Październik to miesiąc, w którym spora część studentów szuka jeszcze swojego lokum. W tym roku napływ uchodźców z Ukrainy sprawił, że mieszkań na wynajem brakuje. Ze względu na ograniczenia podaży koszt najmu na terenie największych miast wzrósł o 20–25 proc. względem poprzedniego roku. Podany wzrost obejmuje tylko sam czynsz. Po uwzględnieniu wyższych kosztów eksploatacyjnych (np. opłat za ogrzewanie) roczna podwyżka bywa jeszcze większa. Wzrost czynszów i kosztów remontu skłania sporą część właścicieli mieszkań do podwyższenia kaucji.
Czytaj więcej
Najgorsze, co można zrobić, planując zakup mieszkania, to próbować trafić w rynkowy dołek cen. Dziś kupujący znajdą sporo okazji, a ceny się stabilizują.
Może być lub nie
Każdy najemca oraz wynajmujący powinien wiedzieć, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mają pierwszeństwo przed analogicznymi regulacjami z kodeksu cywilnego dotyczącymi najmu. W ustawie o ochronie praw lokatorów znajdziemy m.in. szczegółowe informacje na temat tego, ile powinna wynosić kaucja przy najmie. Ustawodawca przewidział następujące limity jej wysokości:
● dwunastokrotność czynszu za mieszkanie z dnia zawierania umowy – przy tradycyjnym wynajmie (tzn. innym niż najem instytucjonalny oraz okazjonalny);
● sześciokrotność czynszu według miesięcznej stawki z dnia zawarcia umowy – w przypadku najmu instytucjonalnego oraz okazjonalnego.
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wskazuje, że kaucja przy najmie nie stanowi konieczności. Jeżeli zatem właściciel mieszkania nie chce skorzystać z takiego zabezpieczenia, to przepisy pozostawiają mu zupełną dowolność.
–Jednak większość wynajmujących jest zainteresowana kaucją jako zabezpieczeniem swoich interesów – mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Podnoszeniu oczekiwań właścicieli co do wysokości kaucji na pewno sprzyja niedostatek lokali. W dużych miastach mamy do czynienia z rynkiem wynajmującego. – Właściciele mieszkań na wynajem mogą argumentować, że wzrost cen materiałów budowlanych i wykończeniowych uzasadnia podniesienie kaucji – dodaje Magdalena Markiewicz.
Jakie potrącenia
Właściciel mieszkania podczas ustalania swoich wymagań co do kaucji powinien pamiętać, że zabezpiecza ona nie tylko pokrycie wydatków, które będą związane z naprawami.
Czytaj więcej
Zarówno kupno, jak i wynajem mieszkania stają się coraz mniej osiągalne. Sprawdzamy, co może się bardziej opłacać.
Kaucję zwracaną najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania można pomniejszyć również o inne zobowiązania lokatora na dzień opuszczenia tego lokum, np. z tytułu niezapłaconego czynszu. Taka możliwość wynika z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. – Wspomniany akt prawny w kontekście pomniejszania kaucji nie mówi jedynie o kosztach naprawy uszkodzeń mieszkania – zaznacza ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl. Warto wiedzieć, że kaucja przy najmie okazjonalnym oraz instytucjonalnym pokrywa koszty egzekucyjne (tzw. koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu). W przypadku najmu instytucjonalnego znaczenie kaucji jest jeszcze większe, ponieważ właściciel mieszkania będący przedsiębiorcą może zaspokoić swoje roszczenia z tytułu niezapłaconego czynszu przy pomocy kwoty, którą wcześniej najemca wpłacił „na zabezpieczenie”. – Najemca zostaje następnie zobowiązany do uzupełnienia kaucji w terminie określonym przez umowę lub wezwanie właściciela lokalu – wyjaśnia Magdalena Markiewicz.
W czasach inflacji
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje waloryzację kaucji. Chodzi o to, że zwracana kaucja odzwierciedla podwyżki czynszu. – Jeżeli zatem właściciel mieszkania pobrał 3000 zł jako równowartość trzymiesięcznego czynszu (3 razy 1000 zł), to po podwyżce czynszu do 1200 zł powinien zwrócić najemcy kwotę 3600 zł pomniejszoną o ewentualne zobowiązania lokatora – tłumaczy ekspertka NieruchomosciSzybko.pl.
Istnieją jednak wątpliwości co do tego, czy waloryzacja kaucji powinna obowiązywać w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Informacji o konieczności waloryzowania kaucji nie znajdziemy bowiem w przepisach dotyczących wyłącznie najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Komentatorzy ustawy o ochronie praw lokatorów czasem wskazują jednak, że kaucja przy najmie okazjonalnym powinna być waloryzowana.
