Zdania ekonomistów na temat terminu rozpoczęcia cyklu podwyżek stóp procentowych są podzielone. Prawdopodobnie nie nastąpią one szybko, choć trzeba się z nimi liczyć przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu, zwłaszcza hipotecznego, który jest zawsze dużym obciążeniem dla budżetu domowego.
Czytaj więcej
Wraz z analitykiem rynku nieruchomości podpowiadamy jak znaleźć konieczny kapitał do uzyskania kredytu hipotecznego.
Początek w przyszłym roku
Marcin Mazurek, główny ekonomista mBanku, uważa, że pierwszej podwyżki stóp procentowych można się spodziewać w przyszłym roku. – Wtedy powinny zniknąć niepewność epidemiczna oraz tymczasowe zaburzenia wzrostu PKB powodowane brakiem surowców i materiałów. Będziemy więc mieli większą jasność, w jaki sposób wyższe ceny energii – a w kolejnych miesiącach szykuje się całe tornado podwyżek – wpłyną na inflację CPI – tłumaczy ekspert. – Komentarze płynące z RPP sugerują, że Rada nie będzie się z podwyżkami spieszyć. Liczymy, że główna stopa procentowa wzrośnie w 2022 r. do 1 proc. Nie jest to szybkie tempo, biorąc pod uwagę choćby Czechów, którzy już w tym roku osiągną stopę referencyjną bliską 2 proc., a stopy zaczęli podwyższać w czerwcu – podkreśla Marcin Mazurek.
Nie tylko stopy
Z ryzykiem wzrostu stóp procentowych trzeba się jednak liczyć, zwłaszcza że ceny nieruchomości rosną i trwa boom kredytowy, a wzrost raty kredytu o 1 pkt proc. to rata wyższa od 155 do 163 zł miesięcznie (patrz tabela).
– Rynki nieruchomości i kredytów hipotecznych rozwijają się w ostatnich miesiącach bardzo dynamicznie. Poziom udzielanych kredytów hipotecznych jest niemal dwa razy wyższy niż jeszcze trzy lata temu. Niskie stopy procentowe i przekonanie wielu Polaków o nieruchomościach jako atrakcyjnej lokacie kapitału mocno wspierają zainteresowanie kredytem – podkreśla Anna Meunier, kierująca wydziałem kredytów hipotecznych w Banku Millennium.
Banki też muszą się liczyć z tym, że zerowe stopy procentowe nie będą wieczne.
– Kredyt udzielany jest na wiele lat, a rekordowo niskie poziomy stóp sprawiają, że należy się spodziewać wzrostu rat w czasie. W uproszczeniu: przy kredycie hipotecznym na 300 tys. zł z okresem kredytowania 30 lat wzrost oprocentowania o 1 pkt proc. spowoduje wzrost raty o około 160 zł. Przy wzroście o 2 pkt proc. będzie to już ponad 300 zł, a zmiana o 3 pkt proc. przyniesie w konsekwencji wydatki na obsługę kredytu aż o około 500 zł większe. Nie są to hipotetyczne i mało realne scenariusze, obserwowaliśmy już w Polsce takie poziomy – przypomina Anna Meunier. Kalkulując, czy stać nas na kredyt, a jeśli tak, to na jak duży, warto zwrócić szczególną uwagę na koszty niezwiązane z opłatami dla banku.
– W ocenie zdolności kredytowej bierzemy pod uwagę potencjalne ryzyko wzrostu stóp procentowych i zmian kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Ale z całą pewnością nie jesteśmy w stanie przewidzieć wszystkich czynników ryzyka, które mogą wystąpić w trakcie spłaty kredytu. Zmiana oprocentowania kredytu to jeden z nich – mówi Mariola Willmann, manager zespołu kredytów hipotecznych Credit Agricole.
Czytaj więcej
Przy błędnym wpisie do hipoteki, bank nie obniży oprocentowania kredytu. Zrobi to dopiero po sprostowaniu omyłki.
Ważne symulacje...
Trzeba się też liczyć z marżami banków, które nie są stałe i zależą od wielu czynników oraz spełnianych przez kredytobiorców warunków.
– Zgodnie z rekomendacją S każdy bank zobowiązany jest przedstawić klientowi symulacje spłat kredytu z uwzględnieniem wzrostu oprocentowania, np. o średnią z ostatnich 12 miesięcy, o 3 proc., 5 proc. lub 10 proc. Zwykle klient dostaje je wraz z symulacją kredytu, o jaki się ubiega – zapewnia Mariola Willmann.
Ekspertka Credit Agricole radzi przeanalizować te symulacje samodzielnie lub omówić z doradcą, a następnie zastanowić się, jak będzie wyglądał budżet domowy, jeśli wzrośnie oprocentowanie kredytu, a tym samym wysokość rat. – Trzeba również pamiętać, że nasze wynagrodzenie nie zawsze będzie rosło proporcjonalnie do wzrostu stóp procentowych, a kredyty hipoteczne to bardzo długie zobowiązania. Jeśli nie jesteśmy już młodzi, decydując się na określony okres spłaty, warto uwzględnić moment przejścia na emeryturę, co wiąże się z dużym spadkiem miesięcznych dochodów – podpowiada Mariola Willmann.
PKO BP podkreśla, że ryzyko zmiany stopy WIBOR 6M i wzrostu rat kredytu powinno się wziąć pod uwagę zwłaszcza wtedy, gdy rata miesięczna jest wyższa niż połowa miesięcznego dochodu, ponieważ może to oznaczać w przyszłości ograniczanie wydatków, a nawet brak pieniędzy na spłatę rat.
Warto też wiedzieć, że bank ma prawo monitorować zdolność kredytobiorcy do spłaty rat przez cały okres kredytowania. Jeśli – zdaniem banku – w którymś momencie klient popadnie w kłopoty, bank może się domagać spłaty części kredytu lub ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia.
... i zabezpieczenie kredytu
Anna Meunier podkreśla, że rozważając decyzję o kredycie, powinniśmy pamiętać, że ceny nieruchomości zmieniają się w czasie, a zaciągnięcie kredytu hipotecznego ze względu na jego wysoką kwotę i czas, przez jaki będziemy go spłacać, jest najczęściej jedną z najpoważniejszych decyzji finansowych, jakie podejmujemy w całym naszym życiu.
Jeśli wartość nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu, wzrośnie, nie ma dodatkowego ryzyka – to pozytywna zmiana z punktu widzenia kredytobiorcy i banku. Jeśli jednak ceny nieruchomości spadną lub wartość zabezpieczenia naszego kredytu spadnie z innego powodu, może się okazać, że jest to zbyt małe zabezpieczenie w stosunku do aktualnego zadłużenia. W takim przypadku bank może żądać od kredytobiorcy dodatkowego zabezpieczenia.
Ekspertka Banku Millennium przypomina, że jednym ze sposobów utrzymania stałej wysokości rat w określonym czasie jest wybór kredytu z oprocentowaniem okresowo stałym. – Takie kredyty są wprawdzie droższe, ale mając na uwadze możliwość wzrostu stóp procentowych, warto poświęcić czas i przeanalizować również taką opcję – dodaje.
Zgodnie z nowelizacją rekomendacji S banki wprowadziły do oferty kredyty ze stałą stopą procentową – w większości ofert ma ona obowiązywać przez pięć lat. Później będzie można zdecydować, czy chce się zmiany sposobu naliczanie odsetek czy nie, ale trzeba się liczyć z tym, że bank zaproponuje nową stawkę, która może być wyższa.
– Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego należy także dobrze przemyśleć kwestię wkładu własnego oraz wziąć pod uwagę obecne, wysokie ceny nieruchomości. Warto porozmawiać z ekspertem, wykonać kilka symulacji i przeanalizować kilka scenariuszy, aby dobrać parametry kredytu adekwatne do naszych potrzeb oraz sytuacji życiowej – podsumowuje Anna Meunier.
A jeśli świetnie nam się wiedzie...
Gdy mamy kredyt, radzimy sobie świetnie z jego spłatą, nie mamy pilnych wydatków, a nasze zarobki na to pozwalają, warto rozważyć strategię nadpłacania. Tomasz Chróstny, prezes UOKiK, sugeruje, że to dobre rozwiązanie, szczególnie w okresach, kiedy stopy procentowe są na niskim poziomie, czyli np. teraz. Owe nadpłaty, czyli płacenie bankowi więcej, niż wynosi rata, nie muszą być wysokie, bo nawet niewielka kwota zmniejsza kapitał, który mamy do spłacenia. Dzięki takiej strategii spłat ewentualny wzrost rat w przyszłości będzie mniej odczuwalny dla portfela.
UOKiK, prowadząc kampanię „Policz i nie przelicz się", utworzył kalkulator, na którym można policzyć, o ile wzrośnie rata kredytu, gdy zmieni się jego oprocentowanie. Narzędzie przydatne, ale to tylko przybliżenie rzeczywistych kosztów.
