Będzie trudniej o nieruchomość. Rynek kredytów mieszkaniowych czeka zapaść?

Stopy procentowe idą w górę, KNF nakazuje zaostrzenie kryteriów oceny kredytobiorców, a ceny nieruchomości doszły niemal sufitu (a to może nie być koniec).

Publikacja: 11.04.2022 15:46

Będzie trudniej o nieruchomość. Rynek kredytów mieszkaniowych czeka zapaść?

Foto: Adobe Stock

Od jesieni maleje sprzedaż kredytów mieszkaniowych. W lutym banki i SKOK-i udzieliły 14,9 tys. kredytów hipotecznych, co oznacza spadek aż o 24,3 proc. rok do roku – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Z kolei wartość udzielonych hipotek wyniosła w lutym 5,13 mld zł i była o 14,4 proc. mniejsza niż rok wcześniej.

Czytaj więcej

Stopy procentowe czwarty raz w górę w 2022. Ile wzrośnie rata kredytu

Lekarstwo – stałe oprocentowanie?

A przyczyną jest rozpoczęty przez RPP w październiku 2021 r. cykl podwyżek stóp procentowych. - Wzrost stóp od października ub.r. o 3,4 p. proc. znacznie wpłynął na ograniczenie zdolności kredytowej nowych klientów oraz bezpośrednio przełożył się na wzrost rat kredytów klientów, którzy już taki kredyt hipoteczny posiadają. Aktualny poziom głównej stopy, wynoszący 3,5 proc. jest najwyższy od lutego 2013 r. Należy pamiętać, że niektórzy klienci ostatnie podwyżki odczują dopiero od 1 kwietnia br. w związku z posługiwaniem się przez banki wskaźnikiem WIBOR 3M oraz 6M. Coraz wyraźniej widać odpływ klientów w kierunku oprocentowania stałego względem tego o zmiennej stopie procentowej. Stałe oprocentowanie, poza zaletą w postaci zamrożenia raty na kilka pierwszych lat kredytu, charakteryzuje się nieco korzystniej liczoną zdolnością kredytową - komentuje dla nas Jan Wojtczak, ekspert kredytowy Lendi, brokera finansowego i systemu dla ekspertów kredytowych. I dodaje: Nadal trwają dyskusje na linii ZBP-KNF-ZFPP, dotyczące stosowania buforu stałego oprocentowania, które mogłoby wpłynąć na kwestię korzystniejszego wyliczania zdolności kredytowej dla tego wariantu. W konsekwencji oznaczałoby to zasadniczy wzrost atrakcyjności i zainteresowania tego typu ofertami.

Czytaj więcej

Trudniej o kredyt hipoteczny. Wyższe restrykcje, niższe kredyty

KNF utrudnia

Ale to nie koniec kłopotów. Jak pisaliśmy, zgodnie z najnowszymi zaleceniami UKNF banki powinny przy badaniu zdolności kredytowej uwzględniać wyższy bufor na podwyżki stóp procentowych. Dotychczas minimalnie wynosił on 2,5 proc., a obecnie został podniesiony do 5 proc. Oprócz tego powinny obniżyć współczynnik DTI (relacja zobowiązań kredytowych do dochodów gosp. domowego) na poziomie 50 proc. oraz 40 proc. dla dochodów mniejszych niż średnia krajowa, a także szacować wyższe koszty utrzymania gospodarstw domowych niż minimum socjalne rekomendowane przez GUS (jak to było do tej pory).

To wszystko uderza w zdolność kredytową. - Nowi klienci muszą liczyć się z jej spadkiem średnio o ok. 15-20 proc. Łącznie ze wzrostem stóp procentowych z ostatnich miesięcy, może to skutkować zdolnością kredytową niższą nawet o 35 proc. względem np. września 2021 r. - podkreśla Jan Wojtczak.

A na jaki poziom stóp procentowych należy się nastawiać? Analitycy rynku starają się oszacować poziom docelowych stóp, które mogłyby stanowić pewną stabilizację dla rynku. Według najnowszej prognozy ekonomistów ING Banku Śląskiego główna stopa procentowa wyniesie do końca 2022 r. ok 6 proc., a w roku 2023 będzie kontynuowany cykl podwyżek do poziomu ok. 7,5 proc. - Należy pamiętać, że większość ekonomistów bierze pod uwagę scenariusz na najbliższe 2-3 lata, który oscyluje w przedziale 5-10 proc. dla głównej stopy RPP. ING Bank Śląski w swojej prognozie pierwszych potencjalnych obniżek upatruje w 2024 r., jako odpowiedzi na spodziewane spowolnienie gospodarcze - zauważa Jan Wojtczak.

Według niego odpowiedzią banków na taką sytuacje może – i jak najbardziej powinien – być dalszy trend obniżek marży dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, jako przeciwwagi dla stałego oprocentowania. - Trzeba pamiętać, że duża liczba klientów, w związku z rekordowo niskimi stopami procentowymi w ostatnich latach, przyzwyczaiła się do oprocentowania o zmiennej stopie procentowej. Dlatego rozważa w tej chwili wyłącznie takie rozwiązanie w kontekście planowanego zaciągnięcia zobowiązania. Obserwując rynek, można odnieść wrażenie, że oczekiwania skupiają się na przełamaniu psychologicznej bariery marży na poziomie poniżej 1,5 proc. Banki również starają się wyjść naprzeciw oczekiwaniom klientów szukających ofert ograniczających ryzyko. Jaskrawym przykładem jest ostatnia propozycja banku BNP Paribas, który jako pierwszy w Polsce zaproponował 10-letni okres stałego oprocentowania - przypomina ekspert Lendi.

A czynnikiem z pewnością stymulującym rynek hipotek będzie także wprowadzenie od połowy roku kredytów z rządowym planem dopłat do wkładu własnego.

Niebezpiecznie na rynku

Banki planują starania o pozyskania klienta tak, aby zbilansować słabszy początek roku. Ale może w tym przeszkodzić sytuacja na rynku nieruchomości.

A tam, jak zauważa Jan Wojtczak, obserwujemy pewną stabilizację cen w odniesieniu do gwałtownych wzrostów z ostatnich miesięcy. Bezpośredni wpływ na to ma sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych i wysokich stóp procentowych. Jednak to nie jedyna przyczyna. Bardzo ważny jest też kontekst wojny w Ukrainie, który spowodował bardziej zachowawcze decyzje klientów, i wciąż żywe ekonomiczne skutki pandemii COVID-19, przekładające się na ceny nieruchomości i popyt.

- Można zaryzykować tezę, iż przez wysokie stopy procentowe część inwestorów na rynku mieszkaniowym, która posiłkowała się kredytem hipotecznym, może chcieć wycofać się z tych inwestycji, co wpłynęłoby na zwiększenie podaży na rynku i mogłoby być zalążkiem drobnej korekty cen. Sytuacja stała się jednak nieaktualna z uwagi na zwiększony popyt na rynku wynajmu, spowodowany potrzebami uchodźców z Ukrainy i wzrostem cen najmu. To z kolei bezpośrednio przekłada się na większą rentowność tego typu inwestycji - analizuje ekspert Lendi.

I rzeczywiście. Wybuch wojny w Ukrainie wygenerował pozytywny szok popytowy na rynku najmu - zwracają uwagę specjaliści z Zespołu Analiz Nieruchomości PKO BP. - W efekcie dostępność mieszkań na wynajem istotnie spadła, a stawki najmu silnie wzrosły. Spodziewamy się, że część uchodźców na dłużej lub na stałe pozostanie w Polsce, co w perspektywie kilku lat wygeneruje dodatkowe zapotrzebowanie na ok. 230 tys. mieszkań - napisali.

Z drugiej strony prognozy cenowe dla rynku nieruchomości są również mniej optymistyczne dla klientów. - Wpływ na to będą mieć wciąż rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny, odpływ pracowników z sektora budowlanego z Ukrainy, mniejsza liczba wydanych pozwoleń na budowę w 2021/2022 r. oraz wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej, która nakłada więcej obowiązków na deweloperów, co może wpłynąć na wzrost cen mieszkań - podsumowuje Jan Wojtczak. Zgadzają się z tym analitycy PKO BP zauważając, że wojna przyczyniła się do ponownego wzrostu kosztu budowy mieszkań, co może wpłynąć na zahamowanie nowych projektów i zmniejszenie podaży w przyszłości.

Od jesieni maleje sprzedaż kredytów mieszkaniowych. W lutym banki i SKOK-i udzieliły 14,9 tys. kredytów hipotecznych, co oznacza spadek aż o 24,3 proc. rok do roku – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Z kolei wartość udzielonych hipotek wyniosła w lutym 5,13 mld zł i była o 14,4 proc. mniejsza niż rok wcześniej.

Lekarstwo – stałe oprocentowanie?

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Budżet Rodzinny
Wakacje kredytowe 2024: radzimy, jak korzystać i unikać pułapek
Budżet Rodzinny
Wzrost cen grilla zawstydza inflację. Co podrożało najbardziej
Budżet Rodzinny
Wiedza finansowa Polaków na tróję z minusem. Jedna dziedzina wypada dramatycznie
Budżet Rodzinny
Polaków życie: budżet pod kontrolą i oszczędności
Budżet Rodzinny
W tym roku Polacy chcą oszczędzać pieniądze
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy