Całkowity koszt budowy piętrowego, 140-metrowego domu to około 790 tys. zł netto. Ponad połowę kosztów stanowi postawienie domu w stanie deweloperskim, 25 proc. to koszt działki, a około 22 proc. wszystkich kosztów ponosi się na wykończenie wnętrza i ogród. W porównaniu z ubiegłym rokiem całkowity koszt budowy domy wzrósł o ponad 20 proc. Średnia cena metra kwadratowego domu uwzględniająca jego wykończenie, koszt zakupu działki, postawienie ogrodzenia i zrobienie ogrodu wynosi ponad 5,6 tys. zł. A to i tak ostrożne kalkulacje, uwzględniające średnie ceny.
Czytaj więcej
Zarówno kupno, jak i wynajem mieszkania stają się coraz mniej osiągalne. Sprawdzamy, co może się bardziej opłacać.
Po pierwsze, działka
Pierwszy koszt budowy domu to zakup działki. Ceny działek zależą od wielu czynników: miejscowości, odległości od miasta, uzbrojenia, mody na dane region etc. W niektórych regionach kraju znalezienie taniej działki nie jest proste. Średnio za metr kwadratowy działki w województwie mazowieckim trzeba zapłacić około 300 zł (o 30 zł mniej niż w marcu), znacznie drożej jest w największych miastach i miejscowościach na ich obrzeżach, gdzie ceny sięgają ponad 700 zł za metr kwadratowy, czy w miejscowościach turystycznych – około 500 zł. Ceny działek zależą od regionu, nadal za kilkadziesiąt złotych można kupić działkę na rubieżach Lubelszczyzny czy Podkarpacia. Np. w Rzeszowie koszt mkw. wynosi 290 zł. W drugim kwartale 2022 roku ceny działek w niektórych rejonach kraju spadły np. w Poznaniu czy we Wrocławiu. W innych, np. Katowicach czy Kielcach, nastąpił ich znaczny wzrost w porównaniu z pierwszym kwartałem 2021 roku.
Szacując koszt budowy domu, założyliśmy, że stanie on na 700-metrowej działce, której cena wraz z przyłączami wyniesie 196 tys. zł.
Po drugie, projekt i budowa
Podstawą budowy domu jest projekt. Można kupić gotowe projekty domów jednorodzinnych za 2000–5000 zł, czy też wykonać projekt indywidualny za 5–15 tys. zł. Założyliśmy, że szacowany projekt domu będzie miał prostą bryłę, dwuspadowy dach i brak drogich ozdobników. Jest to piętrowy dom o powierzchni 140 mkw., 2 poziomach po 70 mkw. (około 125 mkw. powierzchni użytkowej). W stanie deweloperskim dom posiadał: okna, drzwi wejściowe, bramę, elewację i ocieplenie, komplet instalacji wewnętrznych (elektryczne, wodnokanalizacyjne, grzewcze), tynki, posadzki i parapety.
Szacowany całkowity koszt netto poszczególnych etapów budowy wynosi:
• stan surowy otwarty (fundamenty, ściany, stropy, dach) – koszt 202 tys. zł, cena za mkw. – 1444 zł;
• stan surowy zamknięty (dochodzą okna, drzwi, brama garażowa) – koszt 241 tys. zł, cena za mkw. – 1722 zł;
• stan deweloperski stan analogiczny do mieszkania od dewelopera – (instalacje wewnętrzne, tynki, gładź, elewacja, ocieplenie dachu, posadzki, kotłownia z piecem) – koszt 418 tys. zł, cena za mkw. – 2986 zł.
Czytaj więcej
Czy mieszkanie z rynku wtórnego zawsze musi być tańsze od mieszkania nabywanego od dewelopera? Niekoniecznie.
Analitycy zgodnie twierdzą, że ceny materiałów i usług budowanych nadal będą rosły, chociażby ze względu na inflację. Z najnowszych danych opublikowanych przez Grupę PSB, w sierpniu 2022 roku w porównaniu z sierpniem 2021 roku ceny wzrosły średnio o 25 proc. O 21,9 proc. podskoczyły ceny płyt OSB, o 17,4 proc. średnio podrożały produkty oświetleniowe i elektryczne, a o 24,3 proc. towary należące do grupy instalacje i ogrzewanie. Za cement i wapno trzeba zapłacić o 26,4 proc. więcej niż w 2021 roku, materiały ceramiczne do kuchni i łazienki kosztują o 22,8 proc. więcej, natomiast farby i lakiery o 16,7 proc. więcej.
Po trzecie, wykończenie i ogrodzenie
Średni koszt wykończenia domu wynosi 1 tys. zł za mkw., ale to wariant standardowy, np. z glazurą w łazience i tanimi panelami na podłogach. Przykładowo ceny paneli podłogowych zaczynają się od 15 do 18 zł za mkw., a koszt mkw. podłogi z drewna egzotycznego kosztuje 600 zł. Jeśli postawimy na elegancko wykończoną łazienkę i parkiet dębowy, to średni koszt może wynieść 3–4 tys. zł za mkw.
Szacując kosztorys domu, trzeba jeszcze uwzględnić koszt ogrodu. Przykładowy koszt projektu koncepcyjnego typowego ogrodu, o powierzchni około 500 mkw., wynosi od 1600 zł do 7000 zł – za 1 mkw. zapłacimy średnio około 3 zł – 10 zł, za projekt ogrodu oraz zakup i nasadzenie roślin zapłacimy średnio od 20 zł do nawet 100 zł za mkw. Jeśli interesuje nas profesjonalna aranżacja ogrodu, powinniśmy przygotować się na wydatki od około 5000 do około 50 000 zł.
Koszt ogrodzenia domu zależy od materiału, z którego zostanie zrobione: kamień drewno, metal. Średnio trzeba liczyć około 120–130 zł za metr bieżący ogrodzenia.
Do wyliczeń przyjęliśmy, iż całkowity koszt wykończenia i wyposażenia mieszkania oraz ogrodzenia i ogrodu wynosi 170 tys. zł.
VAT nie zawsze taki sam
W przypadku zatrudnienia firmy budowlanej, która dostarcza materiały (z robocizną), trzeba doliczyć 8-procentowy podatek VAT, a jeżeli materiały zakupimy osobno, to VAT najczęściej wyniesie 23 proc.
