W tym roku Rada Polityki Pieniężnej już trzykrotnie podniosłą stopy procentowe. Stopa referencyjna wynosi obecnie 1,75 proc. – o 1,25 pkt proc. więcej niż w październiku bieżącego roku. Realnie oznacza to wzrost raty stałej kredytu w wysokość 300 tys. zł zaciągniętego na 20 lat o 194 zł miesięcznie. Kwota spłaty kredytu wzrośnie o ponad 46,5 tys. zł. Analitycy przewidują dalszy wzrost stóp procentowych, i to na poziomie wyższym niż prognozowany przez NBP. 

Większość kredytów bankowych oparta jest na zmiennej stopie procentowej, zatem wzrost oficjalnych stóp NBP dość szybko przekłada się na wzrost oprocentowania kredytów. – Obecnie stopa referencyjna NBP wynosi 1,75 proc. – mówi Marcin Luziński, ekonomista w Santander Bank Polska – ale moim zdaniem to nie koniec podwyżek i w ciągu kilku kwartałów zwiększy się ona do ok. 3 proc. Raty płacone przez pożyczkobiorców będą zatem dalej rosnąć i w przypadku dłuższych kredytów (np. hipotecznych) pod koniec przyszłego roku mogą być nawet o ponad połowę wyższe niż w połowie 2021 r.

Czytaj więcej

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego za kilka miesięcy. Dla kogo?

Marcin Materna, dyrektor departamentu analiz w Millennium Domu Maklerskim, twierdzi podobnie – dotychczasowy wzrost stop procentowych będzie miał wpływ na większość pożyczkobiorców hipotecznych dopiero od stycznia. Zmiana wysokości raty z tym związana to tylko preludium tego, co czeka nas w kolejnym roku – raczej przesądzone są kolejne podwyżki stóp, pytanie, na jakim poziomie się one zatrzymają. Biorąc pod uwagę trudności z opanowaniem inflacji, wydaje się prawdopodobne, że będą one wyższe, niż obecnie się prognozuje.

Wzrost raty kredytu wpływa także na zdolność kredytową, co dla wielu oznacza możliwość zaciągnięcia niższego kredytu, a jednoczesny wzrost cen metra kwadratowego przekłada się realnie na zakup mniejszego mieszkania.

W przypadku nowych wniosków kredytowych wyższe oprocentowanie wpłynie na ograniczenie dostępności kredytów ze względu na niższą zdolność kredytową – mówi Mariola Willmann, manager Zespołu Kredytów Hipotecznych. Przy rosnących cenach nieruchomości klienci będą się też musieli przygotować na większy wkład własny. Sytuacja ta i perspektywa dalszych podwyżek stóp procentowych także może ostudzić decyzje klientów, którzy kupują nieruchomości w celach inwestycyjnych.

Marcin Materna widzi jeszcze jeden problem. Ostatnie podwyżki same w sobie nie wpływają jeszcze na zdolność pożyczkobiorców do obsługi długu, ale pamiętajmy, że przyszły rok przyniesie znaczące podwyżki cen gazu czy energii, inflacja także zmniejsza realną wielkość domowych budżetów (nie we wszystkich sektorach mamy do czynienia w podwyżkami wynagrodzeń, które by to rekompensowały).

Dodajmy do tego jeszcze Nowy Ład, który dla dużej części kredytobiorców detalicznych (zwłaszcza tych posiadających kredyty mieszkaniowe) jest neutralny albo negatywny, i mamy komplet zjawisk, które znacząco wpływają na finanse gospodarstw domowych – inflacja, wzrost stóp oraz wzrost opodatkowania dla dużej grupy kredytobiorców. 2022 będzie pierwszym rokiem od lat, kiedy sytuacja finansowa tego segmentu rynku moim zdaniem się pogorszy – przyznaje Marcin Materna

Są także dobre strony podwyżki stóp procentowych. Można oczekiwać pewnego wzrostu oprocentowania depozytów, co częściowo złagodzi ujemny efekt finansowy dla gospodarstw domowych – przyznaje Marcin Luziński, ekonomista w Santander Bank Polska. – Szacujemy, że efekt netto podwyżek stóp NBP dla dochodów gospodarstw domowych w całym 2022 r. wyniesie 10–15 mld zł.

Większość kredytów bankowych oparta jest na zmiennej stopie procentowej, zatem wzrost oficjalnych st

Większość kredytów bankowych oparta jest na zmiennej stopie procentowej, zatem wzrost oficjalnych stóp NBP dość szybko przekłada się na wzrost oprocentowania kredytów.

Shutterstock

Raty rosną, zdolność spada

Wzrost stóp procentowych wpływa na wzrost oprocentowania kredytów, a co za tym idzie – wzrost raty kredytowej. Wyższa rata kredytowa oznacza natomiast spadek zdolności kredytowe, czyli uzyskanie niższego kredytu w banku (zakładając, iż dochody pozostaną na tym samy lub większym o inflacje poziome). To w połączeniu z wyższymi cenami mieszkania powoduje, iż obecnie ten sam kredytobiorca może nabyć mieszkanie o kilkanaście metrów kwadratowych mniejsze niż jeszcze kilka miesięcy temu lub musi wybrać tańszą lokalizację.

pieniadze.rp.pl

Mechanizm oprocentowania

Na polskim rynku bankowym oferowane są kredyty z oprocentowaniem stałym oraz zmiennym. Stałe oprocentowanie dotyczy głównie kredytów krótkoterminowych lub kredytów długoterminowych w pierwszej fazie kredytowania.

Na wysokość oprocentowania kredytu wpływ mają dwie składowe: marża kredytu oraz stawka referencyjna. Marża to procent, jaki zarobi na danym kredycie bank. W większości banków jest ona negocjowana indywidualnie. Na wysokość marży ma wpływ wiele czynników np.: wysokość zaciąganego kredytu, przeznaczenie kredytu, wkład własny przy kredytach hipotecznych, wiarygodność finansowa kredytobiorcy czy zestaw produktów nabywanych razem z kredytem (cross sell).

Czytaj więcej

Ceny prądu i gazu w 2022. Gigantyczna podwyżka rachunków

Drugą składową oprocentowania stanowi stopa bazowa nazywana także stawką referencyjną. Jest to ustalana przez rynek stopa procentowa danej transakcji. Stawka referencyjna jest podstawą oprocentowania wszelkich kredytów. Stopą bazową kredytów złotowych na polskim rynku międzybankowym jest WIBOR.

Stawka referencyjna jest niezależna od banku i kredytobiorcy. Jej wartość zmienia się cyklicznie – zwykle co trzy miesiące. Na wysokość stawki wpływają wszelkie mechanizmy rynkowe, a przede wszystkim działalność Rady Polityki Pieniężnej.

W związku z cykliczną zmianą stawki WIBOR raty kredytów w bankach wzrosną ale nie od razu. Banki najczęściej aktualizują oprocentowanie raz na trzy miesiące (nie zawsze są to kwartały kalendarzowe). Wielu kredytobiorców podwyżkę raty zobaczy więc dopiero w styczniu 2022 r., ale będzie ona obejmować zarówno październikowy, jak i listopadowy wzrost stóp procentowych. Biorąc pod uwagę, iż od końca września bieżącego roku stawka WIBOR3M wzrosła o ponad 2 pkt proc., podwyżki te będą znaczące.

Wzrost raty kredytowej

Załóżmy, że przez najbliższe 18 lat mam do spłaty w banku 300 tys. zł. Kredyt spłacamy w ratach równych, a jego obecne oprocentowanie wynosi 3 proc. w skali roku. Rata kredytu wynosi 1799 zł miesięcznie. Jeśli oprocentowanie wzrośnie tylko o 1 pkt proc., rata kredytu będzie większa o 151 zł, natomiast wzrost oprocentowania o 2 pkt proc. spowoduje wzrost raty o 310 zł, czyli o 17 proc. Jeśli zaś oprocentowanie kredytu wyniesie 8 proc. w skali roku (wzrost o 5 pkt proc.), rata wzrośnie o 46 proc., do 2625 zł miesięcznie. Po 18 latach oddamy do banku ponad 178 tys. zł więcej niż przy oprocentowaniu wynoszącym 3 proc. w skali roku.

Podwyżka stóp procentowych dotyczy wszystkich kredytów konsumpcyjnych, czyli np. limitów debetowych w kontach, pożyczek gotówkowych czy na kartach kredytowych.

Zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa to nic innego jak zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w określonym w umowie czasie. Posiadanie zdolności kredytowej jest niezbędnym warunkiem otrzymania kredytu. Analitycy w banku określą zdolność kredytową na podstawie przedstawionych dokumentów. W tym celu trzeba przedstawić dokument ze zdjęciem, wniosek kredytowy, zaświadczenie o zatrudnieniu, umowę przedwstępną oraz ewentualnie inne dokumenty, które mogą być wymagane przez konkretne banki. Na podstawie informacji o dochodach i kosztach bank oceni naszą sytuacje ekonomiczno-finansową oraz jakość zabezpieczeń prawnych kredytu. Przyjmuje się, że wysokość raty kredytu nie może być wyższa niż 50 proc. miesięcznych zarobków wnioskującego o pożyczkę. Wzrost raty sprawi, że spadnie dostępna kwota kredytu. Osoby, które jeszcze we wrześniu mogły liczyć na 400 tys. zł kredytu, obecnie, po podwyżkach stóp procentowych, mogą się spodziewać około 350 tys. zł. Każdorazowy wzrost oprocentowania kredytu spowoduje spadek zdolności kredytowej (przy założeniu stałego lub inflacyjnego wzrostu dochodów). Wpływ na zdolność kredytową mają także koszty stałe, np. wydatki na energię, gaz, jedzenie czy paliwo, których wzrost odczuwamy lub odczujemy w przyszłym roku.

Czytaj więcej

Inflacja budzi coraz większy strach. Pandemia pogłębiła nierówności społeczne

Ceny mieszkań

Wyższe oprocentowanie kredytu wpłynie na spadek dostępnej kwoty kredytu, co spowoduje już realny spadek metrażu mieszkania. Zakładając więc, że jeszcze na początku roku bank udzieliłby nam 400 tys. zł kredytu plus 40 tys. zł wkładu własnego, to przy cenie 7000 zł za mkw. mogłybyśmy kupić blisko 63 mkw. mieszkania. Po obniżce kwoty kredytu do 350 tys. zł plus 40 tys. zł wkładu własnego mieszkanie zmniejsza się do około 56 mkw. Biorąc pod uwagę, że w ostatnim czasie ceny mieszkań wzrosły średnio o 12,5 proc. (w tym przypadku do 7875 zł za mkw.), to powierzchnia naszego mieszkania spadnie o koleje 6 mkw.

Jeśli więc ktoś na początku roku, biorąc kredyt, mógł sobie pozwolić na mieszkanie o powierzchni 63 mkw., to obecnie będzie to już niespełna 50 mkw.

Lokaty bankowe

Podwyższa stóp procentowych to także wzrost oprocentowania produktów depozytowych. Banki mniej chętnie podnoszą oprocentowania lokat niż kredytów, więc prawdopodobnie nie należy się spodziewać znaczącego wzrostu ich oprocentowania. Nawet gdyby oprocentowanie lokat wzrosło w takim samym stopniu jak stopy NBP, to lokaty nadal będą przynosić straty w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu wzrostu cen i podatku. Obecnie inflacja wnosi 6,8 proc., więc oprocentowanie lokaty musiałoby wynieść więcej, aby oszczędności nie traciły na wartości.