Polska wciąż znajduje się w ogonie Europy pod względem udzielania hipotek o stałym oprocentowaniu. Taką ofertę mają u nas trzy banki. Niemal całość nowych i istniejących kredytów mieszkaniowych oprocentowana jest według zmiennej stopy. Na przykład BZ WBK ma hipotekę o stałym oprocentowaniu na pięć lat, ale w 2017 r. sprzedano tylko 758 takich kredytów o wartości 165 mln zł. Dla porównania w całym sektorze w 2017 r. udzielono ponad 204 tys. hipotek wartych 46,4 mld zł.
Zmiennoprocentowe hipoteki, których wysokość rat podąża na bieżąco za wzrostem rynkowych stóp procentowych, stanowią w strefie euro 24 proc. nowej sprzedaży. We Francji 4 proc., w Czechach 11 proc., w Niemczech 14 proc., a na Węgrzech 50 proc. Poza Polską tylko w Bułgarii, Finlandii, Grecji i Chorwacji ten odsetek jest wysoki, choć nie tak jak u nas.
Problemem jest cena – są droższe niż te o zmiennej stopie. – Klienci podejmują decyzję o kredycie głównie przez pryzmat wysokości bieżącej raty, a nie tego, czy stopy za pięć–dziesięć lat wzrosną i jaka wtedy będzie rata – zaznaczał Rafał Kozłowski, wiceprezes PKO BP, w niedawnej rozmowie z „Parkietem”. Obecnie różnica w cenie takich kredytów wynosi 0,5–0,6 pkt proc., co przekłada się na ratę kredytową wyższą o ok. 5–7 proc.
Brunon Bartkiewicz, prezes ING Banku Śląskiego, postulował wprowadzenie produktu, który będzie możliwie zbliżony cenowo do kredytu na zmienną stopę procentową. Jednak, aby tak się stało, konieczne są zmiany regulacyjne. Branża liczyła, że wprowadzi je ustawa o kredycie hipotecznym, która weszła w życie w lipcu 2017 r. Tak się jednak nie stało. Wręcz przeciwnie, pogorszyła nieco sytuację, bo ułatwiła wcześniejszą spłatę kredytów bez prowizji i banki się obawiają, że klienci często by to robili, pozostawiając je z kosztem zabezpieczenia stałego finansowania.
Autopromocja
Wyjątkowa okazja

Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny

KUP TERAZ
– Rozwiązaniem mogłoby być na przykład zwolnienie banków z niektórych obciążeń, np. w zakresie wymogów kapitałowych czy podatku bankowego. Wtedy mogłyby zbliżyć cenę kredytów stało- i zmiennoprocentowych – mówił Bartkiewicz. Odmiennego zdania jest Kozłowski, który wprawdzie także zgadza się z koniecznością zbliżenia cen tych kredytów, ale w inny sposób. – Mówimy o zróżnicowaniu warunków, a nie o preferowaniu stałoprocentowych. Dopuszczamy, że normy dla kredytów zmiennoprocentowych byłyby zwiększone, aby zawęzić ich sprzedaż do grupy klientów bardziej odpornych na zmiany stóp – dodał.
KNF wciąż nie wydała rekomendacji w tej sprawie, ale z ostatnich wypowiedzi jej przedstawicieli i banku centralnego wynikało, że instytucje te nie zamierzają faworyzować hipotek o stałej stopie. Marek Chrzanowski, przewodniczący KNF, podkreślał też, że obowiązywanie stałego oprocentowania nie jest na zawsze – zwykle na pięć–dziesięć lat, po których dostosowuje się je do bieżących warunków, więc i tak możliwy jest skokowy wzrost raty. Przekonywał, że ryzyko kredytowe nie wynika z samej zmienności oprocentowania, ale i niewłaściwej oceny zdolności kredytowej.
W hipotekach o zmiennej stopie dostosowanie to przebiega na bieżąco, a „wrażliwość” raty kredytu na wzrost stóp jest duża. – Ich podwyżka o 1 pkt proc. oznacza wzrost wysokości raty o ok. 13 proc. Choć pozytywne jest to, że w cykl podwyżek stóp klienci wejdą w dość dobrej kondycji finansowej, a banki już w momencie udzielania kredytów badają zdolność klientów w scenariuszu wzrostu stóp o 2–3 pkt proc. – zaznaczył Kozłowski.
Pogorszenie spłacalności hipotek w razie umiarkowanego wzrostu stóp nie musi być duże. Zdaniem ekspertów większym problemem może być sam fakt wzrostu rat. Banki obawiają się, że złotowi kredytobiorcy będą próbowali, tak jak robią to frankowicze, kwestionować prawomocność umów hipotecznych (a jest ich trzy razy więcej niż frankowych).