Przy wyliczeniu zdolności kredytowej banki muszą teraz uwzględniać stopy procentowe wyższe o 5 pkt proc. od obowiązujących stóp ustalanych przez NBP. Kolejna zmiana dotyczy sposobu szacowania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego oraz wskaźnika DStI mówiącego, jaki procent rocznych dochodów kredytobiorcy stanowią obciążenia związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych. Jak szacują analitycy, może to spowodować spadek zdolności kredytowej Polaków nawet o 40 proc. Posiadanie takiej zdolności jest niezbędnym warunkiem otrzymania kredytu.
Analitycy w banku określają zdolność na podstawie przedstawionych im dokumentów. Trzeba m.in. dostarczyć zaświadczenie o zatrudnieniu, umowę przedwstępną oraz – gdy bank o to poprosi – inne dokumenty. Ważny jest wskaźnik DStI (z ang. Debt Service to Income). Określa on relację sumy wartości wszystkich miesięcznych rat zaciągniętych zobowiązań i potencjalnej raty przyszłego kredytu w stosunku do dochodów w skali całego roku. Do końca marca wskaźnik DStI mógł wynosić 50 proc. przy niższych dochodach i 65 proc. przy wyższych. Od kwietnia jest to odpowiednio 40 proc. i 50 proc. Przekroczenie tego progu nie zawsze oznacza brak akceptacji umowy kredytowej. KNF zaleca bankom zachowanie szczególnej ostrożności w takich wypadkach, jednak nie narzuca wydania odmownej decyzji. Wskaźnik DStI można poprawić, spłacając część zaciągniętych zobowiązań.
Czytaj więcej
Koszt budowy domu czy metra kwadratowego mieszkania drastycznie rośnie. Sprawdzamy, ile aktualnie kosztują nad Wisłą własne cztery kąty.
Ważnym elementem jest wysokość raty. Wzrost stóp procentowych powoduje wzrost spłacanych rat. Do tej pory banki musiały brać pod uwagę możliwy wzrost stopy referencyjnej minimum o 2,5 pkt proc. zarówno dla kredytów z okresowo stałą, jak i zmienną stopą procentową. Obecnie zgodnie z rekomendacją KNF bufor bezpieczeństwa wynosi już 5 pkt proc.
– Są banki, w których zdolność kredytowa m.in. w wyniku nowych zaleceń KNF spadła nawet o 30–40 proc. i to zaledwie w ciągu miesiąca – przyznaje Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF Notus Finanse.
Przykład: rodzina 2+1 z dochodem 10 tys. zł brutto miesięcznie zgromadziła 20-proc. wkład własny, interesuje ją kredyt na 30 lat z oprocentowaniem zmiennym. W jednym z banków w marcu mogła liczyć na 422 tys. zł, teraz ok. 264 tys. zł, a więc spadek wynosi 37 proc. To może zniechęcać do złożenia wniosku, dlatego już niektóre banki zdecydowały się obniżyć marżę.
W stanowisku KNF zaleca się przyjmowanie kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej. Wynika to z rosnącej inflacji i coraz wyższych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Podwyższone koszty to mniejszy tzw. dochód rozporządzalny, a więc niższa możliwa do uzyskania kwota kredytu.
Ważnym wskaźnikiem jest scoring – czyli ocena punktowa, jaką wystawia potencjalnym kredytobiorcom BIK. Im jest ona wyższa, tym większe prawdopodobieństwo, że spłacimy wszystko w terminie. Informacje wpływające na wysokość oceny można podzielić na cztery grupy:
- terminowa spłata zobowiązań podnosi ocenę;
- korzystanie z kart kredytowych i limitów w koncie: częste maksymalne wykorzystywanie limitów obniża ocenę, umiarkowane wykorzystanie wpływa pozytywnie na ocenę;
- jeśli w krótkim czasie ubiegamy się o kilka kredytów i dostajemy decyzje odmowne, to może obniżyć ocenę;
- im dłuższa jest nasza historia terminowo spłacanych kredytów, tym lepiej.
Te wszystkie zmiany powodują, że zdolność kredytowa Polaków spada. – Potencjalni kredytobiorcy częściej niż dotychczas będą weryfikować swoje plany zakupowe: decydować się na mniejszy metraż, wybierać lokalizację na obrzeżach zamiast w centrum miasta. Do wnioskowania o kredyt należy się przygotować. Zapytajmy eksperta, czy dobrym pomysłem jest zmiana pracodawcy tuż przed złożeniem wniosku kredytowego, nawet jeśli wiąże się z podwyżką wynagrodzenia. Można też czekać na niższe stopy procentowe, jednak trudno przewidzieć, kiedy to nastąpi i jak w tym czasie zmienią się ceny nieruchomości – podpowiada Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse, dodaje: – Jeśli nie chcemy rezygnować z kupna wymarzonego „M” lub biernie czekać na kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej odnośnie do wysokości stóp procentowych, dobrym rozwiązaniem może być kontakt z pośrednikiem finansowym. Taka osoba podpowie, jak w kilku prostych krokach można zwiększyć zdolność kredytową, albo przedstawi inne, mniej oczywiste możliwości zabezpieczenia kredytu.
Niektóre czynniki wpływające na zdolność kredytową
- wysokość stałych miesięcznych dochodów – warto wykazać np. premie, nagrody
- forma zatrudnienia – banki preferują etatowców
- staż pracy – pożądane ustabilizowane miejsce pracy
- dotychczasowa historia kredytowa
- aktualne obciążenia finansowe – warto np. spłacić karty kredytowe
- współkredytobiorca – wtedy łatwiej uzyskać kredyt, bank bierze pod uwagę dochody i obciążenia współkredytobiorcy
- sposób spłacania – większą zdolność kredytową można uzyskać, spłacając kredyt w ratach równych
