Skąd wziąć na wkład własny do kredytu. 14 sposobów

Wkład własny to nie tylko żywa gotówka. Niekiedy na to konto może zostać zaliczona wartość ziemi, kupione wcześniej materiały, oszczędności emerytalne, papiery wartościowe czy pieniądze ze sprzedaży mieszkania. Odpowiedni wkład własny jest niezbędny do tego, aby bank przyjął do analizy wniosek o kredyt hipoteczny.

Wkład własny to warunek konieczny, aby ubiegać się o kredyt mieszkaniowy. Chodzi po prostu o to, że żeby kupić mieszkanie zadłużając się w banku, trzeba posiadać w gotówce co najmniej 10-20 proc.  wartości lokalu. Dopiero osoby, które dały radę uzbierać taki kapitał, będą mogły zawnioskować o finansowanie. Nie jest jednak tak, że cały wkład własny musi być wniesiony w formie gotówki na etapie składania wniosku kredytowego. Czasem można to zrobić później lub udowodnić to, że część kosztów budowy domu już ponieśliśmy.

Warto sprawdzić: Przez wirusa odkładamy zakup mieszkania w czasie

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments wskazuje czternaście sposobów na wkład własny do kredytu hipotecznego.

Osoby, które nieruchomość kupić muszą, ale nie mają piątej części ceny mieszkania w gotówce, przede wszystkim powinny poszukać najpierw ofert banków, które zgodziłyby się udzielić kredytu z niższym wkładem własnym. Na przykład w październiku 2020 roku, choć większość instytucji przyjmowało wnioski kredytowe tylko od osób posiadających 20 proc. wkładu własnego, to Pekao akceptowało 15 proc. wkładu, a Alior, mBank, Santander, Millennium czy Credit Agricole zadowalały się wkładem na poziomie 10 proc. ceny nieruchomości. Niestety oferta kredytów z 10-proc. wkładem własnym była limitowana. Były to np. oferty skierowane do dotychczasowych klientów banku, osób o ponadprzeciętnych dochodach czy takich, które chcą kupić relatywnie łatwo zbywalną nieruchomość – np. małe, tanie mieszkanie w dużym mieście. Takie nieruchomości są z punktu widzenia banku stanowią lepsze zabezpieczenie hipotecznego długu.

Przy okazji warto pamiętać, że jeśli nie mamy wkładu własnego na poziomie 20 proc. (wymagane rekomendacją KNF), to bank, który zgodzi się udzielić nam kredytu z 10-proc. wkładem własnym, ubezpieczy brakującą kwotę. To generuje dodatkowy koszt, który jest zaszyty w kosztach kredytu. Trzeba się więc spodziewać, że kredyt z niższym wkładem będzie droższy.

Załóżmy jednak, że poszukiwania instytucji z pasującą do nas ofertą mamy już za sobą i nie rozwiązało to naszego problemu braku wystarczającej ilości żywej gotówki. W takim przypadku w najlepszym położeniu są osoby, które podchodząc do zakupu, co prawda nie posiadają środków na rachunku, ale mają inny majątek. Przykład? Papiery wartościowe, środki na IKE czy IKZE, a najlepiej obligacje skarbowe. Niestety banki nie wykazują tu nadmiernej elastyczności, ale pojedyncze instytucje mogą się zgodzić na to, aby jako wkład własny (ponad wymagane 10 proc. ceny nieruchomości) zaakceptować zastaw na papierach wartościowych.

Co ciekawe, nawet jeśli bank skorzysta z mechanizmu zastawy na papierach wartościowych, to najpewniej nie zaakceptuje całej kwoty, na którą opiewa nasza inwestycja. W przypadku bardziej ryzykownych papierów wartościowych – np. akcji – spodziewajmy się, że jako wkład własny potraktowane będzie nie więcej niż 50 proc. wartości udziałów. Z drugiej strony zastaw na obligacjach skarbowych – jako gwarantowanych przez Skarb Państwa  – może zostać zaliczony jako wkład własny do 100 proc. wartości papierów.

W większości instytucji mechanizm ten będzie wyglądał jednak tak, że zastaw na papierach wartościowych nie wystarczy i obligacje czy akcje będzie trzeba sprzedać. W praktyce zadziała to tak, że wniosek kredytowy od osoby, która posiada papiery wartościowe, ale nie ma wystarczającego wkładu własnego w gotówce, zostanie przyjęty i będzie procesowany. Pojawi się jednak dodatkowy warunek do wypłaty kredytu. Chodzi o to, że zanim bank wypłaci nam środki, trzeba będzie zamienić papiery wartościowe na gotówkę. Nawet jednak w tym przypadku plusem będzie dodatkowy czas na spokojną sprzedaż akcji czy wyjście z inwestycji w obligacje.

Podobnie sytuacja wygląda, gdy z pomocą kredytu kupujemy np. większe mieszkanie, a starego chcemy się pozbyć. Jeśli do sprzedaży jeszcze nie doszło, to wciąż mamy tylko obietnicę uzyskania środków. Bankom powinno to wystarczyć na etapie procesowania wniosku kredytowego. Chodzi o to, że deklaracja chęci sprzedaży nieruchomości powinna skutkować zaliczeniem na poczet wkładu własnego pieniędzy z przyszłej sprzedaży starego mieszkania, ale też np. domu lub działki. Co ciekawe, jeśli dysponujemy już umową przedwstępną sprzedaży, to bank uwzględni w procesie kredytowym nawet do 100 proc. ceny uzgodnionej z kupującym. Niższy współczynnik zostanie zastosowany jeśli takiej umowy wciąż nie ma, ale do sprzedania nieruchomości został zatrudniony pośrednik, a jeszcze niższy, gdy sprzedażą będziemy się chcieli dopiero zająć i to samodzielnie. Ale uwaga! Nawet jeśli bank kredytu nam udzieli, to znowu przed faktyczną wypłatą pieniędzy, będzie trzeba spieniężyć nieruchomość, której się pozbywamy, aby zdobyć wkład własny na nową.

Świetnym rozwiązaniem na zdobycie pieniędzy na wkład własny jest też książeczka mieszkaniowa – szczególnie taka, która została założona do 23 października 1990 roku. Tylko takie książeczki mają bowiem prawo do premii gwarancyjnej, która może opiewać na kilkanaście tysięcy złotych.

Warto sprawdzić: Zalałeś komuś mieszkanie? Musisz się z tym liczyć

Nie masz książeczki? To jeszcze nic straconego. Może się bowiem okazać, że taki archaiczny dokument ma ktoś z rodziny i może ją na nas przepisać (cesja). Jest to o tyle prawdopodobne, że takich książeczek może być jeszcze w polskich domach około milion.

Całkiem nowym rozwiązaniem zaproponowanym przez rząd jest natomiast możliwość wykorzystania do zakupu nieruchomości pieniędzy z PPK. Póki co środki na nich zgromadzone nie są zbyt pokaźne, ale z czasem będzie ich tam coraz więcej. Dlatego warto pamiętać, że zgodnie z prawem przy zakupie pierwszej w życiu nieruchomości można wykorzystać na ten cel wszystkie pieniądze z PPK. Niestety później trzeba je zwrócić, ale mamy na to 15 lat.

Sytuacją idealną jest oczywiście taka, w której zakup nieruchomości planuje się z dużym wyprzedzeniem. Przykład? Jeśli ktoś jest beneficjentem programu 500+, i odkłada te środki co miesiąc od dnia urodzenia dziecka do osiemnastych urodzin, to może zebrać kapitał rzędu 108 tysięcy złotych. A jeśli za te pieniądze będzie jeszcze kupować detaliczne obligacje skarbowe, to może ten kapitał zwiększyć o co najmniej 30-40 tysięcy złotych odsetek. To oczywiście wymaga ponadprzeciętnych dochodów i żelaznej dyscypliny, ale teoretycznie jest możliwe.

Podobnie jest z możliwością jaką daje nam skorzystanie z kredytu studenckiego. Akumulowanie pieniędzy pochodzących z comiesięcznych wypłat przez 5 lat studiów pozwoli otrzymać kapitał rzędu 50 tysięcy złotych plus ewentualne odsetki – jeśli ten nieoprocentowany kredyt będziemy umiejętnie lokować na bezpiecznych depozytach. Plusami tego rozwiązania jest to, że dług taki jest oprocentowany dopiero w okresie spłaty, a i tak odsetki są wtedy ekstremalnie niskie (obecnie 0,055 proc.). Co więcej, kredyt ten trzeba zacząć spłacać dopiero po 2 latach od zakończenia nauki, a do tego okres spłaty jest 2 razy dłuższy niż okres pobierania świadczenia. Gdyby tego było mało, to ponadprzeciętny żak może liczyć na umorzenie nawet połowy otrzymanego kapitału.

Warto sprawdzić: Dom zniszczony, odszkodowanie starczy na drzwi. Co robić?

Z drugiej strony minusem tego rozwiązania jest fakt, że spłacanie kredytu studenckiego będzie rzutowało na zdolność kredytową – przy miesięcznej racie na poziomie 500 złotych trzeba się liczyć ze spadkiem zdolności kredytowej o około 100-150 tysięcy złotych w obecnych warunkach rynkowych.

Jeszcze więcej rozwiązań mogą zastosować osoby zadłużające się w celu budowy domu. Czemu? W ich przypadku wkładem własnym może być bowiem ziemia, na której powstanie dom. Nie we wszystkich bankach jest to możliwe, ale warto próbować – szczególnie jeśli z gotówką krucho. Trzeba tylko sprawdzić, czy bank uwzględni nam cenę faktycznie zapłaconą za parcelę czy też jej obecną wartość rynkową. To szczególnie ważne jeśli nieruchomość kupiliśmy wiele lat temu  czy np. została nam podarowana.

Często zapominamy o kosztach, które ponosimy przy okazji przygotowania inwestycji. Chodzi o koszt projektu, wycenę itd. Te koszty także mogą banki zaliczyć na poczet wkładu własnego. Takie rozwiązania mogą się jednak udać tylko w niektórych instytucjach. No i choć jest to truizm, to oczywiście na potwierdzenie poniesionych kosztów trzeba mieć dokumenty. Raczej rzadkością jest ocenianie na podstawie zdjęć zaawansowania robót i wartości zmagazynowanych materiałów budowlanych na działce. W takim przypadku możliwe jest jednak, że na poczet wkładu własnego zostanie zaliczona praca wykonana przez właściciela.

Nie jest przy tym tajemnicą, że szczególnie osobom młodym w zdobyciu własnych czterech kątów często pomaga rodzina – poprzez darowiznę gotówki lub ziemi pod budowę domu. W pierwszym przypadku darowizna powinna zostać poprawnie zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy – aby nie była obarczona podatkiem.