Czy mieszkanie to wciąż dobry pomysł na inwestycję

Ceny nieruchomości rosną od kilku lat. Deweloperzy i bankowcy zacierają ręce, ale chętni na własne mieszkanie powodów do radości nie mają – taniej szybko nie będzie, choć może nie być też dużo drożej.

Ograniczony dostęp do atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych, które są już bardzo drogie, i drożejące materiały budowlane, które będą drożały nadal w takt wzrostu cen energii, to niejedyne przyczyny windowania cen za metr kwadratowy każdej nieruchomości.

Wprawdzie drugi rok z rzędu delikatnie spada popyt na mieszkania z rynku pierwotnego, ale to nie oznacza, że będzie taniej. Zwłaszcza że deweloperzy być może będą musieli się zmierzyć z kolejnym wyzwaniem, jakim jest projekt nowej ustawy obciążającej deweloperów składką na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który – jak podkreśla Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl – ma być swoistą polisą ubezpieczeniową nabywcy nowego mieszkania wkalkulowaną w jego cenę. Na razie trwa batalia deweloperów z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów o wysokość stawek, ale nie można wykluczyć, że ustawa zostanie w tym roku uchwalona.

Warto sprawdzić: Cała prawda o inwestowaniu w condohotele. Lepiej uważać

Na przekór problemom

Coraz trudniejsza jest też sytuacja na budowlanym rynku pracy. Wojciech Trojanowski, członek zarządu Strabaga przytaczany w ogólnopolskim raporcie BIG InfoMonitora o zadłużeniu firm z sektora budownictwa, wyliczył, że w ubiegłym roku w branży budowlanej pracowało ok. 100 tys. osób mniej niż na początku dekady.

– Cała polska branża budowlana to prawie pół miliona zatrudnionych osób. Szacuje się, że aktualnie brakuje na rynku 100–150 tys. pracowników. Branża dotkliwie odczuwa brak wysoko wykwalifikowanych robotników, a ich niedobór powoduje dużą rotację, co z kolei skutkuje niechęcią pracodawców do zwiększania nakładów na podnoszenie ich kwalifikacji.

To szczególnie niekorzystne sprzężenie zwrotne wymaga pilnej zmiany systemu szkolenia nowych kadr – apeluje w grudniowym raporcie BIG InfoMonitora Przemysław Janiszewski, wiceprezes Polimeksu Mostostal.

Deficyt na rynku pracy odczuwali już nie tylko generalni wykonawcy, ale również podwykonawcy i producenci materiałów budowlanych, a teraz część fachowców ze wschodu może wybrać budowy za naszą zachodnią granicą. Niewykluczone więc, że trzeba będzie zatrudniać nowych za wyższe stawki.

Na razie, mimo problemów deweloperów, koniunktura na rynku nieruchomości jest jednak bardzo dobra, co potwierdzają grudniowe dane GUS. Od stycznia do końca listopada 2019 r. oddano do użytku 184,3 tys. mieszkań, o 11,6 proc. więcej niż przed rokiem. Wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, oraz liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub zgłoszono z projektem budowlanym.

Rekordowe kredyty

Wysokie ceny mieszkań nie odstraszają też inwestorów, a jak wynika z listopadowego Barometru Finansowego ING – z 64 do 79 proc. wzrósł odsetek osób, które spodziewają się wzrostu cen nieruchomości w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Jak podkreślają Karol Pogorzelski, autor raportu, to największy wzrost spośród wszystkich krajów i zarazem efekt szybkiego wzrostu cen nieruchomości w ostatnich dwóch latach.

W najbliższych miesiącach niewiele się zmieni.

– Coraz więcej osób zaczyna się zastanawiać, czy na rynku nie tworzy się bańka podobna do tej z 2007 r. Warto jednak zauważyć, że 12 lat temu, kiedy to mieliśmy do czynienia z poprzednim boomem na rynku nieruchomości, na mieszkanie o powierzchni 50 mkw. musielibyśmy przeznaczyć aż 180 średnich pensji. Obecnie jest to 101 pensji.

Co prawda jest to nieco więcej niż trzy lata temu, ale jednocześnie mniej więcej tyle samo co w 2013 r., kiedy ceny były najniższe w tej dekadzie.

Z tego względu mało prawdopodobne wydaje się, aby ceny mieszkań miały istotnie spaść, choć oczywiście nie będą też rosły w nieskończoność – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.

Warto sprawdzić: Jak ubezpieczyć wynajęte mieszkanie

Zdaniem analityków Centrum AMRON otoczenie makroekonomiczne sprzyja dalszemu rozwojowi rynku nieruchomości. Rosnące wynagrodzenia przy jednocześnie niskich stopach procentowych i braku alternatywnych, atrakcyjnych możliwości lokowania oszczędności przy znacznej inflacji sprzyjają postrzeganiu mieszkań jako dobrych inwestycji. O rosnącym zainteresowaniu nieruchomościami świadczy też rekordowa liczba i wartość udzielanych kredytów hipotecznych, na które – wraz z rosnącymi płacami – może sobie pozwalać coraz więcej osób.

Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że między styczniem a końcem listopada banki udzieliły o 3,2 proc. więcej kredytów hipotecznych i na wartość wyższą o 14,3 proc. niż w analogicznym okresie 2018 roku. Analitycy BIK podkreślają, że dodatnia dynamika wartościowa wynika głównie ze struktury udzielanych kredytów. Przez pierwsze jedenaście miesięcy 2019 r. 69 proc. wartości udzielonych kredytów dotyczyło udzielanych na więcej niż 250 tys. zł, a zwłaszcza powyżej 350 tys. zł, których w porównaniu z analogicznym okresem 2018 r. udzielono o 36,4 proc. więcej, a wartościowym o 36,6 proc.

– Mimo sygnalizowania przez banki zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów hipotecznych, m.in. poprzez stopniowy wzrost marży, poziom akcji kredytowej w III kwartale 2019 r. był najwyższy od 43 kwartałów i historii publikacji Raportów AMRON-SARFiN – podkreśla Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

– Osiągniemy poziom ok. 220 tys. kredytów na niespotykaną jeszcze w historii polskiego sektora bankowego kwotę 60 mld zł. To w głównej mierze efekt systematycznego wzrostu średniej wartości kredytu mieszkaniowego, która przekroczyła w trzecim kwartale bieżącego roku wysokość 282 tys. zł i była wyższa o 8,8 proc. niż 12 miesięcy wcześniej – dodaje szef CPBiI.

Lepiej niż w banku

Wprawdzie coraz więcej mówi się, że ceny nieruchomości w końcu wyhamują, ale jest mało prawdopodobne, że nastąpi to szybko. Mieszkania wciąż są uważane za najpewniejszą inwestycję. Coraz więcej osób kupuje je na wynajem lub podnajem. Między styczniem a listopadem zrobiło to ponad 116 tys. osób. W tym samym okresie przed dekadą niecałe 48,3 tys. osób, a pięć lat temu 54,4 tys. osób.

Trudno też szukać lepszej alternatywy na inwestycje, zwłaszcza że w bankach pieniędzy nie opłaca się trzymać, a rosnąca inflacja skutecznie i systematycznie uszczupla oszczędności, zabierając więcej niż bank dopisałby nawet na najlepszej lokacie.

– Pogarszająca się oferta bankowa doprowadziła już do sytuacji, w której na wynajmie w stolicy można zarobić pięć razy więcej niż na statystycznej lokacie. Jeśli sytuacja będzie się pogłębiać, to skłaniać to będzie coraz więcej osób do inwestycji w mieszkania. Taki efekt może mieć zarówno rosnąca inflacja, jak i dalsza erozja oprocentowania depozytów – szczególnie że liczne analizy publikowane w ostatnim czasie pokazują, że Polacy coraz częściej oszczędzają. Te oszczędności muszą przecież gdzieś znaleźć swoje ujście – podkreśla Michał Cebula, prezes Heritage Real Estate.

Warto sprawdzić: Rentowność najmu spada, ale wciąż można sporo zarobić

Sprzyjać rynkowi mogą też bankowe prognozy inflacji. Ceny mogą wzrosnąć w tym roku nawet o 3–3,1 proc. Na 3 proc. stawia BOŚ, na ponad 3 proc.: Santander, Bank Millennium i PKO BP. To więcej, niż szacuje NBP, który obstawia 2,8 proc., ale Adam Glapiński, prezes NBP, zapowiadał, że nie ma powodów, aby przewidywać podwyżki stóp procentowych.

To oznacza, że w bankach nadal nie warto będzie trzymać oszczędności – według statystyk NBP przeciętne oprocentowanie depozytów wynosi 1,46 proc. Pocieszające jest tylko to, że raty kredytu nie będą rosły.

– Choć na razie w 2020 r. dla kredytobiorców nie szykują się żadne poważniejsze zmiany, to jednak można spodziewać się tego, że banki będą regularnie zaostrzać swoje kryteria udzielania finansowania.

Dlatego jeżeli mamy pieniądze na wkład własny i jesteśmy zdecydowani na zakup nowego M, warto nie czekać z tą decyzją i złożyć wniosek o kredyt – radzi Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.