Rentowność najmu spada, ale wciąż można sporo zarobić

Ceny nowych mieszkań rosną od ponad pięciu lat. Najlepsze adresy drożeją nawet o kilkanaście procent rocznie. – Rynek dociera już do górki cenowej, a być może już się na niej znalazł – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Trudno jednak precyzyjnie oszacować, kiedy trend wzrostowy zostanie zatrzymany czy odwrócony oraz jaką formę i dynamikę przyjmie ewentualna korekta. W kolejny dołek – na poziomie dzisiejszych albo tylko nieznacznie niższych cen – możemy wpaść za kilka lat. Dlatego oczekiwanie przez inwestorów na korzystniejsze ceny albo dołek to nie jest najrozsądniejszy wybór, chyba że rynek kreowałby klasyczną bańkę spekulacyjną. Ale z tym nie mamy dziś raczej do czynienia – podkreśla.

Foto: pieniadze.rp.pl

Warto sprawdzić: Jak zarabiać na nieruchomościach w bliskich tropikach

Górą gotówkowicze

W Warszawie w II kw. tego roku średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów to 10,2 tys. zł za mkw., rok wcześniej było to 9,2 tys. zł. W Trójmieście ceny wzrosły w tym czasie z 8,3 do 9,2 tys. zł za mkw., w Krakowie – z 7,3 do 8,1 tys. zł – podaje firma JLL. W ślad za nowymi drożeją mieszkania używane. – A od półtora roku czynsze nie nadążają za wzrostem cen mieszkań, więc opłacalność wynajmu spada – komentuje Jarosław Jędrzyński.

Najdrożej jest w Warszawie, gdzie średni koszt wynajęcia kawalerki to ponad 2 tys. zł miesięcznie, dwóch pokoi – ponad 2,6 tys. zł, a mieszkań trzypokojowych – 3,72 tys. zł. W Gdańsku wynajęcie mieszkania jednopokojowego to średni koszt 1,62 tys. zł, dwupokojowego – 2,11 tys. zł, a trzypokojowego – 2,88 tys. zł. W Krakowie na kawalerkę musimy mieć średnio 1,8 tys. zł, na dwa pokoje – 
2 tys. zł, a na trzy – 2,7 tys. zł – podają Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) i portal Szybko.pl.

Łukasz Wydrowski, właściciel agencji Estatic Nieruchomości, podziela opinię, że zwyżki cen nie noszą znamion bańki. – A to pozwala sądzić, że w najbliższych latach nie ma szans na większe spadki – ocenia. – Najnowsze prognozy wskazują na stabilizację. Owszem, ci, którzy kupili mieszkanie w 2016 r., średnioroczny zysk z wynajmu mieli wyższy, ale nawet teraz trudno nie uzyskać 4-, 5-proc. zwrotu rocznie. W banku moglibyśmy liczyć na ok. 2 proc. Jeśli zwyżki utrzymają się dłużej, mieszkanie będzie można sprzedać z dodatkowym zyskiem – zwraca uwagę Wydrowski.

Na najmie zarobimy dziś mniej niż przy cenach z początku 2018 r. – Są to jednak poziomy nadal akceptowane przez większość inwestorów. Mówimy oczywiście o kupowaniu nieruchomości za gotówkę – zastrzega szef Estatic Nieruchomości. – Problem mogą mieć ci, którzy chcą inwestować, wspierając się kredytem hipotecznym, bo jego koszt może skutecznie „skonsumować” zysk. Takie osoby mają ograniczone pole manewru, dlatego szukają raczej nieruchomości na handel niż na wynajem.

Zapewnia, że najlepszy moment na inwestycję zdarza się… codziennie. – Każda pogoda rynkowa ma swoje plusy i minusy dla inwestorów – podkreśla. – Jednym z powodów boomu na inwestowanie w nieruchomości na wynajem są niskie stopy procentowe. Ludzie widzą brak realnych korzyści z lokowania pieniędzy w bankach. Rozsądny zakup mieszkania na wynajem może zapewnić zwrot od 4 do nawet 10 proc. rocznie – szacuje Wydrowski.

Warto sprawdzić: Gdzie ubezpieczyć mieszkanie lub dom. Ranking „Rz” 2019

Chmury na horyzoncie

Jarosław Jędrzyński uważa, że optymalny dla inwestorów czas był cztery–pięć lat temu. – Dziś mamy ryzyko recesji w UE, nadchodzący brexit i czekamy na decyzję TSUE w sprawie frankowiczów – ostrzega. – Jeśli będzie dla nich korzystna, to może zapowiadać jeszcze w tym roku poważny kryzys finansowy, który rykoszetem uderzy w całą gospodarkę, nie wyłączając mieszkaniówki.

Jak jednak podkreśla Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu firmy Emmerson Realty, rynek nieruchomości to rynek z mnóstwem parametrów, które mają różne znaczenie. – Do tego dochodzi zróżnicowany zestaw kosztów, jeśli jest to inwestycja pod wynajem – wyjaśnia ekspert Emmersona. – Teoretycznie rentowność najmu spada. Czy są to drastyczne spadki? Nie, chodzi o uśrednione zniżki z 5,3 do 5 proc. netto w ciągu pół roku.

Waldemar Oleksiak zwraca uwagę na rosnącą na rynku najmu konkurencję, co nie sprzyja podwyższaniu czynszów. – Podaż mieszkań na wynajem, i to o coraz wyższym standardzie, rośnie. A popyt nie jest oszałamiający – ocenia.

Także Jerzy Sobański, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), podkreśla, że dziś, inwestując w mieszkania, trudniej wygenerować godziwy zysk niż jeszcze dwa lata temu. Ale, jak potwierdza, stopa zwrotu jest wciąż zadowalająca. – Od trzech–czterech lat widać na rynku, nie tylko warszawskim, dużą grupę klientów, którzy z inwestowania w nieruchomości zrobili swoje źródło utrzymania. Na początku działali nieśmiało, było to źródło dodatkowe, a teraz coraz częściej jest podstawowe – mówi Jerzy Sobański. – Sporo osób posiadających wolne środki lub wystarczającą zdolność kredytową kupuje mieszkania od deweloperów lub na rynku wtórnym, wykańcza je i sprzedaje z zyskiem albo przeznacza na wynajem. Odnoszę wrażenie, że mimo dobrej koniunktury na rynku najmu, dziś bardziej opłaca się kupić, przygotować i sprzedać mieszkanie, niż je wynajmować – ocenia.

Taka inwestycja przyniesie szybki zwrot od 8 do 15 proc. rocznie. Bywało, jak podkreśla wiceprezydent PFRN, nawet i 30 proc. w 12 miesięcy. – Inwestycja w wynajem zamraża kapitał na kilka lat, a na zysk trzeba czekać minimum dziesięć lat – mówi. – W przypadku pogorszenia koniunktury, co kiedyś na pewno nastąpi, przy wynajmie ryzyko straty jest większe niż przy transakcji sprzedaży na rozgrzanym obecnie rynku.

Co to jest okazja

Eksperci są jednak zgodni, że stopa zwrotu z najmu jest nadal wyższa niż z innych inwestycji i oszczędzania w bankach. – W Warszawie bez problemu osiągamy 6 proc., a w przypadku lokali kupionych przed zwyżkami cen zdecydowanie więcej – mówi Jerzy Sobański.

Pytany o okazje wiceprezydent PFRN stwierdza, że trafiają się bardzo rzadko i trzeba mieć gotówkę, by okazyjnie wyceniony lokal móc szybko kupić. – Okazje są dla tych, którzy nie boją się ryzyka – podkreśla Sobański. – Nikt nie sprzedaje taniej, bo nie umie liczyć. Taniej sprzedają osoby, które zwykle mają problemy, lub komornicy, którym zależy na czasie.

W Warszawie okazją będzie np. 50-metrowe mieszkanie w centrum (Mokotów, bliska Ochota, Śródmieście blisko metra) w cenie poniżej 400 tys. zł, w budynku o dobrym standardzie. Remont powinien się zamknąć kwotą do 50 tys. zł. Inwestycja w takie mieszkanie nie powinna przekroczyć 450 tys. zł – szacuje Sobański.

W ocenie Jarosława Jędrzyńskiego okazja to przede wszystkim cena niższa od rynkowej przynajmniej o 10 proc. – W ostatnich czasach o takie oferty było trudno, ale wygląda na to, że nadchodzą lepsze czasy – twierdzi analityk. Dodaje, że pewność inwestycji na rynku mieszkaniowym zależy przede wszystkim od lokalizacji. Trzeba wybierać adresy z najlepszymi perspektywami rozwoju.

– Prawdziwą okazją można nazwać każde mieszkanie, które po dokładnych wyliczeniach może przynosić co najmniej 9-proc. zysk – uważa Łukasz Wydrowski. – Takie oferty na wolnym rynku pojawiają się jednak niezmiernie rzadko.

Warto sprawdzić: Czy warto kupować mieszkanie na wynajem na kredyt?

Stolica i Trójmiasto

W Trójmieście popularny jest tzw. najem mieszany. W szczycie sezonu wakacyjnego mieszkanie jest oferowane turystom na doby. Taki model daje szanse na 8-, 9-proc. zyski. – Szczególnie dotyczy to ścisłego centrum Gdańska, Sopotu, Gdyni i pasa nadmorskiego, gdzie powstało wiele ciekawych budynków – mówi szef Estatic Nieruchomości. – Takie inwestycje są jednak zarezerwowane dla osób z grubszym portfelem.

Kupując mieszkanie z myślą o studentach lub pracownikach, zarabiamy mniej, ale wymaga to mniejszego wkładu finansowego. Racjonalnie obliczony zakup w okolicy głównych ciągów komunikacyjnych pozwala na zysk powyżej 4,5 proc. rocznie.