Umowa przedwstępna – na co uważać?
Czy wiesz na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej? Taka umowa na pewno musi zawierać wszystkie wymagane prawnie elementy, ale warto zwrócić uwagę również na inne rzeczy – szczególnie gdy umowa dotyczy nieruchomości. Zobacz czym właściwie jest umowa przedwstępna i na co trzeba uważać.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowę przedwstępną sporządza się gdy procedura sporządzenia ostatecznej umowy (np. sprzedaży mieszkania) jest długa, a jej strony chcą mieć pewność, że dojdzie do podpisania dokumentu.
W przypadku zakupu nieruchomości komplikacje powoduje konieczność notarialnego poświadczenia umowy. Dodatkowo do kupna nieruchomości często stosuje się kredyt hipoteczny, co dodatkowo rozbija całą procedurę zakupu na kilka etapów. Więcej o tym jak dokładnie przebiega proces kupna nieruchomości na kredyt hipoteczny można przeczytać tu: https://pozyczkaportal.pl/kredyt-hipoteczny Takie samy zasady obowiązują zarówno umowę przedwstępną dotyczącą nieruchomości, jak i pracy czy wykonania usługi. Nie ma również różnicy czy umowa jest zawierana z firmą (np. deweloperem) czy też osobą prywatną.
Definicję umowy przedwstępnej można odnaleźć w art. 389 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że taka umowa powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli zawierać szczegóły dotyczące właściwej umowy. Następny artykuł, 390, stanowi, że za uchylenie się od umowy przedwstępnej grozi odpowiedzialność cywilna, czyli potencjalnie za jej zerwanie można domagać się odszkodowania. W sytuacji gdy dojdzie do wypełnienia warunków umowy przedwstępnej strony umowy mogą domagać się nawet wykonania umowy właściwej. Zależnie od tego, jaki kredyt hipoteczny wybierzemy (więcej o wyborze kredytu pod tym adresem: https://gostynin24.pl/index.php/publicystyka/item/5047-gdzie-najlepiej-wziac-kredyt-na-samochod-remont-wakacje) bank może wymagać dostarczenia umowy przedwstępnej przed uruchomieniem środków.
Zabezpieczenie umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna jest zazwyczaj zabezpieczona przez zadatek lub zaliczkę. Zaliczka to po prostu wcześniejsza spłata części pieniędzy za przedmiot umowy. W przypadku niedotrzymania warunków umowy (np. braku wpłaty pozostałej kwoty) zaliczka jest zwracana.
Inną funkcję pełni za to zadatek. Jeżeli umowa zostanie niedotrzymania z winy wpłacającego zadatek, to sprzedawca ma prawo zatrzymać zadatek. Jeżeli natomiast umowa została niedotrzymania z winy sprzedawcy, to drugiej stronie należy się zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Umowa przedwstępna jest też zabezpieczona przez wspomniany już 390 art. Kodeksu cywilnego.
Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej?
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na to czy umowa jest ważna. O nieważności umowy decydować będzie brak kwoty sprzedaży, bądź choćby sposobu ustalenia tej kwoty. Na ważność nie ma wpływu brak ustalenia terminu podpisania umowy.
Jeżeli termin podpisania umowy właściwej nie był ustalony, to termin ustala strona uprawniona do żądania zawarcia umowy. Jeżeli obie strony są uprawnione w równym stopniu, to prawo żądania zawarcia umowy ma strona, która jako pierwsza złoży stosowne oświadczenie. Oświadczenie może być złożone w dowolnej formie. Termin przedawnienia umowy przedwstępnej wynosi 1 rok (liczony od daty zawarcia umowy przyrzeczonej lub od daty wyznaczonego podpisania umowy właściwej).
Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej o zakup nieruchomości warto zwrócić uwagę przede wszystkim na status samej nieruchomości. Konieczne jest sprawdzenie księgi wieczystej (dostępne tutaj: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do ), by sprawdzić czy na pewno dana nieruchomość nie jest już obciążona wierzytelnościami, czy jej sprzedawca na pewno ma własnościowe prawo do lokalu, albo czy działka na pewno ma odpowiedni status.
Typowe elementy umowy przedwstępnej
Kodeks cywilny nie mówi wprost jakie konkretnie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna. Przyjmuje się, że konieczne są:
- podpisy stron umowy
- kwota transakcji
- informacja o zadatku lub zaliczce, oraz ich kwota
- data i miejsce zawarcia umowy
- opis przedmiotu umowy
- dane stron – numer PESEL, seria i numer dowodu osobistego
Nie jest za to konieczna obecność notariusza – ten jest potrzebny dopiero przy samym akcie sprzedaży nieruchomości. Koszt umowy przedwstępne u notariusza jest zależny od wartości przedmiotu umowy, chyba, że potwierdzony notarialnie zostanie jedynie podpis. W takim przypadku koszt usługi notarialnej wyniesie 100 zł. Gdy potwierdzona jest całość umowa, to taksa dla kwot od 60 tys zł do 1 mln zł wynosi 1,010 zł i 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys zł.
Pamiętajmy, że potwierdzenie umowy przez notariusza nadaje jej większą wagę. Na podstawie tak zawartej umowy przedwstępnej można domagać się wykonania zapisów umowy sprzedaży mieszkania. W przypadku nieruchomości umowa przedwstępna sporządzona bez notariusza uprawnia wyłącznie do otrzymania odszkodowania.
Materiał Promocyjny
