Cała prawda o inwestowaniu w condohotele. Lepiej uważać

KNF i UOKiK ostrzegły przed inwestowaniem w condohotele, ale dopiero teraz, kiedy boom inwestycji w pokoje hotelowe już się skończył.

Pięć lat temu apartamenty hotelowe w Juracie czy Jastrzębiej Górze sprzedawane były na pniu. A w takich inwestycjach, jak kołobrzeski Hotel & Ultra Marine, Boulevard Ustronie Morskie czy Baltic Park Molo dla spóźnialskich pozostawały wolne tylko pojedyncze lokale, mimo już wtedy bardzo wysokich cen.

Apartamenty dwupokojowe w Baltic Park Molo kosztowały od 9,5 tys. zł do 13,5 tys. zł netto za mkw., za najbardziej ekskluzywne trzeba było płacić nawet po 20 tys. zł za mkw. Inwestycja wymagała więc od 508 tys. zł netto z wyposażeniem za tańszy pokój do ponad 1,55 mln zł za najdroższy 3-pokojowy z widokiem na morze i dużym tarasem.

Nikt jednak przed taką inwestycją nie przestrzegał, mimo że rynek hotelarski był bardziej kapryśny, niż jest dzisiaj. Inwestorzy też byli zadowoleni, bo całkiem liczne grono miało nie tylko po kilka pokoi w ekskluzywnych kurortach, ale nawet po kilkanaście. Rentowność najmu nadmorskich apartamentów wahała się wówczas od 3 do 7 proc. Jak w każdej inwestycji w nieruchomość na wynajem, wszystko zależy od ceny kupna, od obłożenia i oferty dostępnej na danym rynku.

Warto sprawdzić: Rentowność najmu spada, ale wciąż można sporo zarobić

Zarabiać na apartamentach hotelowych można na dwa sposoby – po podpisaniu umowy „gwarantowanego” zysku, który wynosi na ogół około 6–7 proc. przez określony czas, lub określonego podziału zysku z wynajmu. Zdrojowa Invest, budująca pod marką Radisson, przyjęła dwa modele biznesowe. W pierwszym gwarantuje ok. 6 proc. zysku lub dzieli się przychodami pół na pół. Może to być mniej, jeśli właściciel apartamentu chce go wykorzystywać w szczycie sezonu dłużej, niż jest to przyjęte w umowie. Firma ma już 15 hoteli, buduje nadal i na brak zainteresowanych nie narzeka, choć rynek już ochłonął i nie wszystko sprzedaje się od ręki.

Ostrzeżenia przed inwestycjami w condohotele mają jednak sens, ale tylko wtedy, gdy je się uzasadni. Urzędy to zrobiły, ale media nie wszystkie, ograniczając się do cytowania jednego zdania. Inne firmy zaczęły to szybko wykorzystywać, reklamując inwestycje w ziemie jako bezpieczniejsze od condohoteli.

Trudno też oceniać cały rynek pokoi hotelowych na wynajem. Problem leży w tym, jak się inwestuje, z kim i gdzie, bo w branży turystycznej lokalizacja jest niezwykle ważna, a deweloper bez doświadczenia i sukcesów na koncie nic dobrego nie wróży.

UOKiK przestrzega przed inwestycjami powstającymi z wpłat inwestorów. Ryzyko takich inwestycji zawsze było i jest, choć kiedyś z wpłat pojedynczych osób budowane były całe bloki mieszkalne, a potem nawet osiedla. Nie jest to też inwestycja dla każdego, a tylko dla inwestorów posiadających spory kapitał, który pozwoli na zakup jednego lub kilku apartamentów w hotelach w najatrakcyjniejszych miejscowościach wypoczynkowych.

Podobnie działa rynek crowdfundingu deweloperskiego, który też jest rynkiem ryzykownym, choć nie wymaga aż tak wysokich wpłat, ale bez ryzyka można tylko – zwłaszcza przy obecnej inflacji – realnie tracić na ofertach bankowych.

Ryzykowne nieruchomości

Rynek pokoi hotelowych i mieszkań na wynajem na razie ma się dobrze. Powstaje wiele nowych inwestycji zarówno w miastach, jak i kurortach, choć boom na ich zakup powoli mija. Ostrzeżenia urzędów wydają się więc mocno spóźnione, choć sporo w nich racji.

– Aparthotele niosą ze sobą ryzyko – np. gdy deweloper zapewnia o dużej stopie zwrotu, nie wspominając o dodatkowych opłatach czy finansuje budowę wyłącznie z wpłat konsumentów. Zanim podpiszemy umowę, musimy sprawdzić wiarygodność dewelopera – uprzedza Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wiarygodność dewelopera trzeba jednak sprawdzić również wtedy, gdy chce się kupić mieszkanie dla siebie, zwłaszcza jak budowa jeszcze trwa. Podobnie jak emitenta obligacji korporacyjnych.

Warto też pamiętać, że w budowę condohoteli zaczęły wchodzić międzynarodowe marki hotelowe, takie jak Mercure, Staybridge Suites, Royal Tulip i Tulip Residences.

Ważną wskazówką dla ewentualnych inwestorów jest natomiast uprzedzenie ich o większym ryzyku inwestycji finansowanych tylko z wpłat konsumentów i emisji obligacji, bo „w razie upadłości dewelopera – nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć”. Poza tym inwestycje w pokoje użytkowe nie podlegają pod ustawę deweloperską, która nakazuje zawarcie umowy notarialnej, wpisanie roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości i wpłacenie pieniędzy na rachunki powiernicze.

Największym zarzutem ze strony urzędu jest gwarantowanie zysków, choć można go postawić również innym inwestycjom. Wystarczy przypomnieć niewypłacalności emitentów obligacji korporacyjnych, mimo ich obecności na rynku Catalyst.

Urzędy kontra rynek

Rację ma urząd, podkreślając, że obiecywane przez deweloperów wysokie stopy mogą być nieosiągalne, ponieważ w wyliczeniach nie zawsze są uwzględniane koszty zarządzania nieruchomością i jej utrzymania, a osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników biznesowych, rynkowych, koniunkturalnych itp., na które inwestor nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom. Inwestycja w mieszkanie na wynajem jest jednak również ryzykowna. Nie zawsze muszą się znaleźć na nie chętni, bywają nieprzewidywalne remonty, które również w wyliczeniach zysków na wynajem nie zawsze są uwzględniane.

UOKiK podkreśla też, że kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie przedmiotu inwestycji i towarzyszących ryzyk, ale dotyczy to każdej inwestycji, choćby w instrumenty pochodne czy bankowe lokaty strukturyzowane. Pewne jest natomiast, że wątpliwości może budzić brak jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi, którzy zachęcają klientów do lokowania oszczędności w aparthotele lub zaciągnięcia na ten cel kredytu.

– Ryzykowne jest finansowanie zakupu lokalu w aparthotelu przez kredyt. To obniży ewentualny zysk, a jeżeli go nie będzie, to konsument będzie zmuszony spłacać dług z własnych środków, a nie z wynajmu, trzeba odjąć też od tego koszty zarządzania nieruchomością – podkreśla Marek Niechciał.

Problem z nierzetelnymi pośrednikami finansowymi jest znany nie od dziś i nie dotyczy jedynie inwestycji w pokoje na wynajem, a wszystkich innych inwestycji – choćby w fundusze inwestycyjne.

– Kluczowe jest zrozumienie podstawowej zasady – każda inwestycja, także w nieruchomości, obarczona jest ryzykiem, które powinien świadomie podjąć konsument. To on decyduje o tym, czy przedmiot inwestycji zgodny jest z akceptowalnym przez niego profilem ryzyka oraz zdolnościami finansowymi, tym samym powinien dysponować rzetelną informacją niezbędną do dokonania tego trudnego wyboru – podsumowuje Tomasz Chróstny, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Warto sprawdzić: Jak zarabiać na nieruchomościach w bliskich tropikach

Ewolucja rynku condohoteli

Niemal jednocześnie z medialnym nagłośnieniem niebezpieczeństwa inwestycji w pokoje hotelowe ukazał się raport „Condohotele/Aparthotele w największych miastach polskich” firmy Fortech Consulting, który ukazuje stan rynku i pozwala na ocenę inwestycji już funkcjonujących. Autorzy raportu podkreślają, że zarządzanie najmem hotelowym wymaga specjalistycznej wiedzy, i nie jest to łatwy biznes, a ogromna podaż na rynku condo w miastach i kurortach wpływa na znaczne spowolnienie sprzedaży lokali.

Z danych portalu InwestycjewKurortach.pl wynika, że w miastach w działa już jednak 3197 pokoi i apartamentów w systemie condo. Rozpiętość ich cen za 1 mkw. lokali jest bardzo duża – od ok. 5–5,5 tys. zł netto bez wykończenia i wyposażenia w mniejszych miastach po 17–20 tys. zł netto za mkw. bez wykończenia w Warszawie i Gdańsku. W raporcie podkreślono też, że nie istnieje jednak jeden schemat cenowy, który pozwoliłby inwestorom indywidualnym na szybkie porównanie wielu ofert, by zobaczyć, jaką realną cenę musieliby zapłacić za lokal inwestycyjny w condo lub aparthotelu, ponieważ część nieruchomości sprzedawana jest od razu z wyposażeniem, gotowych do wynajmu. Inne sprzedawane są bez wyposażenia, a jeszcze inne w standardzie deweloperskim do samodzielnego wykończenia i wyposażenia. – Rynek condo, jaki znamy, przestaje istnieć. Coraz mniej jest na rynku inwestycji przypadkowych, budowanych przez deweloperów tylko dlatego, że na danym terenie nie dało się postawić mieszkaniówki. Takie projekty trudniej jest też sprzedać. Inwestor indywidualny już wie, że nie wszystkie condo i mieszkania na wynajem krótkoterminowy to żyła złota.

Ostudzenie widać nawet w marketingu deweloperów. Projekty, które były reklamowane jako „idealne do zarabiania na wynajmie turystycznym”, przeszły swoistą metamorfozę marketingową, i teraz są już zachwalane jako second home lub apartamenty inwestycyjne – mówi Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl.

Ekspertka dodaje, że rok, który minął, upłynął pod znakiem wskazywania na ryzyka w branży condo. Przyznaje też, że kupujący muszą mieć świadomość pewnych ograniczeń, które wiążą się z tego rodzaju inwestycjami. Wszystkie te ostrzeżenia nie powinny jednak wykluczać pozytywnego spojrzenia na branżę.

– Wiele projektów condo, które już powstały, i te które są w budowie i planach, to dobrze zaplanowanie inwestycje, które mają realne szanse przynosić odpowiednio wysoki zwrot – wyjaśnia Marlena Kosiura.

Warto sprawdzić: Czy warto kupować mieszkanie na wynajem na kredyt?

Nie tylko condo

O gwarantowanym zyskach wprawdzie nie powinno się mówić, ale to niejedyne inwestycje, które takie gwarantują. Warto przyjrzeć się wszystkim inwestycjom zbiorowym. Firma Mzuri Investments np., która zachęca do inwestycji w mieszkania na wynajem, zapewnia, że rentowność wynajmu sięga od 5 do 8 proc., a inwestycja w stolicy może dać nawet 19,7 proc. zysku. Wystarczy kupić udziały w spółce celowej i stać się współwłaścicielem nieruchomości. A co się stanie, jeżeli spółka zbankrutuje? Ryzyko wydaje się więc podobne do inwestycji w condohotele. Do inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe zachęca też Pracownia Finansowa.

Tu jednak inwestycja wymaga zaangażowania 200 tys. zł od nowych inwestorów, a o pewnym zysku nie ma mowy, jest tylko przewidywany, ale za to wynoszący 12,5 proc. Media jednak nie podkreślały ryzyko inwestycji tylko w condohotele, ale cały biznes hotelarski jest niepewny. Wiele zależy od pogody, sezonu, obłożenia, usług dodatkowych, które generują dodatkowe zyski i sprawności zarządcy każdego obiektu.

Ile można zarobić na papierze

Obiecywane zyski z nowych inwestycji:

GM Invest

• 5,5–7 proc. rocznie; umowa na 15 lat
• Gwiazda Morza Resort SPA&Sport, Władysławowo – 120 m od plaży

Seidorf Mountain Resort

• 8 proc. rocznie, umowa na 10 lat
• Aparthotel Seidorf Mountain Resort – Sosnówka, 3 km od Karpacza
• Ceny od 11,8 tys. zł do 14,2 tys. zł za mkw.

Invest Zdrojowa

• 5,5 proc. rocznie. Ceny pokoi od 14,3 tys. zł do 17,5 tys. zł netto za mkw.
• Baltic Park Molo, Świnoujście – 3. etap budowy
• Radisson Hotel Szklarska Poręba
• Radisson Resort Kołobrzeg

Adept Investment

• 6 proc. rocznie
• Warmia Resort, Woryty 20 km od Olsztyna
• Pierwsze wille w systemie condo
• Ceny od 550 tys. zł za pokój