Kupować mieszkanie czy czekać? Można urwać tylko kilka procent

Najgorsze, co można zrobić, planując zakup mieszkania, to próbować trafić w rynkowy dołek cen. Dziś kupujący znajdą sporo okazji, a ceny się stabilizują.

Publikacja: 20.10.2022 14:47

Kupno dziury w ziemi to zawsze ryzyko, bo budynek może nie spełnić naszych oczekiwań

Kupno dziury w ziemi to zawsze ryzyko, bo budynek może nie spełnić naszych oczekiwań

Foto: shutterstock

Potrzebujesz kupić? To kupuj – radzi klientom Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości. – Wybór mieszkań jest teraz większy, a przyszłości nie przewidzimy. Kredyty są dziś drogie, ale co mają powiedzieć ci, którzy brali je, gdy były tanie? „Jeśli teraz stać mnie na spłatę raty, to w przyszłości będzie raczej tylko lepiej” – ocenia.

Kredyt bierzemy na 20–30 lat. Szacując jego rzeczywiste koszty, trzeba uwzględnić taki właśnie okres. – Jeśli mamy zdolność kredytową, a jednak wynajmujemy mieszkanie po bardzo wysokich stawkach, warto rozważyć zakup lokalu – mówi Małgorzata Porowska z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów.

Zwlekanie z transakcją może być kiepską strategią dla „gotówkowiczów”. – W czasach wysokiej inflacji wartość nabywcza pieniądza maleje. Już za chwilę, pomimo spadków cen mieszkań, będzie nas stać na mniej metrów – przestrzega Porowska. Wskazuje, że wiele osób chce – albo musi – teraz nieruchomość sprzedać. – Wracają czasy, gdy cenę można negocjować o 10 procent. Na rynku wtórnym znajdziemy wiele perełek w atrakcyjnych cenach – przekonuje Porowska. Zdaniem ekspertki ostatni kwartał roku to najlepszy czas na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym. – Deweloperzy mają plany sprzedaży, które muszą zrealizować nawet kosztem zysku, dlatego pod koniec roku będą skłonni do dawania największych rabatów. Niedawno spotkałam się z 50-tys. zniżką – podkreśla Porowska.

Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, zwraca uwagę na wydłużający się czas sprzedaży. – Pojawia się więcej okazji pochodzących od zniecierpliwionych sprzedających. Szukając domu lub mieszkania, można pomarudzić, powybierać, bo właściciele są skłonni do rozmów. Mamy rynek kupującego. Rozsądni nabywcy mogą wiele zyskać – uważa prezes Wydrowski.

Czytaj więcej

Mieszkanie kupić czy wynająć. Co może się bardziej opłacać

Część potencjalnych kupujących, jak mówi Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation, „przyjmuje postawę wyczekującą”. Powodem są wysokie koszty kredytów, ale też oczekiwanie na korekty cen mieszkań. – Ktoś, kto dziś decyduje się na kredyt hipoteczny, ma dylemat – uważa Korczyński.

Kupującym mieszkania dla siebie ekspert radzi rozglądać się za okazjami. – W przypadku zakupów typowo inwestycyjnych zalecałbym ostrożność – radzi Korczyński.

Dodaje, ze efektywny popyt na mieszkania wyrażony zdolnością kredytową jest bardzo mały. Szacuje się, że liczba udzielonych kredytów hipotecznych spadła o 60–70 proc. Nic nie wskazuje, że w najbliższym czasie kredyty będą tańsze. – Pojedyncze wahania cen mieszkań w dół, ale i w górę mieszczą się w granicach błędu statystycznego – zaznacza ekspert Emmerson Evaluation. – Aby móc określić trend zmian cen, musimy poczekać na większą liczbę transakcji.

Łukasz Wydrowski popyt szacuje nawet na kilkaset tysięcy nabywców. – Jeśli warunki się poprawią, ruszą oni na rynek, co może wywołać drugą falę rakietowych wzrostów cen i znikających w mgnieniu oka ofert – przewiduje prezes. - Jedni eksperci wieszczą rynkowy armagedon i rychły spadek cen. Drudzy twierdzą, że ceny spadną jedynie w ujęciu realnym, a nominalnie pozostaną na podobnym poziomie lub wręcz lekko wzrosną – komentuje. Oba scenariusze opierają się na mocnych fundamentach. Wydrowski skłania się ku drugiemu. – Cena realna uwzględnia wpływ inflacji na wartość rzeczy. Jeśli więc ceny wzrosną w tym roku nominalnie o 5 proc., to przy średniej inflacji wynoszącej 12 proc. realnie spadną o 7 proc. – tłumaczy.

Marcin Krasoń, ekspert Obido/Otodom, uważa, że najgorsze, co można zrobić, to spekulować, próbując trafić w rynkowy dołek. – Ryzyko, że nie trafimy, jest ogromne – mówi. – Ryzykujemy zakup nieruchomości niedopasowanej do naszych potrzeb.

Jeśli mamy zdolność kredytową, a wynajmujemy mieszkanie po bardzo wysokich stawkach, warto rozważyć

Jeśli mamy zdolność kredytową, a wynajmujemy mieszkanie po bardzo wysokich stawkach, warto rozważyć zakup nieruchomości

Shutterstock

Można urwać tylko kilka procent

Sprzedaż mieszkań maleje, ale ceny nie spadają. Deweloperzy ograniczają podaż. Część klientów idzie na rynek wtórny.

Popyt na mieszkania wyhamowuje, na co wskazuje nowy raport portalu Nieruchomosci-online.pl. – W III kwartale zainteresowanie mieszkaniami było o 15 proc. mniejsze niż w II kwartale i o 36 proc. mniejsze niż rok temu – wskazują autorzy raportu. – Dominują klienci z gotówką, którzy kupują głównie mniejsze lokale na wynajem. Trudno znaleźć kupca na większe mieszkania. Podwyżki stóp procentowych wielu klientom zamknęły drogę do kredytów.

Potwierdza to Małgorzata Porowska, dyrektor z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów. – Liczba transakcji kredytowych radykalnie się zmniejszyła. W naszej agencji od kilku miesięcy przeważają zakupy gotówkowe, niezależnie od ceny nieruchomości. Za gotówkę klienci kupują mieszkania jedno- i dwupokojowe oraz lokale premium – mówi.

Czytaj więcej

Mieszkanie w budowie. Czy deweloper może podnieść cenę

Jej zdaniem najgorzej sprzedają się mieszkania trzy- i czteropokojowe w dzielnicach oddalonych od centrum. To tzw. mieszkania rodzinne, które kosztują ok. 1 mln zł, a nawet dobrze zarabiający klienci stracili zdolność kredytową.

– Oczywiście, wciąż zdarzają się zakupy przy wsparciu kredytem. Dziś jest to jednak dobieranie brakującej kwoty – 100–200 tys. zł, a nie tak jak kiedyś finansowanie kredytem 90 proc. wartości nieruchomości – podkreśla dyr. Porowska.

O mniejszej liczbie transakcji mówi też Lidia Dołhan, analityk WGN. – Szok spowodowany podwyżkami stóp zdaje się jednak mijać. Na rynek wracają klienci, którzy posiłkują się kredytem. Mogą sobie pozwolić na zakup, niezależnie od wysokości raty. Prawdopodobnie nastąpiła akceptacja nowych zasad kupowania. Nadal jednak ok. 60 proc. kupujących nie korzysta z bankowego finansowania – zaznacza Lidia Dołhan.

Wakacje kredytowe

Ci, którzy zadłużyli się w czasach tanich kredytów, dziś mają raty nawet dwa razy wyższe. Część klientów spodziewała się, że do sprzedaży trafią „zakredytowane” mieszkania, których właściciele nie udźwignęli podwyżek.

– Dużej oferty tzw. wymuszonej sprzedaży lokali podyktowanej pogarszającą się sytuacją finansową kredytobiorców na razie nie widać – mówi Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation. – Trochę oddechu dały właścicielom takich mieszkań wakacje kredytowe.

Korczyński nie wyklucza, że jeśli kredytobiorcy stracą ochronę, a stopy procentowe będą nadal wysokie, to część mieszkań może trafić na rynek wtórny. – Nie będzie to tak duża skala, jak w poprzednim kryzysie, kiedy kredytobiorcy mniej liczyli się z potencjalnym ryzykiem walutowym i wahaniami koniunktury gospodarczej – przewiduje ekspert.

A Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, dopowiada, że z wakacji kredytowych skorzystała większość kredytobiorców. – Być może ci, którzy lekkomyślnie przeznaczyli te pieniądze na konsumpcję, będą zmuszeni wystawić nieruchomości na sprzedaż, kiedy minie okres zawieszenia spłaty. Ta nowa fala ofert zostanie rozłożona w czasie, nie powinna więc istotnie wpłynąć na ceny nieruchomości. Raczej będzie to czynnik hamujący wzrosty niż generujący spadki – ocenia prezes Wydrowski.

Na razie ceny mieszkań stabilizują się na wysokim poziomie. – Tu trochę spadną, tam nieco wzrosną - mówi Marcin Krasoń, ekspert Obido/Otodom. – Przy tak wysokiej inflacji oznacza to jednak realne spadki, bo rosną ceny, rosną wynagrodzenia, a mieszkania nie drożeją. Coraz głośniej mówi się o poważnym kryzysie w gospodarce. Część kredytobiorców nie udźwignie obciążeń i być może będzie musiała sprzedać nieruchomość. Ale to ostatnie, co ludzie robią. Nie spodziewam się wysypu takich „okazji” – zaznacza.

Czytaj więcej

Budowa domu nieco tańsza. Ostrożne kalkulacje na drugą połowę 2022

Robert Korczyński przewiduje, że wyhamowanie popytu i tempa sprzedaży będzie mieć w dłuższej perspektywie negatywny wpływ na ceny. -–Jeśli spojrzymy na ostatnie odczyty inflacji – 17,2 proc. i pesymistyczne prognozy, to nawet jeśli ceny mieszkań nie będą spadać w ujęciu nominalnym, to w ujęciu realnym można takiego spadku oczekiwać – przewiduje Korczyński.

Aleksander Skirmuntt z Maxon Nieruchomości zauważa zaś, że koszty budowy nowych osiedli są wciąż wysokie. Deweloperzy nie rwą się do obniżania marż. – Liczba mieszkań w ofercie nie jest duża, więc mogą poczekać na klienta. Dlatego ceny ofertowe nie spadają lub spadają nieznacznie. A na rynku wtórnym jest duża „bezwładność”. Musi minąć sporo czasu, żebyśmy odnotowali spadek cen związany z mniejszym popytem – tłumaczy Skirmuntt. – Problem jest w głowach sprzedających. Jeśli wycena mieszkania była wysoka, to trudno się im pogodzić z obniżkami.

Z pierwszej albo drugiej ręki

W odpowiedzi na spadki sprzedaży deweloperzy ograniczają podaż mieszkań. A to, jak ocenia Lidia Dołhan, wywoła ruch na rynku wtórnym. Chętni na własne mieszkanie stają więc przed pytaniem: lokal nowy czy używany?

– Jeśli mamy dużo czasu, to warto szukać na rynku wtórnym i „wyłowić” właściciela, który będzie skłonny do większych negocjacji. Jeśli nie, to warto zajrzeć do kilku deweloperów budujących osiedla w interesującej okolicy i zapytać o rabaty – radzi Aleksander Skirmuntt.

Czasem można dostać 2–3-proc. zniżkę, czasem komórkę lokatorską czy miejsce postojowe w niższej cenie. – Na rynku wtórnym rabaty wynoszą 10–15 proc. To jednak bardzo indywidualna sprawa. Część właścicieli nie obniży ceny nawet o złotówkę – zastrzega ekspert Maxon Nieruchomości.

Pytana o wybór między rynkiem wtórnym a pierwotnym Małgorzata Porowska ocenia, że wiele zależy od etapu budowy.

– Dziura w ziemi to spore ryzyko. I nie chodzi o bezpieczeństwo zakupu od dewelopera, bo klienta chronią ustawy – tłumaczy Porowska. – Budynek może nie spełnić naszych oczekiwań. Bywa, że etapy tej samej inwestycji bardzo się od siebie różnią. Największą zaletą zakupu używanego mieszkania jest to, że możemy się do niego od razu wprowadzić.

Czytaj więcej

Minęła era mieszkań z „drugiej ręki”. Warto wziąć te koszty pod uwagę

Także Eliza Rudnicka-Wąsińska z Freedom Nieruchomości Magdalenka mówi o zaletach mieszkań z drugiej ręki: nie trzeba szukać ekipy remontowej, nie trzeba kupować materiałów wykończeniowych, które są coraz droższe.

– Po rozpoczęciu wojny w Ukrainie duża grupa osób trudniących się wykończeniami wróciła do kraju ojczystego. Ci, którzy zostali, dyktowali bardzo wysokie ceny. Dziś sytuacja się normuje. Stawki wracają do poziomów sprzed wybuchu wojny – mówi Rudnicka-Wąsińska. – Alternatywą są usługi firm wykańczających mieszkania od A do Z. Ceny pakietów zaczynają się od 740 zł za mkw. lokalu.

Potrzebujesz kupić? To kupuj – radzi klientom Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości. – Wybór mieszkań jest teraz większy, a przyszłości nie przewidzimy. Kredyty są dziś drogie, ale co mają powiedzieć ci, którzy brali je, gdy były tanie? „Jeśli teraz stać mnie na spłatę raty, to w przyszłości będzie raczej tylko lepiej” – ocenia.

Kredyt bierzemy na 20–30 lat. Szacując jego rzeczywiste koszty, trzeba uwzględnić taki właśnie okres. – Jeśli mamy zdolność kredytową, a jednak wynajmujemy mieszkanie po bardzo wysokich stawkach, warto rozważyć zakup lokalu – mówi Małgorzata Porowska z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Planowanie Wydatków
Ile zapłacisz na igrzyskach olimpijskich w Paryżu? Jak można zaoszczędzić?
Planowanie Wydatków
Ile kosztuje wyprawa na piłkarskie Euro 2024? Jak kibic może zaoszczędzić?
Planowanie Wydatków
BLIK wypiera płatności zbliżeniowe
Planowanie Wydatków
Wakacje kredytowe ruszyć mają od czerwca
Akcje Specjalne
Firmy chcą działać w sposób zrównoważony
Planowanie Wydatków
Jakie zasady „mieszkania na start”? Jest projekt ustawy nowego kredytu
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży