Renta hipoteczna, wypłata z odwróconej hipoteki

Jednym z dostępnych obecnie w Polsce produktów finansowych pozwalających na podniesienie emerytury są renty hipoteczne. W przyszłości mają się pojawić tzw. odwrócone hipoteki (czyli inaczej odwrócone kredyty hipoteczne).

Według szacunków porównywarki finansowej Comperia.pl 65-latek korzystający z odwróconej hipoteki będzie mógł liczyć na nieco wyższe profity niż w przypadku renty hipotecznej. Posiadacz mieszkania wartego 300 tys. zł może teraz dostać rentę hipoteczną w wysokości około 500 zł miesięcznie. Świadczenie z odwróconej hipoteki może być o 100 zł wyższe. Wyliczenia te są zrobione na podstawie rozwiązań zawartych w projekcie ustawy o odwróconej hipotece. Będzie można je zweryfikować dopiero wtedy, gdy na naszym rynku pojawią się pierwsze takie produkty.

Podstawowa różnica między odwróconym kredytem hipotecznym a rentą hipoteczną polega na tym, że w każdym z tych produktów nieruchomość przechodzi w posiadanie instytucji finansującej w innym momencie. W przypadku odwróconej hipoteki kredytodawca ma prawo do dysponowania nieruchomością dopiero po śmierci kredytobiorcy, czyli właściciela np. mieszkania. Natomiast przy rencie hipotecznej przeniesienie prawa własności następuje już w momencie podpisania umowy. Emeryt ma notarialnie zagwarantowaną możliwość dożywotniego użytkowania domu czy mieszkania. Rozwiązanie to nie wymaga zatem zabezpieczenia hipotecznego.

Odwróconą hipoteką będą się mogły zajmować banki, a także ubezpieczyciele. Z kolei rentę hipoteczną oferują wyspecjalizowane fundusze niepodlegające regulacjom np. Komisji Nadzoru Finansowego. Poza tym umowa o odwrócony kredyt hipoteczny będzie, przynajmniej w pewnym stopniu, ujednolicona. Tymczasem umowę o rentę hipoteczną każdy fundusz formułuje sam.

Odwrócona hipoteka będzie podlegała gwarancjom rządowym, a niewykorzystana część świadczenia po śmierci emeryta zostanie zaproponowana spadkobiercom, podobnie jak możliwość wykupienia mieszkania (będzie rok na zwrócenie pieniędzy wypłaconych przez kredytodawcę).

Co więcej, nawet jeśli nieruchomość pozostanie „w rękach" banku i ten ją sprzeda, różnica między wysokością roszczenia (wielkością wypłaconych emerytowi kwot) a wartością nieruchomości trafi do spadkobierców.

– Choć nie jest to przesądzone, można mieć obawy, że banki, jako instytucje niezajmujące się obrotem nieruchomościami, nie będą chciały długo szukać kupca na mieszkanie. Być może sprzedadzą je po okazyjnej cenie, pokrywając w szczególności swoje wydatki związane z wypłatą świadczeń emerytowi. Tym samym spadkobiercy nie zyskają tyle, ile warta była nieruchomość – zaznaczają w raporcie analitycy Comperii.pl.

W przypadku renty hipotecznej jest jednak jeszcze gorzej, bo spadkobiercy zupełnie tracą prawo do nieruchomości.

Skorzystanie z renty można porównać ze sprzedażą mieszkania za połowę jego wartości przy zachowaniu prawa do zamieszkiwania aż do śmierci.

To, ile dokładnie pieniędzy co miesiąc będzie można dostawać z tytułu odwróconej hipoteki, zależy od wielu czynników, m.in. od wartości nieruchomości i od wieku klienta. Za granicą współczynnik LTV (stosunek całkowitej kwoty świadczenia do wartości nieruchomości) wynosi maksymalnie 50 proc.

Można więc prognozować, że mniej więcej połowa wartości mieszkania trafi do emeryta w formie jednorazowej wypłaty, comiesięcznych świadczeń albo linii kredytowej (właściwie kwota ta może być niższa, ponieważ bank pobierze oprocentowanie od odwróconego kredytu hipotecznego, czyli jeszcze pomniejszy sumę przekazaną emerytowi).

Trzeba pamiętać, że zarówno odwrócona hipoteka, jak i renta hipoteczna są świadczeniami dożywotnimi (zawieranymi na czas nieokreślony).

Podstawowe różnice

Odwrócony kredyt hipoteczny

• Na razie istnieje projekt ustawy przygotowany przez Ministerstwo Finansów.

• Nieruchomość przechodzi na własność kredytodawcy dopiero po śmierci emeryta (kredytobiorcy).

• Produkt będzie podlegał gwarancjom rządowym (BFG).

• Po śmierci emeryta korzystającego z odwróconego kredytu hipotecznego niewykorzystana część świadczenia może przejść na spadkobierców.

• Brak określonego minimalnego wieku kredytobiorcy (emeryta).

• Świadczenie jest dożywotnie.

• LTV (relacja między wielkością odwróconego kredytu hipotecznego a wartością np. mieszkania) nie jest określone.

Renta hipoteczna

• Już działa.

• Prawo własności nieruchomości przechodzi na instytucję finansującą w momencie podpisania umowy; emeryt uzyskuje notarialną gwarancję, że będzie mógł używać mieszkania do śmierci.

• Nie podlega gwarancjom rządowym.

• Świadczenie nie jest dziedziczone po śmierci emeryta.

• Minimalny wiek osoby korzystającej z renty nie jest określony, ale fundusze oferujące takie produkty wymagają ukończenia 65 lat.

• Świadczenie jest dożywotnie.