Bezpieczny kredyt 2% to kula u nogi na lata. Mocne obwarowania

Z kredytem 2% wiążemy się na 10 lat. Co to naprawdę oznacza? W tym czasie nie można sprzedać skredytowanego mieszkania, ani go wynająć, prowadzić w nim działalności gospodarczej czy nabyć inne mieszkanie bądź dom.

Publikacja: 18.07.2023 11:04

Dopłaty do kredytu 2% udzielane są na 10 lat. Przez ten czas będziemy musieli wypełniać wszelkie obo

Dopłaty do kredytu 2% udzielane są na 10 lat. Przez ten czas będziemy musieli wypełniać wszelkie obostrzenia zapisane w ustawie.

Foto: Adobe Stock

Szacując rzeczywisty koszt kredytu trzeba uwzględnić marże banku, jego prowizje, czy na przykład dodatkowe ubezpieczenia, jakie banki pobierają przy standardowej ofercie kredytów hipotecznych.

Bezpieczny kredyty 2%, umożliwia w pierwszym okresie spłaty kredytu, znaczące obniżenie jego raty. Co wpływa także na całkowity koszt zobowiązania. Niemniej jednak korzystanie z kredytu wiąże się przestrzeganiem wielu ograniczeń, które nakłada na kredytobiorcę ustawa. Warto je poznać, gdyż obowiązują one przez 10 lat, a ich nieprzestrzeganie oznacza utratę dopłat do kredytu.

Czytaj więcej

Raty kredytów niższe o jedną piątą. Ale dopiero za dwa lata

Dopłaty

Bezpieczny kredyt 2 proc. opiera się na dopłatach do oprocentowania kredytu, na zakup pierwszego mieszkania. BGK pokrywa różnice wynikającą ze wskaźnika średniej kwartalnej stałej stopy procentowej, na jaką zostały udzielone nowe kredyty hipoteczne w bankach, pomniejszoną o 10 proc. i opublikowaną na dzień udzielenia kredytu oraz po 5 latach kredytowania, a wspomnianym 2 proc. Różnica będzie wpływała na konto banku, pomniejszając zobowiązanie kredytobiorcy i jednocześnie pokrywając koszty banku.

Jeśli więc średnia stopa procentowa wynosi 5,5 proc., to BGK pokryje odsetki, stanowiące różnice między kredytem z oprocentowaniem 2 proc. i 4,95 proc. Kredyt będzie spłacany w ratach malejących. Dla kredytu w wysokości 500 tys. zł udzielonego na 30 lat różnica w przypadku pierwszej raty wynosi 1229 zł. BGK dopłaca do kredytu przez pierwsze 10 lat. Przy powyższym założeniu kwota dopłat wyniesie ponad 123 tys. zł.

Zgodnie z założeniami ustawy przez 10 lat kredyt będzie spłacany w ratach malejących, następnie zostanie przekształcony w raty równe. Chyba że złożymy odpowiedni wniosek w banku, o pozostawieniu rat bez zmian.

Dla podanego przykładu i przy założeniu 5,5 proc. oprocentowania kredytu po 10 latach zostanie do spłaty ponad 333,3 tys. zł, wówczas rata równa będzie wynosił 2293 zł, a pierwsza malejąca 2917 zł.

I tu ustawa przewiduje dodatkowe rozwiązanie. Jeśli, kwota pierwszej raty po okresie dopłat będzie wyższa od kwoty pierwszej raty z dopłatą, możemy złożyć w banku wniosek o wydłużenie okresu spłaty kredytu maksymalnie o 5 lat. Nie dotyczy to niestety osób, które w dniu wygaśnięcia dopłat ukończyły 50 lat. W przypadku kredytu opisanego powyżej kredytobiorca mógłby skorzystać z tego rozwiązania, gdyż pierwsza rata kredytu z dofinansowanie wynosi 2222 zł (później 2293 w ratach równych).

Czytaj więcej

Bezpieczny Kredyt 2% rozgrzewa rynek. Może paść rekord

Warto podkreślić, że stopa procentowa bezpiecznego kredytu 2 proc., jest stała i ustalana na okres 60 miesięcy dla danego kredytu, następnie zostanie zaktualizowana na kolej 5 lat. Ważne, maksymalna przewidziana wartość w ustawie stopy procentowej wynosi 9 proc., w skrajnym przypadku, gdy Rada Polityki Pieniężnej podwyższałaby dalej stopy procentowe, różnica między średnim oprocentowaniem powyżej 10 proc. będzie pokrywana przez kredytobiorcę. Warto o tym pamiętać w perspektywie kolejnych 5 lat, kiedy oprocentowanie okresowo stałe zostanie ponownie przeliczone według obowiązujących w danym okresie stóp procentowych na kolejny pięcioletni okres.

Rzeczywiste koszty kredytu 2%

Oprocentowanie kredytu to nie tylko wspomniane 2 proc., gdyż banki muszą stosować warunki dotyczące oprocentowania, marży czy prowizji, zgodne z ich rzeczywistą ofertą. Co oznacza, że do podanego 2 proc. trzeba dodać jeszcze marże banku, która stanowi 0,5-3 pkt proc. Wpłynie to oczywiście na wysokość raty i koszt całego kredytu. Wzrost oprocentowania o 0,5 proc. powoduje wzrost pierwszej raty opisanego wcześniej kredytu o ponad 200 zł.

Należy również pamiętać, że także w przypadku Kredytu 2 proc. banki, pobiorą prowizję za udzielenie kredytu, będą wymagały ubezpieczenia nieruchomości, polis na życie, opłatę z tytułu inspekcji budowlanej, ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia, opłatę za wpis do hipoteki etc. W przypadku kredytów zabezpieczonych gwarancją BGK trzeba jeszcze uwzględnić prowizję za udzielnie gwarancji.

Czytaj więcej

Kredyt 2%. Większość mieszkań spełnia wymogi

Do uzyskanie kredytu wymagana jest oczywiście odpowiednia zdolność kredytowa. 19 czerwca 2023 r. KNF przyjęła nowelizację Rekomendacji S, w której zaleca bankom uwzględnianie w ocenie zdolności kredytowej wysokości rat po uwzględnieniu oszacowanej przez bank kwoty dopłat wynikających z programu oraz ustalania poziomu bufora stopy procentowej dla tych kredytów. To dobra wiadomość dla kredytobiorcy. Bank do obliczenia zdolności kredytowej będzie mógł przyjąć wysokość pierwszej raty malejącej po dopłacie, która jest niższa od raty równej przed dopłatą.

Kredytobiorca to …

Program jest skierowany do osób, które:

• w dniu złożenia wniosku kredytowego nie ukończyły 45 lat, jeśli o kredyt będzie wnioskować małżeństwo lub rodzice (min. 1 wspólne dziecko), co najmniej jedno z nich musi spełniać powyższy warunek, pod warunkiem że oboje będą współkredytobiorcami;

• w dniu udzielenia kredytu nie posiadają i nie posiadały (jako właściciel lub współwłaściciel) nigdy mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu;

• w dniu złożenia wniosku nie są kredytobiorcą innego kredytu hipotecznego udzielonego w celu nabycia mieszkania lub domu, lub spółdzielczego prawa do lokalu, lub domu;

• nabyły wcześniej w drodze dziedziczenia prawo do nieruchomości, ale w udziale nie większym niż 50 proc., nie zamieszkiwały w tejże nieruchomości od minimum roku a kredyt posłuży na spłatę osób posiadających resztę udziałów w nieruchomości

• których dom lub lokal mieszkalny został wyłączony z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego w związku z katastrofą budowlaną, lub skutkami żywiołu, przynajmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielnie kredytu.

Osoby bezdzietne żyjące w związku nieformalnym nie mogą wspólnie skorzystać z programu. Z programu wkluczeni są również małżonkowie z rozdzielnością majątkową, którzy chcieliby zaciągnąć kredyt jako single.

Czytaj więcej

Zaciągając kredyt „pod korek” można kupić duże mieszkanie

Cel kredytowania

Kredyt 2%. jest udzielany na:

• zakup mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego;

• budowę domu (z wykończeniem) i kupno nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy domu;

• wykup wkładu budowlanego w spółdzielni mieszkaniowej.

W ustawie nie ma mowy o maksymalnej cenie za metr kwadratowy nieruchomości, są natomiast ustalone maksymalne kwoty kredytu. Nie mogą one przekroczyć:

• dla jednej osoby – 500 tys. zł;

• dla małżeństwa lub rodziców z dzieckiem – 600 tys. zł.

Ustawa wprowadza dodatkowe kryterium maksymalnego wkładu własnego, w wysokości 200 tys. złotych. w takiej sytuacji maksymalna cena mieszkania nie może przekroczyć odpowiednio 700 tys. zł dla singla i 800 tys. zł dla rodziny.

Limit ten może dodatkowo wzrosną do 1 mln zł, jeśli wkład własny będzie stanowiła nieruchomość gruntowa (działka) przeznaczona na budowę domu lub zostanie pozyskany ze środków zgromadzonych na Koncie Mieszkaniowym (wprowadzanych również tą ustawą) wraz z wypłaconą premią mieszkaniową.

Kredyt 2% - 10-letnie obowiązki

Dopłaty do kredytu udzielane są na 10 lat, co oznacza, że przez ten czas będziemy musieli wypełniać wszelkie obostrzenia zapisane w ustawie. A jest ich nie mało.

Całość wypłaconych dopłat wraz z odsetkami, trzeba będzie oddać do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego, kiedy zostaniemy prawomocnie skazani za przestępstwo wyłudzenia kredytu lub braku przekazania, zatajenia istotnych informacji w związku z udzieleniem Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Termin zwrotu dotacji wynosi 45 dni od uprawomocnienia się wyroku.

Do mieszkania czy domu skredytowanego Kredytem 2 proc. trzeba się wprowadzić w terminie 24 miesięcy od nabycia prawa do lokalu lub zakończenia budowy domu. Po tym terminie dopłat do kredytu wygasają, a kwoty udzielonych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego wraz z odsetkami ustawowymi.

Dopłaty do rat wygasną z końcem miesiąca, a uzyskane po zdarzeniu podlegają zwrotowi wraz z odsetkami ustawowymi, także, wtedy gdy:

• sprzedamy nieruchomość lub spółdzielcze prawo dotyczące nieruchomości, będącej przedmiotem kredytu, z wyjątkiem rozszerzenia wspólności ustawowej oraz zbycia na rzecz drugiego z kredytobiorców;

• wynajmiemy lub, użyczymy innej osobie całość lub część nieruchomości, będącej przedmiotem kredytu;

• dokonamy zmiany sposobu użytkowania nieruchomości, będącej przedmiotem kredytu lub jej części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych (np. otworzymy dzielność gospodarczą);

• nabędziemy prawo własności lub spółdzielcze prawo do innej nieruchomości w formie innej niż w drodze dziedziczenia;

• przestaniemy prowadzić gospodarstwo domowe w skredytowanym mieszkaniu lub domu na okres co najmniej 12 miesięcy, np. w zawiązku ze zmianą miejsca pracy czy wyjazdu za granicę;

• w stosunku do nas ogłoszono upadłość;

• stroną umowy przestał być kredytobiorca, który w dniu udzielania tego kredytu jako jedyny spełniał warunek wieku z wyjątkiem przypadku, gdy zdarzenie to nastąpiło w wyniku śmierci tego kredytobiorcy;

• udostępniliśmy do zamieszkania lub wspólnego prowadzenia gospodarstwa skredytowaną nieruchomość osobie, która w okresie 12 miesięcy przed dniem udzielenia bezpiecznego kredytu 2%, prowadziła z nami wspólnie gospodarstwo domowe albo jest drugim rodzicem naszego dziecka (urodzonego albo przysposobionego) i przed dniem udzielenia kredytu nie prowadziła gospodarstwa domowego wspólnie z nami, a prowadzenie przez tę osobę gospodarstwa domowego wspólnie z nami w dniu udzielenia oznaczałoby naruszenie warunków ustawy o przyznaniu dofinansowania;

• zmieniliśmy sposobu oprocentowania kredytu ze stałego na zmienne;

• dokonaliśmy wcześniejszej spłaty części kredytu przed upływem 3 lat od dnia jego udzielenia, z wyjątkiem, gdy spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją lub łącznie z wniesionym wkładem własnym kredytobiorcy nie przekroczyła kwoty 200000 zł. A także gdy łączna wysokość tej spłaty i zapłaconej przez kredytobiorcę raty tego kredytu nie przekroczyła w danym miesiącu kwoty pierwszej, pomniejszonej o dopłatę raty tego kredytu.

Czytaj więcej

Gdzie po Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Ważne, okres pozostawania w gospodarstwie domowym dla:

małżonka – jest liczony od dnia zawarcia małżeństwa,

drugiego rodzica dziecka – jest liczony od dnia urodzenia tego dziecka.

Tak jak przewidywali analitycy rynku nieruchomości, wraz z uruchomienie rządowego programu Bezpieczny kredyty 2 proc. wzrósł popyt na mieszkania, a co za tym idzie, także ich cena. W skrajnych przypadkach developerzy podnoszą ceny mieszkań do ustalonych w ustawie limitów 700-800 tys. zł.

Lista banków, które podpisały umowy z BGK o współpracy w zakresie bezpiecznego kredytu 2%: dokonywania dopłat i udzielania gwarancji wkładu własnego.

- Alior Bank S
- Bank BPS i Banki Spółdzielcze Zrzeszenia BPS
- Bank PEKAO
- Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie
- PKO Bank Polski
- SGB-Bank
- VeloBank

Szacując rzeczywisty koszt kredytu trzeba uwzględnić marże banku, jego prowizje, czy na przykład dodatkowe ubezpieczenia, jakie banki pobierają przy standardowej ofercie kredytów hipotecznych.

Bezpieczny kredyty 2%, umożliwia w pierwszym okresie spłaty kredytu, znaczące obniżenie jego raty. Co wpływa także na całkowity koszt zobowiązania. Niemniej jednak korzystanie z kredytu wiąże się przestrzeganiem wielu ograniczeń, które nakłada na kredytobiorcę ustawa. Warto je poznać, gdyż obowiązują one przez 10 lat, a ich nieprzestrzeganie oznacza utratę dopłat do kredytu.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Planowanie Wydatków
BLIK wypiera płatności zbliżeniowe
Planowanie Wydatków
Wakacje kredytowe ruszyć mają od czerwca
Planowanie Wydatków
Jakie zasady „mieszkania na start”? Jest projekt ustawy nowego kredytu
Planowanie Wydatków
"Mieszkanie na start" zastąpi "bezpieczny kredyt 2%": kto się załapie, a kto nie
Planowanie Wydatków
Koniec przyjmowania wniosków o „kredyt 2 proc.”. Rząd zapowiada zmiany
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy