W 2020 r. portfel kredytów mieszkaniowych brutto dla gospodarstw domowych zwiększył się o 7,6 proc., do 483,1 mld zł – wynika z danych Komisji Nadzoru Finansowego. Danych za styczeń jeszcze nie ma, ale w minionym miesiącu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 37,46 tys. osób w porównaniu z 37,36 tys. rok wcześniej, co oznacza wzrost o 0,3 proc. Trzeba jednak pamiętać, że jesteśmy wciąż w środku pandemii. Warto zatem zauważyć, że miesiąc do miesiąca wzrost wyniósł 11,5 proc., a wobec kwietniowego dołka – o 34,7 proc.

Warto sprawdzić: Skąd wziąć na wkład własny do kredytu. 14 sposobów

Kredyt hipoteczny – stopy wciąż niskie

Czas pandemii oznaczał w ubiegłym roku zróżnicowane zachowanie banków – w zależności od sytuacji gospodarczej czy wprowadzania lockdownu. Szczegółowa analiza zdolności kredytowej służyła zwłaszcza wykrywaniu nieszczęśników zatrudnionych w bardziej narażonych na problemy branżach.

Obniżka stóp procentowych NBP sprawiła, że oprocentowanie kredytów było rekordowo niskie. Niższe stopy procentowe wpłynęły pozytywnie na zmianę stawki WIBOR, która z kolei łącznie z marżą kredytu określa finalną wysokość miesięcznej raty kredytu. Dlatego osoby, które zaciągały kredyt mieszkaniowy w kryzysie, nie odczuły wzrostu marży czy prowizji – bo banki podnosiły je, by zmniejszyć wynikające z niskich stóp procentowych straty.

Zdaniem specjalistów ze Związku Firm Pośrednictwa Kredytowego nic nie wskazuje na to, że wysokość stóp procentowych miałaby ulec szybko zmianie. W listopadzie zeszłego roku odnotowano rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które wyniosło 2,89 proc. Na razie wygląda na to, że podobna tendencja utrzyma się przynajmniej w początkowych miesiącach bieżącego roku.

Rekomendacja S wiele zmienia

Poważne zmiany dla kredytobiorców przyniesie natomiast nowelizacja Rekomendacji S – dokumentu zawierającego listę dobrych praktyk przy udzielaniu kredytów hipotecznych wydanego przez Komisję Nadzoru Finansowego, banki mają czas do końca czerwca 2021 r. (dla banków spółdzielczych ten termin wydłuża się do 31 grudnia 2022 r.), na wprowadzenie do swojej oferty kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową.

– Zakup domu czy mieszkania na kredyt stanie się mniej ryzykowną inwestycją, niż to miało miejsce w przypadku decydowania się na zmienne oprocentowanie. Przyszły kredytobiorca będzie mógł podjąć decyzję, czy woli zaciągnąć droższy kredyt, ale za to mieć pewność, że wysokość miesięcznej raty nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie kredyty hipoteczne z okresowo stałą procentową będą przez banki wprowadzane wcześniej i chętniej, bo takie produkty już znajdują się w ofercie kilku instytucji. Warto zaznaczyć, że minimalny okres obowiązywania stałej stopy procentowej według nowelizacji wynosi pięć lat. Szczególnie dobrą informacją dla klientów banków jest fakt, że osoby, które już spłacają kredyt, będą mogły zmienić metodę oprocentowania zaciągniętych kredytów na tę korzystniejszą, czyli ze stałym oprocentowaniem – komentuje Leszek Zięba z mFinanse.

Warto sprawdzić: Kredyt hipoteczny dostawali ci, co mieli dużo pieniędzy

Klucz za długi

Wejście w życie nowych zapisów Rekomendacji S powołuje do życia nowy „rodzaj” kredytu hipotecznego – tzw. klucz za długi. Kiedy kredytobiorca nie będzie mógł spłacać zobowiązania, bank przejmie nieruchomość, zwalniając klienta z dalszej spłaty.

– Dzięki skorzystaniu z takiej opcji kredytobiorca będzie mógł przenieść na bank własność nieruchomości w zamian za całkowite zwolnienie z zobowiązania kredytowego, kiedy pojawią się problemy w spłacie. Jeszcze nie wiadomo, czy takie rozwiązanie spotka się z dużym zainteresowaniem przyszłych kredytobiorców. Na pewno skróci się droga „wychodzenia z długów”, ponieważ bank przejmie nieruchomość. Należy jednak mieć na uwadze, że pomysł KNF nie został optymistycznie przyjęty przez banki. Dla nich przejęcie nieruchomości za dług oznacza niekiedy kłopot i dodatkowe koszty związane z jej upłynnieniem. Co więcej, pojawić się może także ryzyko, ponieważ w przypadku zmian cen na rynku mieszkaniowym może się okazać, że przejęta nieruchomość nie pokryje w całości wartości kredytu – wyjaśnia Ewa Kozłowska z Gold Finance.

Wyższy wkład, tańszy kredyt mieszkaniowy

Zgodnie z Rekomendacją S w tym roku minimalna wysokość wkładu własnego kredytu hipotecznego wynosi 20 proc. Ale banki, zaniepokojone słabą akcją kredytową, co bije w wynik odsetkowy, w tym roku decydują się na powrót do 10 proc. To również skutek rosnących cen nieruchomości – 10 proc. wartości to sporo więcej niż rok temu.

– Chcąc uzyskać tańszy kredyt, lepiej przygotować środki na wyższy wkład własny niż ten minimalny – w 2021 r. ta reguła pozostaje niezmienna. Oczywiście, na rynku nadal można znaleźć banki, które udzielą finansowania przy niższym wkładzie własnym, wynoszącym 10 proc., ale przy spełnieniu dodatkowych warunków. Te najpopularniejsze to dodatkowe zabezpieczenie lub wykupienie tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Warto jednak być świadomym faktu, że czasem na otrzymanie kredytu z niższym wkładem własnym mogą liczyć tylko wybrani klienci, spełniający warunki określone przez konkretny bank, np. dochód przyszłego kredytobiorcy musi pochodzić z innych źródeł niż działalność gospodarcza czy działalność rolnicza lub ten musi być stałym klientem banku i posiadać w nim rachunek, na który regularnie są księgowane wpływy – podpowiada Leszek Zięba.

Ale można i źle trafić. Banki mogą wymagać również wyższego minimalnego wkładu własnego niż 20 proc., nawet 30–40 proc.

Warto sprawdzić: Przeciętnie mamy 150 tys. zł wkładu własnego

Prawie online

Jeszcze nie tak dawno starania o kredyt hipoteczny oznaczały wielokrotne odwiedzenie oddziału banku. I innych instytucji. Rok 2020 i pandemia Covid-19 znacznie zmieniła tę sytuację. Koronakryzys, wprowadzając nową rzeczywistość, sprawił, że obecnie wiele formalności można załatwić online, bez wychodzenia z domu. To dotyczy również banków. Przez internet lub też telefon można spełnić większość obowiązków i formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Osobisty kontakt z doradcą czy wizyta w banku są niezbędne na ostatnim etapie, czyli w momencie podpisania umowy kredytowej.