W połowie września prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy Prawo budowlane oraz o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak poinformował Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, głównym celem nowych regulacji było wyodrębnienie kategorii mieszkalnych domów jednorodzinnych o powierzchni do 70 mkw., których budowa ma być wspomagana przez państwo.

Czytaj więcej

Budowa domu stała się luksusem dla zamożnych. Ile kosztuje w 2022

Jednak nie każda inwestycja będzie objęta wsparciem. Prócz powierzchni, jak wyjaśnił Adam Baryłka, dyrektor Departamentu Architektury, Budownictwa i Geodezji w Ministerstwie Rozwoju i Technologii (MRiT), pomoc obejmuje tylko wolnostojące domy jednorodzinne, mające nie więcej niż dwie kondygnacje i usytuowane na działkach będących własnością prowadzących inwestycję osób. 70 mkw. ma natomiast wynieść „graniczna” powierzchnia zabudowy, co oznacza, że powierzchnia użytkowa może być nawet, w przypadku nieruchomości piętrowej, prawie dwa razy większa.

Istotny jest także, jak podkreślił dyrektor Adam Baryłka, status inwestora: musi to być osoba, która przeznaczy budynek na zaspokojenie tzw. potrzeb mieszkaniowych, niebudująca na wynajem, która nie będzie właścicielem innego domu czy mieszkania.

Po zachowaniu tych warunków inwestor będzie mógł skorzystać z preferencyjnej ścieżki administracyjnej: nie będzie musiał wyznaczać kierownika budowy, prowadzić dziennika, występować o pozwolenie na budowę, a w przypadku braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego decyzja o warunkach zabudowy (tzw. WZ) będzie musiała być wydana przez Urząd Gminy w ciągu 21 dni. Wiele prac wymagających zgody urzędu zastąpiono oświadczeniem (na przykład o ponoszeniu przez inwestora odpowiedzialności za bezpieczeństwo prac na budowie).

Wspomagana przez państwo inwestycja będzie mogła być sfinansowana preferencyjnym kredytem hipotecznym. Jedna piąta (20 proc.) pożyczki udzielanej przez bank komercyjny biorący udział w programie będzie mogła być objęta gwarancją spłaty przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK).

To tzw. „kredyt bez wkładu własnego” (objęte gwarancją 20 proc. ma być właśnie owym wkładem). O kredyt bez wkładu własnego będą mogły ubiegać się osoby mające inną nieruchomość (lub spółdzielcze, własnościowe prawo do niej), ale tylko posiadające co najmniej dwójkę dzieci. Wyznaczono jednak limit powierzchni: czteroosobowa rodzina będzie mogła mieć inne mieszkanie, ale o powierzchni nie większej niż 50 mkw. Gdy potomków będzie troje, limit wyniesie 75 mkw, czworo - 90 mkw. Gospodarstwo domowe, w którego skład wchodzić będzie pięcioro lub więcej dzieci, limitem metrażu drugiej nieruchomości nie zostaną objęte w ogóle, ale na preferencyjnych warunkach będą mogły zaciągnąć tylko jedną taką pożyczkę.

Za preferencyjny kredyt będzie można kupić mieszkanie lub dom, zarówno nowy jak i z rynku wtórnego. Nie ma limitu powierzchni, więc mieszkanie czy dom mogą być dowolnej wielkości. Jego cena lub koszty budowy musi być jednak niższy od limitu obowiązującego w danym regionie Polski. Dokładną wysokość limitów poznamy dopiero na początku kwietnia 2022 r.

Czytaj więcej

Kredyt hipoteczny. Jak poprawić zdolność kredytową

Z nowego rozwiązania skorzystają również osoby mieszkające poza Polską, lecz pod warunkiem, że w dniu wystąpienia o kredyt będą mieć polskie obywatelstwo lub prowadzić gospodarstwo domowe razem z taką osobą.

Preferencyjny kredyt będzie objęty możliwością tzw. spłaty rodzinnej, czyli de facto dopłaty ze strony państwa. Jeżeli rodzina kredytobiorcy powiększy się o drugie dziecko, BGK spłaci część zobowiązania w wysokości 20 tys. zł, gdy pojawi się trzecie i kolejne dziecko dopłata będzie już znacznie większa i wyniesie 60 tys. zł.

Preferencyjny kredyt musi zostać udzielony na co najmniej 15 lat i nie może to być kredyt walutowy. Przynajmniej jeden z kredytobiorców musi też mieć obywatelstwo polskie. Nie ma natomiast ograniczenia wieku kredytobiorców, więc mogą to być również osoby, które ukończyły 40 lat. Nie ma też znaczenia stan cywilny, a więc z programu będą mogli korzystać single, pary będące w związku nieformalnym, jak i małżeństwa.

Jak podkreśla Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, kredyt hipoteczny udzielony w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” (MBWW) będzie zapewniał dwie korzyści w porównaniu ze zwykłym kredytem. Po pierwsze kwota będzie mogła pokryć całą cenę zakupu czy budowy mieszkania lub domu. Jeśli np. ktoś chce kupić mieszanie za 300 000 zł, to będzie mógł uzyskać 300 000 zł kredytu. Zwykły kredyt zostałby przyznany maksymalnie na 270 000 zł, a brakujące 30 000 zł kredytobiorca musiałby zapewnić „z własnej kieszeni”.

Druga korzyść to dopłata. Jeśli w trakcie spłaty takiego preferencyjnego kredytu urodzi się drugie dziecko w rodzinie, to uczestnicy programu otrzymają 20 000 zł. W przypadku, gdy urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, to dopłata wyniesie po 60 000 zł. W przypadku 4 dzieci będzie to więc w sumie 140 000 zł. Należy jednak dodać, że pieniądze nie są wypłacane „do ręki”, lecz trafiają do banku jako nadpłata kredytu. Z tego powodu dopłata nie może być wyższa niż pozostałe do spłaty zadłużenie.

Aby skorzystać z programu, trzeba będzie złożyć wniosek w banku, który podpisał odpowiednią umowę z BGK. Obecnie jeszcze nie wiadomo, które banki będą udzielały takich kredytów. Proces przyznawania takiego preferencyjnego kredytu będzie niemalże identyczny jak w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego. Kredyt zostanie przyznany pod warunkiem, że wnioskodawca czy wnioskodawcy posiadają na tyle wysokie dochody, aby poradzić sobie ze spłatą rat.

Kredyt może być również udzielony osobie, która posiada wkład własny. Tak może postąpić np. małżeństwo, które planuje mieć więcej niż jedno dziecko. Program MBWW pozwoli im bowiem uzyskać dopłatę. W takim przypadku preferencyjny kredyt może zostać udzielony, jeśli posiadany wkład własny nie przekracza 10 proc.

Preferencyjny kredyt może zostać udzielony nawet na całą kwotę potrzebną do zakupu lub budowy nieruchomości dzięki temu, że BGK udziela tzw. gwarancji wykładu własnego. - Jest to coś w rodzaju ubezpieczenia. BGK gwarantuje, że jeśli kredytobiorca z jakiegoś powodu nie będzie w stanie spłacić kredytu, to on spłaci tyle ile wynosił gwarantowany wkład własny. Taka gwarantowana kwota będzie mogła wynosić od 10 proc. do 20 proc. wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 100 000 zł. Jeśli kredytobiorca będzie posiadał wkład własny, to suma wkładu i gwarancji nie będzie mogła być wyższa niż 20 proc. - tłumaczy Jarosław Sadowski.