Mieszkania drożeją, ale mniej niż wskazują średnie ceny ofertowe. Realne zmiany

Lokale drożeją, ale realny wzrost cen jest mniejszy niż zmiany średnich cen ofertowych – dowodzi tzw. wskaźnik inflacji mieszkaniowej. Kolejnych zwyżek spodziewa się ponad 76 proc. deweloperów.

Publikacja: 17.05.2023 03:00

Mieszkania drożeją, ale mniej niż wskazują średnie ceny ofertowe. Realne zmiany

Foto: Adobe Stock

Średnia cena ofertowa mkw. nowych mieszkań w Warszawie w I kwartale br. przekroczyła 14,7 tys. zł, podczas gdy w I kw. 2022 r. było to ponad 13,3 tys. zł. Roczny wzrost przeciętnych cen lokali na stołecznym rynku pierwotnym to 10,6 proc. We Wrocławiu średnia cena nowych mieszkań w ciągu roku poszła w górę z 10,7 do ponad 12,8 tys. zł za mkw. (19,6 proc.), w Krakowie – z ponad 11,9 do ponad 13,5 tys. zł (12,9 proc.), a w Poznaniu z ponad 9,9 do niespełna 10,9 tys. zł za mkw. (9,5 proc.) – wynika z danych RedNet Property Group i portalu Tabelaofert.pl.

Tyle że są to średnie wyciągnięte z całej oferty na danym rynku, w której obok zwykłych mieszkań są superdrogie apartamenty.

Realne zmiany

RedNet Property Group i portal Tabelaofert.pl wprowadzają nowe narzędzie mierzące ceny nowych lokali – to tzw. wskaźnik inflacji mieszkaniowej (WIM). Pod lupę wzięto koszyk mieszkań obejmujący ok. 10 proc. oferty z pięciu miast – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska i Poznania – bez apartamentów. W analizowanej puli są porównywalne lokale z segmentu popularnego i średniego. Jeśli jakieś mieszkanie się sprzeda, łatwo je zastąpić innym, podobnym, podczas gdy średnią cenę mkw. lokali liczoną dla całego rynku może zawyżyć np. wprowadzenie do oferty kilku superdrogich inwestycji. – Nasz wskaźnik inflacji mieszkaniowej to też średnia, ale liczona dla starannie wybranych lokali, a nie dla całego, różnorodnego przecież, rynku – tłumaczy Robert Chojnacki, założyciel serwisu Tabelaofert.pl. Aktualizacja koszyka mieszkań, które się wyprzedały, będzie się odbywać raz na kwartał, a szybki odczyt wskaźnika – raz na miesiąc. Pula będzie uzupełniana o lokale o podobnym metrażu, układzie, cenie itp. Chodzi o utrzymanie struktury, tak by WIM był jak najbardziej miarodajny. Zgodnie z nowym wskaźnikiem RedNetu nowe mieszkania drożeją, ale mniej niż wskazują średnie ceny ofertowe. WIM pokazuje, że np. w Warszawie rzeczywista kwartalna zmiana cen lokali – 2,1 proc. (I kw. 2023 r./IV kw. 2022 r.) – była ponad dwa razy mniejsza niż zmiana średniej ceny ofertowej (4,6 proc.) i dwa razy mniejsza niż inflacja konsumencka (4,3 proc.). W ujęciu rocznym (I kw. 2023 r./I kw. 2022 r.) ceny poszły w górę o 5,4 proc. (zmiana cen ofertowych: 10,6 proc., wskaźnik cen towarów i usług: 17 proc.). – Licząc rok do roku, rzeczywista zmiana cen mieszkań w Warszawie była więc dwukrotnie niższa niż zmiana średniej ceny na całym rynku i ponadtrzykrotnie niższa niż wskaźnik towarów i usług konsumpcyjnych – wskazuje RedNet. Ceny jednak nie spadły, na co liczyli kupujący.

Czytaj więcej

Cudzoziemcy kupują mieszkania w Polsce. Padł rekord

Robert Chojnacki podkreśla, że ceny nie mogły spaść, bo rosły koszty budowy, koszty wykonawstwa. Ale, jak dodaje, ten wzrost był mniejszy, niż się raportuje. Zaznacza, że ocena zmian na rynku poprzez pryzmat średnich cen mieszkań straciła większy sens, gdy koniunktura na rynku się załamała. W ub.r. z rynku odpłynęli klienci kredytowi, którzy – po cyklu podwyżek stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF dotyczącej oceny ich możliwości – tracili zdolność do zadłużania się na mieszkania. Deweloperzy, chcąc bronić swoich marż, zamrozili tańsze inwestycje. Skupili się na budowie droższych mieszkań, co ma wpływ na przeciętne ceny. – Średnia jest na pewno przydatna, pokazuje bowiem awans danej dzielnicy – zauważa prezes RedNetu. Takiego awansu doświadczyła np. stołeczna Wola, gdzie zaczęły wchodzić także inwestycje z wyższej półki.

Agnieszka Matulska-Bachura, wicedyrektor departamentu handlu i usług w GUS, oceniając na konferencji nowe narzędzie WIM, zwróciła uwagę na aktualizację i uzupełnianie koszyka mieszkań, co ma zapewnić porównywalność wyników. – Atutem są też dane dotyczące charakterystyki mieszkań – mówiła.

Czytaj więcej

Zdolność kredytowa Polaków w górę. Tyle rodzina może pożyczyć w kwietniu

Dobre nastroje

RedNet prezentuje też indeks nastrojów deweloperów. Ankietę przeprowadzono wśród 120 dyrektorów sprzedaży firm deweloperskich. 76,3 proc. z nich uważa, że w ciągu najbliższych sześciu miesięcy ceny mieszkań wzrosną. 23,7 proc. nie spodziewa się zmian cen. Nikt nie prognozuje ich spadków. Pytano też o zmianę tempa sprzedaży lokali. Według 75 proc. ankietowanych najbliższe pół roku przyniesie wzrost sprzedaży, 5,3 proc. mówi o spadku. 19,7 proc. nie przewiduje zmian.

Na rynku mieszkań widać ożywienie, na co wpływ ma m.in. zapowiedź tanich kredytów hipotecznych. Państwo obiecuje, że dopłaty do kredytów popłyną na rynek – i pierwotny, i wtórny – już od lipca. Mieszkania spełniające kryteria państwowego programu wsparcia można już u deweloperów rezerwować. Część firm zapewnia, że na pieniądze za mieszkanie poczeka nawet do września. To generuje większy ruch w deweloperskich biurach sprzedaży. Na odwilż w mieszkaniówce wpłynęło też złagodzenie przez KNF warunków oceny kredytobiorców.

Średnia cena ofertowa mkw. nowych mieszkań w Warszawie w I kwartale br. przekroczyła 14,7 tys. zł, podczas gdy w I kw. 2022 r. było to ponad 13,3 tys. zł. Roczny wzrost przeciętnych cen lokali na stołecznym rynku pierwotnym to 10,6 proc. We Wrocławiu średnia cena nowych mieszkań w ciągu roku poszła w górę z 10,7 do ponad 12,8 tys. zł za mkw. (19,6 proc.), w Krakowie – z ponad 11,9 do ponad 13,5 tys. zł (12,9 proc.), a w Poznaniu z ponad 9,9 do niespełna 10,9 tys. zł za mkw. (9,5 proc.) – wynika z danych RedNet Property Group i portalu Tabelaofert.pl.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Planowanie Wydatków
BLIK wypiera płatności zbliżeniowe
Planowanie Wydatków
Wakacje kredytowe ruszyć mają od czerwca
Planowanie Wydatków
Jakie zasady „mieszkania na start”? Jest projekt ustawy nowego kredytu
Planowanie Wydatków
"Mieszkanie na start" zastąpi "bezpieczny kredyt 2%": kto się załapie, a kto nie
Planowanie Wydatków
Koniec przyjmowania wniosków o „kredyt 2 proc.”. Rząd zapowiada zmiany
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy