Podkreśla, że ponieważ te nieruchomości mieszczą się najczęściej w gminach mających problem z odpływem mieszkańców z powodu swej małej atrakcyjności, pierwszym warunkiem może być obowiązek stałego zamieszkania w kupionej nieruchomości. – Oprócz tego trzeba zmierzyć się z remontem, czasem również z konserwatorem zabytków oraz na pewno z biurokracją. Przeprowadzenie całego procesu bez znajomości języka hiszpańskiego i wsparcia dobrego lokalnego prawnika jest praktycznie niemożliwe – uważa.
Grzegorz Wojciechowski dodaje, że takie „okazje” najczęściej można znaleźć w interiorze Hiszpanii, gdzie nie ma rozwiniętej infrastruktury, a mieszkańców stale ubywa.
Jakie są koszty utrzymania nieruchomości w Hiszpanii?
– Koszty utrzymania są zależne od kosztów danego osiedla podzielonych na liczbę mieszkańców. W zależności, czy jest to małe osiedle i ma w ogrodzie basen, czynsz może wynieść 200 euro miesięcznie, ale jeśli już mamy całodobowo chronione osiedle i podgrzewany basen, to opłata na kameralnym osiedlu może wynieść nawet 800 euro miesięcznie. To naprawdę jest bardzo zróżnicowane – mówi Agnes Marciniak-Kostrzewa.
Dodaje, że wysokość podatku od nieruchomości (katastralnego) np. za 120-metrowy apartament to 550–1200 euro rocznie. Każde miasto i gmina posiadają swoje tabele, na bazie których skalkulowana jest wysokość podatku, stąd duży przedział.
– Jeśli chodzi o podatki, mamy „IBI”, czyli podatek od nieruchomości, „basura”, czyli podatek od wywozu śmieci, oraz podatek IRNR, czyli podatek, który płacą osoby niebędące rezydentami fiskalnymi, a posiadające majątek w Hiszpanii. Stawka stosowana dla IRNR wynosi dla mieszkańców UE 19 proc. – mówi Tatiana Pękala. – Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, podstawą do obliczenia tego podatku jest kwota wynikająca z zastosowania przelicznika 2 proc. do wartości katastralnej nieruchomości (lub 1,1 proc. nieruchomości położonych w gminach, w których wartości katastralne były weryfikowane w poprzednich dziesięciu okresach podatkowych). Ten przypisany umownie dochód zostanie opodatkowany w wysokości 19 proc. – dodaje.
Jak puścić hiszpańską nieruchomość w najem, będąc w Polsce?
Posiadanie mieszkania w Hiszpanii to koszt, który można zmniejszyć, wynajmując nieruchomość w czasie, kiedy sami z niej nie korzystamy.
– Większość mieszkań wakacyjnych w Hiszpanii zarządzanych jest przez agencje. Dla właściciela nieruchomości procedura jest prosta: znajduje odpowiednią firmę, podpisuje z nią umowę i zasadniczo o nic więcej nie musi się martwić – mówi Tatiana Pękala.
Zawsze przestrzegam klientów przed sprzedawcami oferującymi „gwarantowane” kilkunastoprocentowe stopy zwrotu z wynajmu. Okazują się albo przynętą dla mniej doświadczonych inwestorów, albo zwykłym oszustwem
Agnes Marciniak-Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones
Agnes Marciniak-Kostrzewa zaznacza, że jeśli kupujemy stricte na wynajem, trzeba mieć świadomość, że są osiedla, gdzie wspólnota nie zezwala na krótkoterminowy wynajem, ponadto na rynku są nieruchomości, które nie spełniają kryteriów, aby uzyskać pozwolenie na wynajem turystyczny, trzeba więc zweryfikować możliwość uzyskania takowej licencji.
– Jeśli klienci sami korzystają z nieruchomości w wybranych miesiącach, to rezerwują ją dla siebie, a pozostałą część roku pozostawiają nam na wynajem. Oferując nasze usługi, staramy się przedstawiać realia rynku i rzeczywistą stopę zwrotu z nieruchomości na wynajem wynoszącą około 5 proc. Uwzględniamy oczywiście wszystkie koszty, obsługę, podatki oraz fakt, że rzadko apartament będzie wynajęty przez cały rok, a jeśli tak, to po innej długoterminowej stawce. Zawsze przestrzegam klientów przed sprzedawcami oferującymi „gwarantowane” kilkunastoprocentowe stopy zwrotu z wynajmu. Okazują się albo przynętą dla mniej doświadczonych inwestorów, albo zwykłym oszustwem – mówi Agnes Marciniak-Kostrzewa.
Czy kupując nieruchomość w Hiszpanii, powinniśmy obawiać się dzikich lokatorów, czyli „ocupas”?
Ocupas to dyżurny temat hiszpańskiego rynku nieruchomości. Na portalach mnożą się historie o dzikich lokatorach, którzy zajmują puste mieszkania, a ich pozbycie się z lokalu jest bardzo kłopotliwe.
– Temat budzi dużo emocji, mam wrażenie, że w polskich mediach szczególnie. Problem istnieje, ale nie ma potrzeby go demonizować. Jeśli kupi się apartament lub dom na strzeżonym osiedlu, założy alarm i odda tę nieruchomość w zarządzanie sprawdzonej agencji, nic złego nie powinno się wydarzyć. Nasi klienci właśnie tego typu nieruchomości kupują i – odpukać – przez 15 lat działalności firmy nie mieliśmy kłopotów z ocupas – przekonuje Tatiana Pękala.
Grzegorz Wojciechowski przyznaje, że temat zawsze pojawia się podczas rozmów z potencjalnymi nabywcami nieruchomości w Hiszpanii. – To problem społeczny, prawny i polityczny. Nie widać realnej chęci władzy, aby skutecznie go rozwiązać. Jednak ocupas najczęściej zajmują nieruchomości należące do banków i położone na uboczu. Na dobrych i nowych osiedlach tego problemu nie ma, jest ochrona, są kamery, alarmy, nawet kamery w mieszkaniach. W sytuacji wtargnięcia kogoś do nieruchomości i uruchomienia alarmu wzywana jest załoga interwencyjna i policja. Bardzo często w takiej sytuacji mamy do czynienia z inną kwalifikacją czynu: jest to po prostu włamanie ze wszystkimi tego konsekwencjami dla włamującego się – mówi pośrednik.
Zdarza się, że nasi klienci kupują nieruchomości z ocupas, które sprzedawane są dużo poniżej ceny rynkowej, organizują „wyprowadzkę” delikwentów i sprzedają lokal z zyskiem
Grzegorz Wojciechowski, założyciel agencji Calacosta
Przyznaje, że czasem lokal z nielegalnym lokatorem to… okazja biznesowa. – Zdarza się, że nasi klienci kupują nieruchomości z ocupas, które sprzedawane są dużo poniżej ceny rynkowej, organizują „wyprowadzkę” delikwentów i sprzedają lokal z zyskiem – mówi Wojciechowski.
Agnes Marciniak-Kostrzewa zapewnia, że na Costa del Sol w ciągu ostatnich dwóch lat miały miejsce wyłącznie pojedyncze przypadki zajęcia nieruchomości przez ocupas. – Tutejsze wybrzeże nie pustoszeje po sezonie letnim. Kiedy kończy się letni sezon turystyczny, zaczyna się sezon golfowy. Osiedla są właściwie stale zamieszkałe, coraz więcej osób wybiera to miejsce na czasowy lub stały pobyt. Głównym celem zasiedleń przez ocupas są nieruchomości należące do banków czy funduszy inwestycyjnych, które przejęły budynki i pozostawiły je nieużywane, bez jakichkolwiek zabezpieczeń – przekonuje agentka.
Potwierdza, że jeśli dzicy lokatorzy przebywają w mieszkaniu od mniej niż 48 godzin, policja ma prawo natychmiastowego „uwolnienia” lokum. Szkopuł w tym, że to właściciel musi udowodnić, kiedy ocupas się pojawili.
– Polecamy montaż alarmu i kamer (dodatkowo z czujnikiem ruchu), co policji daje podstawę dowodową, kiedy zostało zajęte mieszkanie i w jaki sposób. To rozwiązanie jest najbardziej skuteczne, pozwoli uniknąć oczekiwania na rozprawę sądową i ochroni nas od kosztów, jak i długich procedur sądowych. W przypadku zgłoszenia policji nielegalnego przejęcia później niż w ciągu 48 godzin od momentu zajęcia nieruchomości pozostaje długotrwała droga sądowa – mówi Marciniak-Kostrzewa.
A czy jest szansa na systemowe rozwiązanie problemu? – W Kongresie został złożony projekt ustawy umożliwiającej eksmisje w ciągu 24 godzin. Na początku lutego 2024 odbyło się pierwsze głosowanie, obecnie projekt jest w trakcie poprawek – mówi Marciniak-Kostrzewa.
Co z imigrantami z Afryki? „Stanowią oni na swój sposób część lokalnej społeczności”
Poza ocupas problemem są nielegalni imigranci z Afryki, dla których Hiszpania to jeden z kierunków lądowania po przeprawieniu się przez morze.
– Temat imigrantów z Afryki jest bardzo często obecny podczas rozmów z potencjalnymi klientami. Na wybrzeżu Costa del Sol nielegalnych imigrantów z Afryki jest bardzo mało, te osoby starają się dotrzeć do Europy, wybierają inne szlaki, na wyspy Kanaryjskie mają zdecydowanie bliżej – mówi Grzegorz Wojciechowski.
Agnes Marciniak-Kostrzewa wtóruje, że emigracja z Afryki nie odgrywa na Costa del Sol większej roli, a duża w tym zasługa porozumienia między rządami Hiszpanii i Maroka, które praktycznie uniemożliwia nielegalną emigrację szlakiem śródziemnomorskim.
– Oczywiście na deptaku zawsze można spotkać młodych chłopaków z Senegalu czy Gambii sprzedających „markowe” torebki, ale stanowią oni na swój sposób część lokalnej społeczności – mówi pośredniczka.
Jak kupić dom za granicą? Poradnik. Przepisy i wszelkie formalności w Hiszpanii
Czy szukając domu w Hiszpanii, koniecznie trzeba korzystać z agencji nieruchomości? Na jakie przepisy zwrócić uwagę, wybierając lokalizację? W jakim regionie najłatwiej będzie zdobyć licencję na wynajem mieszkania, a także gdzie najczęściej pojawiają się okupas? I jakie formalności są wymagane przy zawieraniu umowy nabycia nieruchomości w Hiszpanii?
