Funkcjonalny mały dom może być całkiem dobrą inwestycją

Zamiast mieszkania mały dom? Maciej Gadaliński, doradca i analityk w WGN, ocenia, że rynek mieszkań jest przegrzany. – Działkę i dom modułowy o powierzchni 50–60 mkw. pod miastem można mieć za cenę 40–50-metrowego mieszkania w mieście – mówi. A dom, jak zauważa, „daje” ziemię, niezależność, możliwość skalowania inwestycji. – Mieszkanie to przede wszystkim „lokal” z ograniczoną elastycznością. Wielu kupujących, mając zdolność kredytową w wysokości 500–600 tys. zł, częściej wybierze ok. 80-metrowy dom z ogródkiem niż mieszkanie o powierzchni 55 mkw. w bloku – mówi Gadaliński. Jego zdaniem mały dom może być atrakcyjniejszy tam, gdzie ziemia ma potencjał wzrostu wartości, a rynek wynajmu jest dynamiczny –to ośrodki turystyczne czy suburbia dużego miasta. – Nad taką inwestycją warto się zastanowić, jeśli interesuje nas wynajem – długoterminowy dla rodzin czy par lub krótkoterminowy – dla turystów - mówi ekspert WGN.

Dom dla inwestora

Także Łukasz Wydrowski, prezes agencji Estatic Nieruchomości, uważa, że mały dom może być atrakcyjną inwestycją. – Wcale nie musi przegrywać z mieszkaniem. W wielu przypadkach jest wręcz odwrotnie, bo daje większe możliwości – potwierdza. – Wyraźnie widać trend „kurczenia się” domów. Jeszcze kilkanaście lat temu standardem były budynki o powierzchni 180–200 mkw., dziś coraz częściej sprzedają się ok. 90–120 -metrowe, a na rynku wtórnym można znaleźć nawet mniejsze segmenty czy bliźniaki o powierzchni 70–80 mkw. To odpowiedź na realia: mniejsze rodziny, wyższe koszty budowy i utrzymania, a także presja cenowa. Zauważyli to także deweloperzy, którzy coraz chętniej stawiają domy o wielkości trzy- lub czteropokojowych mieszkań.

Prezes Wydrowski podkreśla, że często łatwiej jest sprzedać 100-metrowy dom niż mieszkanie o identycznym metrażu. Jak tłumaczy, dom to prywatność, kawałek ogródka i większa niezależność.

– A dla inwestora to niższy próg wejścia i szersze grono potencjalnych odbiorców. Taki dom jest w zasięgu par, młodych rodzin, a nawet singli, którzy wcześniej rozważaliby tylko mieszkanie w bloku – mówi Wydrowski. Atutem jest też elastyczność – mały dom można wynajmować rodzinom na dłużej, pracownikom firm na kilka miesięcy, a w atrakcyjnej lokalizacji turystycznej także krótkoterminowo. Generalnie trzeba pamiętać o adresie. – Na domy w dobrze skomunikowanej okolicy, blisko miasta i infrastruktury, będzie stabilny popyt. Na peryferiach bez dróg i usług może być problem z wynajmem czy sprzedażą – zastrzega prezes Estatic Nieruchomości.

Pytana o inwestycje w mały dom Ewa Palus, analityczka portalu TabelaOfert.pl, mówi o najmie na doby. – Coraz więcej osób szuka spokojnego miejsca na wypoczynek. Dobrze zaprojektowany funkcjonalny dom w ośrodkach turystycznych może być dobrą inwestycją – twierdzi. – Inwestycja wymaga jednak dużego zaangażowania w obsługę najmu.

„Zwykły” najem domów, jak zauważa analityczka, nie jest w Polsce popularny. – Jeśli najemca potrzebuje większej powierzchni, w pierwszej kolejności szuka dużego mieszkania – zauważa.

A Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, inwestycji w dom nie poleca osobom, dla których miałby to być jedyny taki produkt.

Dach nad głową dla siebie

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku portalu Otodom, domy – ze względu na wyraźnie niższą cenę metra niż w przypadku mieszkań – pozostają atrakcyjną ofertą dla rodzin szukających większej powierzchni. – Największą przeszkodą w nabyciu nowego domu niezmiennie pozostaje jednak cena całkowita. Procesy dezinflacyjne, a w ślad za nimi kolejne obniżki stóp procentowych mogą istotnie poprawić zdolność kredytową rodzin zainteresowanych taką nieruchomością – uważa.

Z analiz portalu TabelaOfert.pl wynika, że mały dom np. na południe od Warszawy można kupić już za ok. 500–600 tys. zł. – Trudno wskazać dokładną różnicę między ceną domu a ceną mieszkania – zaznacza Ewa Palus.

Otodom podaje, że w 21 największych miastach i w ich aglomeracjach firmy deweloperskie pod koniec lipca oferowały 7,5 tys. domów, 85 proc. (6,4 tys.) – na siedmiu największych rynkach z aglomeracjami. Katarzyna Kuniewicz zauważa, że w granicach administracyjnych tych miast znajduje się tylko co trzeci oferowany przez deweloperów dom, dwie trzecie, czyli ponad 4,3 tys. powstaje tuż za granicami największych ośrodków, czyli w tzw. obwarzankach.

Z danych Otodomu wynika, że w Trójmieście (miasto i aglomeracje) deweloperzy oferują 742 domy. Inne miasta z aglomeracjami mają taką ofertę: Kraków: 561 domów, Łódź: 426, Poznań: 716, Warszawa: 2829, Wrocław: 827, Bielsko-Biała: 16, Bydgoszcz: 132, Toruń: 39, Szczecin: 175, Lublin: 88, Kielce: 17, Olsztyn: 104, Rzeszów: 99, Białystok: 133, Katowice: 251, Zielona Góra: 144, Opole: 51, Gorzów Wielkopolski: 95, Częstochowa: 57.

Średnia powierzchnia nowego domu w lipcu to 122 mkw. – Różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami są duże, sięgają kilkudziesięciu mkw. – zaznacza Katarzyna Kuniewicz. Przeciętnie największe domy deweloperzy oferowali w rejonie Kielc i Olsztyna – to średnio 166 i 151 mkw., a najmniejsze – w Gorzowie Wielkopolskim – 65 mkw. W Zielonej Górze to 96 mkw. – Na największym rynku – w Warszawie i aglomeracji, przeciętny dom w ofercie miał 130 mkw. – podaje ekspertka Otodomu.

Ewa Palus dopowiada, że wiele osiedli budują małe spółki powołane głównie do danej inwestycji. – Budżet na ich promocję jest niewielki. Takie domy sprzedawały się dotychczas tzw. banerem na płocie – mówi analityczka. Jak dodaje, deweloperzy często budują osiedla w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. - Można znaleźć domy o powierzchni ok. 60 mkw., ale są to nieliczne oferty – mówi Ewa Palus.

Otodom podaje, że wskaźnik wyprzedaży oferty domów na największych rynkach jest bliższy równowagi niż na rynku mieszkań. – Czas wyprzedaży domów nie przekracza pięciu kwartałów, podczas gdy w przypadku mieszkań oferowanych przez deweloperów sięga sześciu kwartałów – podaje Katarzyna Kuniewicz.

Towar deficytowy

Marcin Jańczuk szacuje, że ok. 25 proc. domów na sprzedaż na rynku wtórnym ma mniej niż 100 mkw.

– Jak na dom to niewielkie metraże, co wcale nie oznacza, że cieszą się mniejszą popularnością. Dla klientów jest to alternatywa dla mieszkania – przyznaje ekspert Metrohouse. Zauważa, że w starszym budownictwie jest wiele ofert małych domów wolnostojących. Takie budynki często wymagają remontów. – Jeśli mówimy wyłącznie o domach całorocznych, to starsze budownictwo oferuje metraże od 60-70 mkw. W nowym budownictwie szeregowym będzie to raczej 80 metrów i więcej – wskazuje Marcin Jańczuk. – Odchodzimy od budowania dużych wielopokoleniowych domów, które nie cieszą się już zainteresowaniem, choćby z uwagi na zmianę stylu życia i rosnące koszty utrzymania.

Maciej Gadaliński ocenia, że na rynku wtórnym niewielkich domów jednorodzinnych (60–90 mkw.) jest zdecydowanie mniej niż większych. – W latach 70.–90. dominowały 120-200-metrowe budynki projektowane z myślą o rodzinach wielopokoleniowych. Dlatego na sprzedaż są wystawiane głównie większe domy – wyjaśnia. – Dziś powstają kompaktowe budynki w nowych technologiach - modułowe, szkieletowe, energooszczędne. Podaż małych domów jest wciąż ograniczona. Jeśli na rynku pojawi się taka nieruchomość, szybko znajduje nabywcę.