Wyobraźmy sobie inwestora, który posiada majątek 20 mln zł. Wciąż otrzymuje miesięczne dochody, które regulują mu bieżące wydatki i ma przed sobą statystyczne 15 lat do emerytury.
Tenże majątek 20 mln zł ma być przeznaczony na przyszłą emeryturę. Budujemy za te środki budynek mieszkalny, posiłkujemy się delikatnie kredytem i dzięki temu budujemy dwa budynki mieszkalne w dwóch różnych miejscach miasta. Następnie zatrudniamy administratora i wynajmujemy te mieszkania. Przez pierwsze lata nasze przepływy finansowe są niewielkie dodatnie ponieważ musimy spłacać kredyt. Po 15 latach jednak kredytu już nie mamy, mamy za to dodatnie przepływy finansowe niezależnie od tego czy pracujemy czy śpimy. Na dodatek jeśli odniesiemy te przepływy finansowe do kosztu wybudowania budynków (a nie ich wartości rynkowej) to okazuje się, że rentowność najmu to nie jest 3-5 proc. rocznie ale 6-8 proc. rocznie.
W którym wariancie, w dzisiejszych czasach, czulibyśmy, że nasze oszczędności są lepiej zabezpieczone na przyszłość? W nieruchomościach na wynajem czy w obligacjach rządowych? Odpowiedź może nie jest dla wszystkich oczywista ale biorąc pod uwagę liczne okoliczności, w tym fakt, że stosunek zadłużenia świata zachodniego vs PKB jest na poziomie jak po II wojnie światowej (czyli na szczytach w mierzalnej historii ekonomii) ja osobiście głosuję za inwestycjami, które nie są oparte na długu (np. jak obligacje).
A teraz wyobraźmy sobie, że za nas robią to fundusze emerytalne! Tak. Stają się właścicielami nieruchomości, biurowców. Ale nie tylko. Uczestniczą też w państwowych projektach infrastrukturalnych np. budują autostrady po warunkiem, że są płatne. Mogą też inwestować w nieruchomości na potrzeby Państwa czy administracji (za wyjątkiem budynków ZUS oczywiście) np. budynek gminny, który potem jest wynajmowany gminie. Ale na warunkach rynkowych. Wszystko po to aby budować masę majątku dla przyszłych uczestników funduszu opartą na trzech filarach – marży pomiędzy kosztem wybudowania, a wartością rynkową; wzrostu realnej wartości inwestycji oraz co najważniejsze: przyszłych przepływów pieniężnych czyli dochodów z inwestycji.
Taka sytuacja ma wiele zalet, które wynikają z dwóch charakterystyk funduszy emerytalnych. Po pierwsze to tam jest potężny kapitał (którego może brakować np. gminie). Po drugie jest on ustawowo długoterminowy. To jest potężna zaleta. Długoterminowość bowiem daje komfort w inwestowaniu bo pozwala na lepsze decyzje i wymusza cierpliwość, nie ma presji na szybkie zyski. One często stoją w sprzeczności z zyskami w dłuższym terminie, a akurat w przypadku inwestycji emerytalnych te drugie są ważniejsze (np. budowa biurowca nie przyniesie widocznych zysków od razu).
