Z analiz Rentier.io wynika, że średnia rentowność 50-metrowego lokalu przy całorocznym obłożeniu w 16 analizowanych miastach w ostatnich miesiącach niemal się nie zmieniła. To 5,7 proc. brutto i 4 proc. netto, czyli po uwzględnieniu kosztów, takich jak prowizja pośrednika, podatek PCC, taksa notarialna i wypisy, koszty remontu, umeblowania, ubezpieczenie, podatki i zarządzanie najmem. – W pesymistycznym scenariuszu, czyli 6 miesięcy bez najemców, wynajmujący mogą liczyć przeciętnie na 1,3-proc. stopę zwrotu netto – szacuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome.pl. W Krakowie wynajem mieszkania przez 12 miesięcy da inwestorom 4,9-proc. rentowność brutto (3,5 proc. netto), w Częstochowie – 6,9 i odpowiednio 4,7 proc., w Gdańsku – 5,4 i 3,9 proc., w Lublinie – 5,9 i 4,1 proc., Białymstoku – 4,8 i 3,4 proc., Warszawie – 5,3 i 3,8 proc., w Gdyni – 5 i 3,5 proc., we Wrocławiu – 5,9 i 4,2 proc., w Toruniu – 5,1 i 3,6 proc., w Szczecinie – 6,4 i 4,6 proc., w Katowicach – 6,2 i 4,4 proc., w Bydgoszczy – 5,9 i 4,1 proc., w Sosnowcu – 6,2 i 4,3 proc., w Łodzi – 6,2 i 4,4 proc., w Poznaniu – 5,7 i 4,0 proc., w Rzeszowie – 5,6 i 3,9 proc.

Czytaj więcej

Wynajem mieszkania. Jakie lokale i gdzie najmocniej zdrożały

– Duże miasta to duża konkurencja, a zatem niższe stopy zwrotu. W dużych miastach inwestują także potężne fundusze, które skutecznie mogą wywierać presję cenową na inwestora „detalicznego” – komentuje Bubiel. – Ale duże miasta to większa stabilność i przewidywalność trendów. Statystyki są nieubłagane, mniejsze miejscowości się wyludniają, młodzi jadą do większych ośrodków – po edukację, w poszukiwaniu pracy.

W dłuższej perspektywie, przynajmniej w najbliższych kilku latach, prezes Bubiel spodziewa się napływu ludzi, a zatem potencjalnych najemców, do dużych miast. – Chodzi zarówno o Polaków, jak i obcokrajowców. W długim terminie statystyki i przewidywania również są nieubłagane – społeczeństwo się starzeje. Jest spore ryzyko wyludniania się dużych miast, jak i małych miasteczek. Ale teraz mówimy o 20–50-letnim horyzoncie – podsumowuje prezes.

Wysokie progi

Jarosław Krawczyk, ekspert portalu Otodom.pl, zestawia średnie ceny mieszkań ze średnimi stawkami najmu. – Zarobić można nie tylko w największych aglomeracjach – uważa. – Licząc w ten sposób, Warszawa plasuje się na drugim miejscu wśród 40 największych miast ze stopą zwrotu 6,04 proc. rocznie. Pierwsze są Gliwice (7,02 proc.) – wskazuje. – Na trzecim miejscu Włocławek (5,91 proc.), a dalej Legnica, Płock, Wałbrzych, Dąbrowa Górnicza (5,69–5,61 proc.). Najmniej opłacalny przy takiej metodologii byłby zakup mieszkania na wynajem w Gdyni, gdzie stopa zwrotu to 3,58 proc. rocznie, co wynika z bardzo wysokich cen w Trójmieście.

Wyliczenie bazuje na średnich cenach i symulacji dla najmu długoterminowego, a w Gdyni czy Warszawie dużo łatwiej niż w małych miejscowościach znaleźć klientów na wynajem na doby. – Mieszkaniami na wynajem tradycyjnie zainteresowani są studenci. Warto więc skupiać się na miastach akademickich. Może się też okazać, że ze względu na problemy z kredytami na rynek najmu wkroczą wkrótce także rodziny – ocenia Krawczyk.

Czytaj więcej

Kredyt hipoteczny. Kilka sposobów na problemy z rosnącą ratą

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, potwierdza, że mieszkania są na celowniku osób z finansowymi nadwyżkami. – Choć ceny nieruchomości często nie gwarantują w najbliższym czasie satysfakcjonującej rentowności z najmu, to za każdym razem decydujący jest zwykle argument „Nie mogę sobie pozwolić, by pieniądze traciły na wartości, leżąc na lokacie” – podkreśla. – W tym roku transakcji inwestycyjnych nie będzie tak wiele, jak w poprzednich latach, bo próg wejścia dla kupujących za gotówkę znacznie się podwyższył. Ofert ciekawych nieruchomości w dobrej cenie jest zresztą coraz mniej.

Łukasz Wydrowski, prezes trójmiejskiej firmy Estatic Nieruchomości, uważa, że zarobić można wszędzie. – Phil, główny bohater jednego z moich ulubionych seriali, „Współczesna Rodzina”, z zawodu agent nieruchomości, prowadząc zajęcia dla studentów, wygłasza jedną z największych prawd o tym rynku: „Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” – opowiada Wydrowski. – Położenie mieszkania, działki czy domu stanowi główny wyznacznik ich wartości.

Autopromocja
Specjalna oferta letnia

Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc

KUP TERAZ

Fale imigrantów

Prezes Estatic Nieruchomości przyznaje, że inwestycje w nieruchomości od zawsze kojarzą się z bezpieczną lokatą kapitału. – Jednak patrząc na dane z ostatnich dwóch dekad, widać, że nie zawsze był to najlepszy wybór. Przypomnieć można pęknięcie bańki sprzed nieco ponad 10 lat, kiedy to w krótkim czasie z rynku wyparowało kilkadziesiąt procent jego wartości – mówi. – Potrzeba było kolejnej dekady, aby ceny powróciły, nominalnie, do tamtych poziomów. Każda inwestycja wiąże się więc z ryzykiem. Powinna mieć oparcie w danych i wiedzy inwestora – podkreśla prezes.

Dodaje, że nieruchomości mają jednak tę zaletę, że nawet w trendzie spadkowym ich cen mogą generować dochód z wynajmu.

Nic dziwnego, że w ostatnim czasie, kiedy stopy procentowe były rekordowo niskie, Polacy uciekali z pieniędzmi z mizernie oprocentowanych lokat na rynek nieruchomości. – Spora grupa inwestorów posiłkowała się kredytem. Przez lata pobierany od najemcy czynsz mógł pokrywać z nawiązką miesięczną ratę kredytu, co zachęcało do takich operacji. Jeśli kredyty będą mocno drożeć, może być odwrotnie – zastrzega Jarosław Krawczyk.

Czytaj więcej

W co inwestować. Wino to ciekawa lokata, ale wymaga sporych kwot i cierpliwości

Anton Bubiel podsumowuje, że wiele zależy od sytuacji gospodarczej – wysokości stóp procentowych, inflacji, poziomu zatrudnienia, średnich zarobków i wzrostu PKB. – Znaczenie ma też sytuacja geopolityczna. Do tej pory obcokrajowcy mieli ok. 3-proc. udział w transakcjach na rynku mieszkaniowym (dane z 2020 r.). Popyt był napędzany głównie przez Ukraińców. Danych za 2021 r. jeszcze nie ma, jednak mało prawdopodobne, że ich procentowy udział się zmniejszył, biorąc pod uwagę napływ imigrantów z Białorusi po kryzysie politycznym w tym kraju – ocenia prezes Rentier.io.

Kolejne fale imigrantów wzbierają na skutek wojny Rosji z Ukrainą. – Wzrośnie popyt na mieszkania i ze strony imigrantów, i rodzimych inwestorów kupujących lokale na wynajem – przewiduje Anton Bubiel .