Jak zarabiać na nieruchomościach w bliskich tropikach

Koszt zakupu nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich waha się od 50 tys. euro. do nawet 1 mln euro. Opłaty transakcyjne stanowią 12–13 proc. wartość nieruchomości.
Koszt zakupu nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich waha się od 50 tys. euro. do nawet 1 mln euro. Opłaty transakcyjne stanowią 12–13 proc. wartość nieruchomości.
Adobe Stock

Kupno domu, mieszkania, działki nad oceanem, a może inwestycja w formie condohotelu. Sprawdzamy, ile można zarobić na kupnie nieruchomości w egzotycznych lokalizacjach stosunkowo blisko Polski.

Sezon trwający cały rok, słoneczne dni, przyjazny klimat – argumenty te przemawiają nie tylko za wypoczynkiem w ciepłych krajach, ale także za możliwością inwestowania. Minimalna zyskowność inwestycji w tropikach wynosi 5 proc. w skali roku. Na jej wysokość mają duży wpływ położenie nieruchomości oraz ruch turystyczny w danym regionie.

Zanim jednak zaczniemy inwestować w krajach tropiku, warto sprawdzić wszystkie koszty związane nie tylko z zakupem lokalu, ale także z jego eksploatacją. Trzeba sprawdzić, ile wynosi podatek od zakupu nieruchomości, opłata skarbowa, notarialna, rejestracja gruntu czy inne opłaty prawne. Ile będzie wynosił koszt utrzymania lokalu po jego zakupie, np. czynsz, podatek od nieruchomości, ogrzewanie (koszt sporadyczny), energia elektryczna, zużycie wody czy wywóz śmieci. Ważnym aspektem jest także analiza popytu na usługi turystyczne w danej lokalizacji. Nie bez znaczenia jest sytuacja polityczna w danym kraju.

Wyspy Kanaryjskie

Ten należący do Hiszpanii archipelag położony jest na Oceanie Atlantyckim u północno-zachodnich brzegów Afryki. Cztery największe z siedmiu głównych wysp to Teneryfa, Fuerteventura, Gran Canaria i Lanzarote. Na archipelagu nie brakuje nieruchomości zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Ponieważ administracyjnie jest on częścią Hiszpanii, Polacy jako obywatele kraju Unii Europejskiej mogą kupować tu domy czy mieszkania bez konieczności załatwiania dodatkowych formalności. Wystarczy mieć ważny paszport i wystąpić o Numer Identyfikacji Obcokrajowca (Número de Identidad de Extranjero – N.I.E.), potrzebny później m.in. do rozliczeń podatkowych. O taki numer można wnioskować w biurze ds. cudzoziemców albo w hiszpańskich ambasadach lub konsulatach. Opłata za wydanie N.I.E. to 10 euro.

Koszt zakupu nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich waha się od 50 tys. euro. do nawet 1 mln euro. Opłaty transakcyjne stanowią 12–13 proc. wartość nieruchomości. Warto wiedzieć, że od zakupu nowego lokalu nie płaci się na wyspach podatku od wartości dodanej obowiązującego w Hiszpanii (10 proc.), zwanego IVA, ale tzw. kanaryjski podatek generalny pośredni (Impuesto General Indirecto Canario) – 7 proc. wartości nieruchomości. Czynsz za 60-metrowe mieszkanie wynosi 30–60 euro miesięcznie, a w nieruchomościach wysokiej klasy 100–160 euro.

W przypadku własnego domu z działką nie ma żadnych opłat czynszowych, chyba że dana nieruchomość leży na terenie osiedla i posiada części wspólne. Przy nabyciu nieruchomości trzeba mieć na uwadze obowiązek zapłaty co roku podatku od nieruchomości. Jego wysokość ustalana jest przez lokalne władze gminne indywidualnie dla każdej nieruchomości i jest on płatny raz w roku.

W przypadku mieszkań należy się zapoznać z zasadami ustalonymi przez wspólnotę mieszkaniową danego budynku, ponieważ najem turystyczny może być ograniczony bądź całkowicie zabroniony. W niektórych prowincjach dla takich form wynajmu prawo może wymagać zatrudnienia profesjonalnego zarządcy. Właściciele, którzy w sposób niezgodny z prawem reklamują i wynajmują swoje nieruchomości turystom, mogą podlegać karom grzywny nawet do 40 tys. euro.

Przed zakupem warto sprawdzić

Zanim zainwestujemy swój kapitał w obcym kraju, zwłaszcza w nieruchomości, warto sprawdzić kilka podstawowych rzeczy. Sprawdź:

  • Czy sprzedający widnieje w rejestrze nieruchomości jako właściciel
  • Czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką
  • Czy nieruchomość nie jest przedmiotem postępowania o naruszenie planów zagospodarowania przestrzennego
  • Czy dotychczasowy właściciel uzyskał stosowne pozwolenia na budowę
  • Czy zostało wydane zezwolenie na oddanie budynku (mieszkania) 
do użytku
  • Czy nie istnieją zaległości z opłatami
nieruchomości w tropikach

Najciekawsze obecnie rejony dla inwestycji w nieruchomości wakacyjne na Cabo Verde to wyspy Sal i Boa Vista. Fot. Adobe Stock

Wyspy Zielonego Przylądka

Na południowy zachód od Wysp Kanaryjskich, na wysokości Senegalu, znajduje się inny interesujący, choć wciąż mniej znany archipelag. Leży na nim Republika Zielonego Przylądka. Najciekawsze obecnie rejony dla inwestycji w nieruchomości wakacyjne na Cabo Verde to wyspy Sal i Boa Vista, bo głównie na nich skupia się ruch turystyczny. Na tej pierwszej największą popularnością cieszą się luksusowe obiekty znanych sieci hotelarskich. Są one położone tuż nad Oceanem Atlantyckim i oferują mnóstwo atrakcji dla turystów. Na Boa Viście najnowsze inwestycje realizuje się w okolicach rozległej, spektakularnej plaży Santa Mónica. Powstaje tu aktualnie wiele kompleksów wypoczynkowych.

Na Wyspach Zielonego Przylądka dostępne są różne sposoby inwestowania. Bywa i tak, że inwestorom oferuje się uczestniczenie w finansowaniu przedsięwzięcia praktycznie od momentu rozpoczęcia budowy. Już na tym etapie można dokonać wpłaty na poczet zakupu części bądź całości apartamentu (lub innego rodzaju nieruchomości) w ramach kompleksu, który powstaje. Inwestor podpisuje z deweloperem umowę przedwstępną, a przeniesienia prawa własności nieruchomości dokonuje się po utworzeniu dla niej księgi wieczystej. Budowa kompleksu wypoczynkowego trwa zazwyczaj od dwóch do trzech lat.

Warto sprawdzić: Aparthotel – alternatywa dla zakupu mieszkania na wynajem

W tym czasie inwestor uzyskuje największy zwrot z wniesionego wkładu, zwykle 5–10 proc. w skali roku. Dodatkowo może korzystać z prawa darmowego korzystania z nieruchomości hotelowej np. do pięciu tygodni w ciągu roku. Po oddaniu nieruchomości do użytku inwestor podejmuje decyzję, czy sam będzie zarządzał jej wynajmowaniem, czy zleci to zadanie doświadczonemu operatorowi hotelowemu. Na etapie wynajmu zwroty wynoszą między 4 a 9 proc. w skali roku. Po kilku latach, zazwyczaj po pięciu od chwili zakupu, inwestor może odsprzedać lokal.

Kupując nieruchomości na wyspach, będziemy zobowiązani do zapłacenia podatku od nieruchomości, który stanowi 0,375 proc. wartości nominalnej zakupu lokalu. Podatek od dochodów z najmu (jeśli dotyczy to nieruchomości turystycznej) jest zniesiony, ale w związku z tym, iż Polska nie ma podpisanej z Wyspami Zielonego Przylądka umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, właściciel nieruchomości z naszego kraju jest zobowiązany do płacenia podatku ryczałtowego od dochodów z najmu wg polskich zasad: 8,5 proc. od dochodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. w przypadku dochodów przekraczających poziom 100 tys. zł rocznie. Koszty związane z zakupem nieruchomości, takie jak akt notarialny, wpis do ksiąg wieczystych, opłaty sądowe, wynoszą w granicach 2,5 proc. wartości zakupu mieszkania czy apartamentu. Na wyspach przy zakupie nieruchomości nie jest naliczany VAT.

nieruchomości w tropikach
Zanzibar słynie z przepięknych plaż pokrytych białym piaskiem i oblewanych błękitnymi wodami Oceanu Indyjskiego Fot. Adobe Stock

Nieruchomości w tropikach: Zanzibar

Jeżeli ktoś marzy o prawdziwej egzotyce, powinien rozważyć jeszcze jedną możliwość. Mowa o wyspie Zanzibar na Oceanie Indyjskim, położonej w archipelagu o tej samej nazwie znajdującym się u wybrzeży Afryki Wschodniej. Jest ona częścią autonomicznego regionu wchodzącego w skład Tanzanii. Zanzibar leży w prostej linii na południe od Polski, ale jest już nieco dalej i trzeba się liczyć z dziewięcio-, dziesięciogodzinnym lotem na wyspę z Warszawy.

Zanzibar słynie z przepięknych plaż pokrytych białym piaskiem i oblewanych błękitnymi wodami Oceanu Indyjskiego.

Nie ma na niej hotelowych molochów, bardziej wymagający turyści mogą skorzystać z niezbyt dużych resortów leżących często w pobliżu plaży.

Na rynku nieruchomości znajdują się więc zazwyczaj oferty domów bądź willi i mieszkań. Wynajmem turystycznym zajmują się często obcokrajowcy, którzy prowadzą tu pensjonaty i hotele. Poza tym na sprzedaż wystawiane są również działki budowlane. Są one chętnie kupowane pod budowę obiektów hotelowych. Branża turystyczna na Zanzibarze wciąż się rozwija i stanowi ważne źródło dochodów dla gospodarki regionu.

Warto sprawdzić: Jacht może być niezłą inwestycją i stałym źródłem dochodu

Stopy zwrotu proponowane tutaj często przekraczają 10 proc. w skali roku, jednak przed decyzją inwestycyjną warto zwrócić uwagę na doświadczenie dewelopera, jak również operatora takich obiektów. Na Zanzibarze rynek deweloperski jest mocno rozdrobniony. Niewielu tu dużych znanych graczy, co może zwiększać ryzyko inwestycji.

Publiczne grunty w Tanzanii sklasyfikowane są w następujący sposób: grunty miejskie, grunty wiejskie oraz grunty zarezerwowane. Zgodnie z ustawą o ziemi z 1999 r. wszystkie grunty należą do państwa. Ziemię można jednak nabyć na dwa sposoby: poprzez nadanie prawa użytkowania przez rząd, udostępnienie ziemi przez TIC (Tanzania Investment Centre) oraz poprzez leasing gruntów zajmowanych przez sektor prywatny. Dzierżawa, jak i inne formy nabycia nieruchomości są przyznawane na okresy krótko‑ i długoterminowe. Długoterminowe prawo dzierżawy pozwala na użytkowanie gruntu od 5 do 99 lat i jest odnawialne.

Stopa podatku od dochodów z nieruchomości wynosi 15 proc. Właściciele nieruchomości nie będą musieli płacić podatku od zysków kapitałowych, opłat skarbowych i podatku spadkowego od zakupionych lokali. Ponadto właściciele nieruchomości – wraz z małżonkami i dziećmi w wieku poniżej 25 lat – są również uprawnieni do zezwolenia na pobyt na Zanzibarze, a status rezydenta jest ważny tak długo, jak długo inwestorzy pozostają właścicielami nieruchomości.

Opinia eksperta

Zbigniew Popowski, przedstawiciel The Resort Group, firmy, która inwestuje w nieruchomości w krajach egzotycznych

Inwestycje w nieruchomości tropikalne to rodzaj inwestycji kapitałowych. Rządzą więc nimi podobne prawa. Trzeba tu wyważyć pomiędzy rozsądnym zwrotem z inwestycji a potencjalnym ryzykiem. O ile nominalna zyskowność tropikalnych inwestycji nie stanowi problemu interpretacyjnego (inwestor widząc, że otrzyma np. 5 proc. netto rocznie od kwoty zainwestowanej w apartament, łatwo sobie policzy zysk), o tyle z ryzykiem jest już znacznie gorzej. Odpowiednie zważenie ryzyka proponowanej nam inwestycji wymaga znajomości kilku obszarów. Są to: szacunkowy średnio- i długoterminowy popyt na usługi turystyczne w danej destynacji, warunkujące ten popyt otoczenie rynku turystycznego w danym regionie świata, a także doświadczenie dewelopera i operatora obiektu, w którym kupujemy lokal na wynajem.

Z kolei otoczenie rynku turystycznego to już temat rzeka. Jak wielu Polaków zna prawidła jurysdykcji Wysp Zielonego Przylądka? Ilu rodaków, którzy byli na Zanzibarze, zdaje sobie sprawę z tego, że jako część Tanzanii jest to jeden z bardziej niestabilnych politycznie regionów świata? Polacy są bardziej konserwatywnymi inwestorami niż ich sąsiedzi z Europy Centralnej, nie mówiąc już o inwestorach z Europy Zachodniej. Dla przeciętnego Polaka zakup nieruchomości w Hiszpanii jest już wyzwaniem, dlatego inwestycje w tropikach wydają się wciąż pieśnią przyszłości. Z tego też powodu w inwestycjach tropikalnych nieunikniona jest współpraca ze specjalistycznymi firmami doradczymi, które znają specyfikę danego rynku, są w stanie wyjaśnić wszelkie zawiłości i zidentyfikować potencjalne ryzyko.

Tagi:

Mogą Ci się również spodobać

Polowanie na dywidendę

Spółki hojnie dzielą się zyskami ze swoimi akcjonariuszami Przy okazji podsumowywania ubiegłorocznych wyników wiele ...

Fundusze w dobrej formie

Zarządzanie aktywami to jedna z bardziej obiecujących gałęzi rynku. W 2014 r. towarzystwa funduszy ...

Dobre wyniki z potencjałem do poprawy

Wiele spółek giełdowych osiągnęło w tym roku lepsze rezultaty od oczekiwanych. Kto zaskoczył najbardziej? ...