Najnowsze dane dotyczące rynku nieruchomości informują o kolejnym wzroście cen nowych mieszkań. Może nie jest on tak znaczący jak w poprzednich kwartałach, ale nadal jest zauważalny. Podwyżki dotknęły wszystkie większe miasta w Polsce, a z największymi trzeba liczyć się we Wrocławiu: +3,9 proc. kw./kw., gdzie kupujący za 1 mkw płacą już 10 847 zł i w stolicy: +3 proc. kw./kw. (13 412 zł/1 mkw). Z pewnością wzrost ceną mieszkań od deweloperów jest na tyle istotny, że osłabił popyt potencjalnych kupujących. W poprzednim kwartale deweloperzy na terenie sześciu największych miast w naszym kraju sprzedali 8161 mieszkań, czyli o 14 proc. mniej w porównaniu do I kw. br.
Inflacja i wzrost stóp procentowych przyczyniły się do podwyżek również w przypadku lokali używanych, więc ich ceny nie są już tak atrakcyjne w stosunku do tych nowych, jak to bywało w przeszłości. Przed podjęciem decyzji o zakupie czterech kątów z „drugiej ręki”, warto również być świadomym wszystkich ukrytych, dodatkowych kosztów.
Czytaj więcej
Czy deweloper może w trakcie realizacji inwestycji zmienić warunki umowy i podwyższyć nam końcową cenę nieruchomości? Sprawdzamy.
Używane mieszkanie niekoniecznie taniej
Z danych zebranych przez Credipass i Metrohouse wynbika, że w Gdańsku osoby zainteresowane kupnem nowego mieszkania muszą płacić średnio 11 332 zł/mkw. Na rynku wtórnym te cena wynosi 11 201 zł/m\kw., więc widać, że ta różnica jest mała (wynosi 131 zł), a nawet zbyt mała, by zakup lokum na rynku wtórnym rozpatrywać jako wyjątkową okazję. Ale gdy spojrzymy w kierunku Łodzi, mamy do czynienia z zupełnie inną sytuacją. W tym mieście kupujący na rynku pierwotnym za 1 mkw płacą 8 695 zł, a na wtórnym zdecydowanie mniej, bo 6 278 zł. Aby ocenić to, czy zakup mieszkania na rynku wtórnym będzie rzeczywiście tańszy niż tego od dewelopera, zawsze należy przeanalizować szczegółowo dany rynek, a nawet konkretną dzielnicę. Przykładem jest metropolia warszawska – ceny w różnych dzielnicach Warszawy mogą być znacznie zróżnicowane.
– Jeszcze nie można z całą pewnością powiedzieć, czy rosnąca inflacja i wzrost stóp procentowych dokonają większych i długofalowych zmian na rynku wtórnym, ale co jest pewne to fakt, że minęła era mieszkań z „drugiej ręki”, które były zdecydowanie tańsze niż te oferowane przez deweloperów. Spośród analizowanych przez nas regionów bezsprzecznym rekordzistą jest Gdańsk, w którym na rynku wtórnym zanotowano wzrost cen o 30 proc. w ujęciu r./r. (wzrost kw./kw. także jest znaczny i wynosi przeszło 10 proc.). Powyżej 10 proc. wzrosły ceny w Krakowie: 16,3 proc. i Warszawie: 14 proc., przyrównując je do cen z zeszłego roku. Coraz wyższe ceny lokali z „drugiej ręki” powodują istotne zmiany w parametrach kupowanych mieszkań. Skupiając się na stolicy – 67 proc. mieszkań nabywanych w II kw. 2022 r. posiadało powierzchnię nie większą niż 50 m2. Kupujemy więc coraz mniejsze mieszkania. Ceny nieruchomości na rynku wtórnym, szybują w górę: w II kw. już co 3. transakcja przeprowadzana była z ceną powyżej 14 tys. zł/m, kw, a w zeszłym roku odsetek ten wynosił 11 proc.) - analizuje Rafał Salach, ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego z Credipass.
Czytaj więcej
Wynajem 50-metrowego mieszkania przyniesie średnio od 3,4 proc. netto w Białymstoku do 4,7 proc. w Częstochowie.
Podatki za używane mieszkanie
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego trzeba opłacić podatek PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych – w tym przypadku – od zakupu lokum, z tytułu zawartej umowy kupna-sprzedaży. Obecnie wynosi on 2 proc. wartości danej nieruchomości widniejącej w akcie sporządzonym przez notariusza.
– Można go traktować jako dodatkowy koszt, ponieważ, gdy kupujemy M. od dewelopera, podatek jest już wliczony w cenę nieruchomości (jest to podatek VAT i wynosi 8 proc. dla mieszkań o powierzchni mniejszej niż 150 m2 oraz 23 proc. dla większych nieruchomości), więc nie myślimy o nim jako o dodatkowym wydatku – zaznacza Leszek Zięba, ekspert ZFPF z mFinanse.
Wysokość stawki VAT jest uzależniona od tego, na jakie cele jest dokonywany zakup mieszkania. Jeśli chodzi o lokal kupowany na cele inne niż mieszkaniowe, czyli np. na biuro, to należy naliczyć VAT 23 proc., a nie 8 proc. Taki VAT dotyczy także lokali stricte usługowych. Stawka VAT 23 proc. obowiązuje również w przypadku nabycia garażu lub komórki lokatorskiej.
Kupując mieszczanie z rynku wtórnego, warto bliżej przyjrzeć się kwestiom podatkowym, bo nieprzestrzeganie pewnych zasad może być kosztowne. Przeglądając deklarację podatkową, fiskus może zwróć uwagę na zbyt niską cenę nieruchomości. Jeżeli mieszkanie zostało sprzedane za cenę o min. 33 proc. niższą niż wycena sporządzona przez Urząd Skarbowy na podstawie średnich stawek za mieszkanie w danym mieście, kupujący, czyli podatnik musi dopłacić różnicę między opłaconym już podatkiem, a „dodatkowym” podatkiem wyliczonym przez fiskusa. W grę mogą wchodzić również odsetki. Jaka jest więc rada dla osób zainteresowanych kupnem mieszkania z rynku wtórnego? – Po pierwsze, naszą uwagę powinny zwrócić zbyt niskie ceny lokali na rynku wtórnym, czyli takie, które znacznie odbiegają od średnich cen transakcyjnych w danym regionie. Można podejrzewać, że takie mieszkanie ma jakieś ukryte wady – to jeden z częstszych powodów zaniżania cen nieruchomości przez sprzedających. Jednak, gdy sprawdziliśmy szczegóły i chcemy kupić mieszkanie „z drugiej ręki” w wyjątkowo okazyjnej cenie, uzasadnijmy tej fakt w akcie notarialnym, by później nie mieć problemów z fiskusem – dodaje Leszek Zięba.
Czytaj więcej
Bardzo wysoka inflacja powoduje, że oszczędności trzymane w banku wciąż tracą na wartości. Chronić kapitał pomogą nieruchomości. Gdzie szukać okazji?
Notariusz kosztuje
Umowa zakupu mieszkania, także z rynku wtórnego, powinna być sporządzona w obecności notariusza i przez niego poświadczona. To kolejny wydatek. Koszt taksy notarialnej, czyli wysokości maksymalnej kwoty, którą pobiera notariusz za udokumentowanie czynności prawej, uzależniony jest od wartości nabywanej nieruchomości. W przypadku nieruchomości wartych od 60 tys. zł do 1 mln zł. taksa notarialna ustalona jest na poziomie 1010 zł i 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Koszt notarialny można jednak negocjować. Powyższe wyliczenia dotyczą bowiem maksymalnej kwoty, o jaką może ubiegać się notariusz – a ten przeważnie korzysta z tej możliwości.
Warto również być świadomym pewnej kwestii spornej, która występuje przy taksie notarialnej. Chodzi o to, czy podana kwota może być dodatkowo powiększona jeszcze o podatek VAT wynoszący 23 proc. Jak wyjaśnia Rafał Salach zdarza się, że notariusze doliczają ten podatek, ale jak wskazuje m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich, VAT powinien z zasady być już wliczony w maksymalną wysokość taksy notarialnej. Dlatego sporządzając umowę kupna mieszkania u notariusza, upewnijmy się, jaką „politykę” ma ten konkretny wybrany przez nas, aby być świadomym wszystkich kosztów.
Jednak to nie koniec wszystkich wydatków związanych z notariuszem. Kupując mieszkanie na kredyt, trzeba dostarczyć do banku odpisu aktu notarialnego. Kosztuje to ok. 6 zł (+VAT) za każdą rozpoczętą stronę.
Czytaj więcej
Koszt budowy domu czy metra kwadratowego mieszkania drastycznie rośnie. Sprawdzamy, ile aktualnie kosztują nad Wisłą własne cztery kąty.
Kosztowne kredyty
A kupowanie na kredyt to sporo innych kosztów. To na przykład ubezpieczenia. – Teoretycznie zakup polisy (bądź polis) nie jest obowiązkowy, ale są sytuacje, które wymuszają wykupienie ubezpieczenia. Nowością odciążającą kredytobiorców jest ustawa, której przepisy wejdą w życie z dniem 17 września 2022 r. Na ich podstawie banki będą dokonywać zwrotu kosztów pobranych podczas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej – tłumaczy Rafał Salach. Obecnie kredytodawca rekompensuje swoje ryzyko braku ustanowienia hipoteki poprzez podwyższenie marży, zwykle w przedziale od 1 proc. do 1,5 proc., pobieranej do czasu uzyskania takiego wpisu. – Kolejną wymaganą przez bank polisą jest zabezpieczenie nieruchomości, a także jej murów oraz elementów stałych. Nie zapominajmy o opłacie w wysokości ok. 400-500 zł za sporządzenie operatu szacunkowego na podstawie, którego bank określi wartość nabywanego mieszkania – dodaje.
Staranie się o kredyt wiąże się również z koniecznością dostarczenia bankowi szeregu dokumentów. Za niektóre z nich trzeba zapłacić.
To odpis z Księgi Wieczystej (do pobrania online), który przedstawia status prawny nieruchomości, więc jest ważnym źródłem informacji dla banku; jego koszt to 20 zł za odpis zwykły i 50 zł za odpis zupełny; wpis do Księgi Wieczystej, który kosztuje 200 zł i wpis hipoteki do Księgi Wieczystej, który kosztuje również 200 zł.
Przy zakupie nieruchomości na kredyt (zarówno nowej, jak i używanej) dochodzi kolejny podatek – od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki, tzw. PCC-3 i nie należy go mylić z „podstawowym” podatkiem PCC. – Podatek PCC-3 można obliczyć na dwa sposoby. Gdy wysokość hipoteki jest „z góry” ustalona, opłata wynosi 0,1 proc. wartości nieruchomości. Druga, zdecydowanie częściej spotykana sytuacja dotyczy hipoteki zwykłej, zabezpieczającej wierzytelności o nieustalonej wysokości – w tym przypadku jesteśmy zobowiązani do uiszczenia 19 zł – podaje Leszek Zięba. – Warto pamiętać, że na złożenie deklaracji PCC-3 i opłacenie podatku mamy 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego. Zdecydowanie warto trzymać się tego terminu, ponieważ kary za niedopełnienie tego obowiązku w wyznaczonym czasie są wysokie, mogą wynieść od 1/10 do nawet dwudziestokrotności minimalnego wynagrodzenia – uzupełnia.
A to, co czeka kupującego po wejściu do zakupionego lokalu – nieprzewidziane remonty, ukryte wady – to już zupełnie inna historia.
