Jak wynika z raportu NBP , niemal połowa mieszkań kupiona w trzech ostatnich kwartałach 2021 r., zaraz przed drastycznymi podwyżkami stóp procentowych, została sfinansowana z kredytu hipotecznego. Tymczasem po serii podwyżek stóp procentowych (w lipcu główna stopa proc. wzrosła do 6,5 proc.), rata kredytu hipotecznego na 400 tys. zł, w zależności od okresu kredytowania czy wysokości marży, mogła powiększyć się nawet dwukrotnie: z 1785 do 3593 zł . W połączeniu z inflacją na poziomie 15,6 proc. , a także zapowiadanymi podwyżkami kosztów prądu czy ogrzewania, obciążenie opłatami z tytułu nieruchomości staje się dla wielu osób zbyt wysokie.
Czytaj więcej
Rata kredytu hipotecznego na 300 tys. zł zaciągniętego na 20 lat wzrosła po podwyżkach stóp o 800 zł w porównaniu do października 2021 r. W połączeniu z inflacją, która w maju wyniosła 13,9 proc w skali roku, wysokie stopy procentowe mogą dla wielu Polaków stanowić poważny problem w spłacaniu zobowiązań.
Można sprzedawać mieszkanie
– Tak wysoki udział kredytów w finansowaniu nieruchomości jest zjawiskiem specyficznym dla okresu niskich stóp procentowych. Wcześniej poziom ten wynosił średnio 30 do 40 proc. W dużym skrócie oznacza to, że problem rosnących obciążeń z tytułu wzrostu raty jest realny dla wielu Polaków, zwłaszcza dla tych, którzy w związku z wyjątkowo niskimi stopami procentowymi zdecydowali się na zakup mieszkania na kredyt – czy to na potrzeby własne, czy też inwestycyjnie. Dlatego coraz więcej osób zastanawia się, czy może sprzedać taką nieruchomość – mówi Michał Kowalski, ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego z Notus Finanse.
Niezależnie od tego, czy mieszkanie było kupione na kredyt czy za gotówkę, jest się właścicielem tej nieruchomości, a prawo umożliwia sprzedaż mieszkania z hipoteką. Wiąże się jednak z większą liczbą formalności, warto się więc przygotować na kilka wizyt w banku.
– Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest w żaden sposób uciążliwa dla kupującego. Właściwie nie odczuwa on skutków takiego stanu prawnego nieruchomości i z jego perspektywy kupno lokalu obciążonego kredytem nie wymaga więcej starań, niż w przypadku zakupu mieszkania „wolnego” od bankowej hipoteki – mówi Michał Kowalski. – Kupujący dokonując zapłaty, musi wpłacić ją na dwa rachunki – sprzedającego i banku. Jedynym obowiązkiem kupującego jest właściwie złożenie do sądu rejonowego wniosku o wykreślenie banku z księgi wieczystej nieruchomości już po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Jest to konieczne, aby hipoteka (prawo banku do nieruchomości, niezależne od tego, kto jest właścicielem lokalu) wygasła – dodaje.
Czytaj więcej
Ponieważ rosną stopy NBP i inflacja, Komisja Nadzoru Finansowego zaostrzyła warunki przyznawania kredytów.
Formalności przy sprzedaży mieszkania z kredytem
Jednym z ważniejszych dokumentów, który powinien posiadać sprzedający, jest zaświadczenie z banku o kredycie hipotecznym. Warto postarać się o nie w odpowiednim momencie, ponieważ jest ważne tylko 30 dni. Trzeba za nie zapłacić (zgodnie z tabelą opłat i prowizji danego banku). Jeśli nie uda nam się w tym czasie sprzedać mieszkania i pobierze się kolejna rata, dane na dokumencie będą wymagały aktualizacji – i potrzebne będzie nowe zaświadczenie.
– Co do zasady, bank nie może nam odmówić sprzedaży nieruchomości, bo to my jesteśmy jej właścicielami, jednak ze względu na nałożoną hipotekę nie zwalnia nas to z poinformowania kredytodawcy o naszych planach. Co więcej, bank nie może nam też zabronić wcześniejszej spłaty zobowiązania. Może natomiast pobrać od nas opłatę za wcześniejsze uregulowanie zadłużenia, jeśli spłacimy kredyt w ciągu 3 pierwszych lat trwania umowy. Dotyczy to kredytów udzielonych po 2017 r. i opartych na zmiennym oprocentowaniu. W przypadku kredytów ze stałą stopą, bank może taka opłatę pobrać nawet po trzech latach od zaciągnięcia zobowiązania. W obu przypadkach jej wysokość nie może przekroczyć 3 proc. wartości zobowiązania – mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi.
Opłaty za wcześniejszą spłatę z umów zawartych przed 2017 r., bank pobierze zgodnie z zapisami z umowy, jaką sprzedający podpisał z bankiem.
Kolejnym krokiem podczas sprzedaży nieruchomości jest stworzenie oferty sprzedaży i znalezienie kupca. Powinno być dokładne. – Oznacza to, że na żadnym etapie, zwłaszcza podczas rozmów z nabywcami, nie powinniśmy ukrywać faktu, że mieszkanie jest kupione na kredyt. Takie zachowanie mogłoby sprawić, że w oczach nabywców stracimy wiarygodność. A przecież zapisy w księdze wieczystej można łatwo sprawdzić w elektronicznej ewidencji – mówi Michał Kowalski, ekspert ZFPF z Notus Finanse i dodaje: – W Polsce wciąż wiele osób obawia się transakcji, w której mieliby kupić mieszkanie wcześniej obciążone hipoteką. Z tej perspektywy najlepiej wszystko od razu wyjaśnić, przedstawić zaświadczenie z banku i objaśnić kolejne kroki.
Czytaj więcej
· Jakie są różnice między rządowymi a bankowymi wakacjami kredytowymi · Czego konkretnie spłatę można zawiesić · Jak długie są wakacje kredytowe · Ile naprawdę kosztują wakacje kredytowe · Kto najwięcej zyska - o tym piszemy w tym tekście
Po znalezieniu kupca trzeba w banku załatwić promesę. To zobowiązaniem banku, że po spłacie kredytu hipotecznego w całości wyda zgodę na zwolnienie hipoteki. Jest to zabezpieczenie dla kupującego potwierdzające, że po zakupie i dopełnieniu wszystkich formalności, księga wieczysta nieruchomości będzie wolna od wierzycieli. Promesa jest niezbędnym elementem do zawarcia umowy przedwstępnej i dalej – umowy właściwej kupna – sprzedaży. Podobnie jak zaświadczenie o kredycie, jest ważna przez 30 dni od wystawienia.
Umowa przedwstępna - warunek niekonieczny, ale przydatny. – Czasem okazuje się, że drobne formalności mogą zabrać czas, więc umowa przedwstępna może być dobrym rozwiązaniem, bo zabezpieczy obie strony przed ryzykiem rezygnacji z transakcji – mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi. A trzeba ją zawrzeć, jeśli kupujący będzie korzystać z kredytu hipotecznego.
Umowa powinna zawierać opis najważniejszych warunków transakcji, w tym daty zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego), ceny nieruchomości a także tego, w jaki sposób zostanie zapłacona cała kwota. Zazwyczaj w umowie przedwstępnej wskazany jest także zadatek, jaki kupujący wypłaca sprzedającemu na poczet przyszłej transakcji. To zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący wycofał się ze swojego zamiaru.
Akt notarialny – zawiera wszystkie niezbędne szczegóły transakcji, zwłaszcza sposób zapłaty. Warto tu pamiętać, że na rachunek sprzedającego trafi tylko ta część kwoty sprzedaży, która wykracza poza wskazaną w zaświadczeniu bankowym kwotę kredytu pozostającą do spłaty. Ta druga powinna trafić bezpośrednio na rachunek banku, aby rozliczyć kredyt.
Ostatnia czynność to uzyskanie zgody banku na wykreślenie z hipoteki. Dostarczenie takiego dokumentu, zwanego także listem mazalnym, jest obowiązkiem sprzedającego. Taki dokument trzeba dostarczyć nabywcy, żeby mógł załączyć go do wniosku o zmianę wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.
