O przegrzaniu rynku nieruchomości i wyśrubowanych cenach mieszkań mówiło się już na początku 2020 r. Wtedy trudno było jednak przewidzieć, że stopy procentowe spadną w krótkim czasie niemal do zera, trzymanie pieniędzy na lokatach straci sens, a inflacja będzie rosła w szybkim tempie. Wiosną ubiegłego roku pojawiały się głosy, że negatywnie na ceny nieruchomości wpłynie pandemia. Nic takiego jednak nie nastąpiło, mimo że załamał się rynek najmu.

Warto sprawdzić: Koszt budowy domu w 2021. Tanio już było

Społeczeństwo się bogaci, bezrobocie jest niskie, płace idą w górę w szybkim tempie, a oszczędności rosną, mimo że – jak wylicza NBP – 70 proc. mieszkań jest kupowanych za gotówkę. Ekonomiści dzielą się jednak w prognozach – jedni wieszczą krach, drudzy uspokajają.

Jest dobrze, może być lepiej

Biura i agenci nieruchomości z optymizmem patrzą na kolejne miesiące. Przynajmniej tak wynika z badania przeprowadzonego przez portal Nieruchomości-online.pl we współpracy z ekspertami Centrum Badawczo-Rozwojowego Samorządu Terytorialnego Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.

Pośrednicy największy potencjał widzą w działkach budowlanych. Analitycy portalu Nieruchomości-online.pl przyznają, że zainteresowanie nimi rośnie od kwietnia 2020 r., a w II kwartale 2021 r. nawet przerosło zainteresowanie mieszkaniami.

Nieco gorzej oceniono perspektywy sprzedaży domów i mieszkań, ale pośrednicy przewidują optymistyczny scenariusz ze względu na duży popyt. Eksperci podkreślają więc, że sprzedaż działek, domów i mieszkań w kolejnym kwartale utrzyma się na wysokim poziomie z potencjałem do jeszcze bardziej dynamicznego wzrostu.

Na przeciwległym biegunie znalazła się ocena rynku najmu lokali komercyjnych. – Oznacza to, że pośrednicy zachowują neutralność z możliwością negatywnego rozwoju sytuacji w kolejnym kwartale – tłumaczy prof. UEW Alicja Zakrzewska-Półtorak, nadzorująca badanie.

Ekspertka podkreśla, że inaczej wygląda sytuacja na rynku najmu mieszkań i kawalerek, mimo skomplikowanej sytuacji związanej ze skutkami pandemii. – Pośrednicy oczekują poprawy rynkowej koniunktury w tym segmencie. Profesjonaliści spodziewają się też dalszej poprawy w odniesieniu do najmu mieszkań i kawalerek, a zastoju lub niewielkiego spadku zainteresowania najmem i sprzedażą lokali komercyjnych – dodaje prof. Zakrzewska-Półtorak.

Warto sprawdzić: Skąd wziąć na wkład własny do kredytu. 14 sposobów

Podobnego zdania są przedstawiciele innych portali nieruchomościowych. – Rynek najmu jest aktualnie zdominowany przez indywidualnych właścicieli, jednak liczba nieruchomości w rękach inwestorów instytucjonalnych będzie dynamicznie rosnąć. Coraz więcej firm deweloperskich jest skłonnych sprzedawać inwestorom całe budynki na etapie realizacji. Ponadto firmy od lat działające na rynku nieruchomości komercyjnych w krajach zachodnioeuropejskich oceniają, że także w Polsce coraz więcej osób będzie skazanych na taki najem ze względu na rosnące ceny mieszkań oraz wymogi kredytowe banków co do wkładu własnego – tłumaczy Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Ceny w górę, pensje też

Sytuacja może się zmienić, gdy zmieni się otoczenie rynkowe. Na razie porównywanie obecnego wzrostu cen z tym, co działo się w czasie kryzysu w 2007 r., wydaje się przedwczesne. Stopy procentowe wzrosły wtedy z 4,25 do 4,75 proc., niższe były zarobki, kredyty droższe i opiewające na wyższe kwoty, a mniejsze oszczędności gospodarstw domowych. Teraz banki są ostrożniejsze w sprzedaży kredytów hipotecznych, a jak podkreśla NBP, relacja przeciętnej ceny transakcyjnej metra kwadratowego do przeciętnej płacy jest stała.

– Nie widzimy na rynku nieruchomości bańki spekulacyjnej. Widzimy, że zachodzą pewne dostosowania. W wyniku kryzysu w zeszłym roku spadła aktywność w sektorze budowniczym i teraz ruszyła ona na nowo, podaż mieszkań i nieruchomości wzrośnie. Jak patrzymy na tempo zmiany ceny, to nie odbiega od tego, co było przed pandemią, ani od wzrostu wynagrodzeń – podkreślała podczas posiedzenia sejmowej Komisji Finansów Publicznych I wiceprezes Narodowego Banku Polskiego Marta Kightley.

Bańki spekulacyjnej nie widzą też eksperci Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

– Koszt zakupu nieruchomości rośnie nieco szybciej niż inne ceny konsumenckie. Ale w odróżnieniu od ubiegłych kwartałów jest on niższy niż wzrost wynagrodzeń – podkreśla Jakub Rybacki, analityk PIE.

Ekspert przypomina, że według szwajcarskiego banku inwestycyjnego UBS warszawski rynek nieruchomości jest trzecim najmniej zagrożonym przegrzaniem spośród stolic badanych państw.

Warto sprawdzić: Ceny mieszkań w Warszawie przekroczyły 12 tys. za metr

W oczekiwaniu na rekord

Największe zagrożenie bańką spekulacyjną jest zawsze w tych miastach, w których popyt na nieruchomości jest największy, przeważa tam kupno traktowane jako inwestycja, a podaż jest niewielka ze względu na brak terenów budowlanych. Dotyczy to przede wszystkim Warszawy, Łodzi, Krakowa, Wrocławia, Gdańska i Poznania. Dlatego deweloperzy najwięcej zaczęli budować w mniejszych miastach lub na obrzeżach tych większych.

– Z danych NBP wynika, że w wielu największych miastach ś

rednie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym rosły szybciej niż na rynku pierwotnym. W 2015 r., spośród największych aglomeracji, tylko w Warszawie i Krakowie używane mieszkania były droższe od nowych. Teraz tak jest w Gdańsku, Białymstoku, Lublinie i Rzeszowie. W tym ostatnim mieście mieszkania na rynku wtórnym podrożały od 2015 r. średnio o 46 proc., a na rynku pierwotnym o 21 proc. – podkreśla Marek Wielgo.

Z prognoz portalu wynika, że ceny nieruchomości w Polsce będą rosły. Może nawet być ustanowiony nowy rekord liczby transakcji zawieranych na rynku wtórnym.

komentarz eksperta

Alicja Palińska, dział analiz portalu Nieruchomosci-online.pl

W debacie na temat sytuacji na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się termin bańka cenowa. Warto doprecyzować, że chodzi przede wszystkim o rynek pierwotny, na którym wobec wysokiego popytu, bardzo szybko drożejących materiałów, dynamicznie idzie w górę cena metra kwadratowego nowego mieszkania czy domu.

Naszym zdaniem wciąż jest to efekt wielu czynników rynkowych – popytu, cen materiałów, posiadanej przez Polaków gotówki, niskich stóp procentowych, a nie bańka cenowa. Najlepszy czas czeka zdecydowanie obszar działek, całkiem niezły mieszkania i domy na sprzedaż. Popularność i potencjał działek na sprzedaż potwierdzają dane płynące z analizy danych Nieruchomosci-online.pl. Teraz segment działek charakteryzuje się największym zainteresowaniem poszukujących, które nie słabnie od kwietnia 2020 r., a w II kwartale 2021 r. nawet przerosło zainteresowanie mieszkaniami.

Pośrednicy nie są już jednak optymistami, jeśli chodzi o obszar najmu i sprzedaży lokali biurowych oraz usługowych.