REIT szansą dla drobnych ciułaczy

Na naszym rynku pojawia się nowa forma inwestycji

Nieruchomości od lat utrzymują się na szczycie rankingów najbardziej zyskownych inwestycji według Polaków. W tym roku za najlepszą formę lokaty kapitału uznało je prawie 50 proc. ankietowanych, pięć lat temu niewiele mniej, bo blisko 45 proc. – wynika z badań Deutsche Banku.

Fundusze dla bogatych

Jest to jednak inwestycja, na którą nie stać drobnych ciułaczy. Żeby samemu kupić mieszkanie na wynajem, trzeba mieć 100-200 tys. zł, czas i wiedzę.

Fundusze inwestycyjne też raczej nie przybliżają tej formy lokowania kapitału inwestorom detalicznym. Wszystkie fundusze nieruchomości zarządzane przez krajowe TFI są przeznaczone dla osób gotowych wyłożyć równowartość przynajmniej 40 tys. euro (inwestycje są realizowane w formule funduszy inwestycyjnych zamkniętych aktywów niepublicznych, FIZAN).

Fundusze nieruchomości leżą więc poza zasięgiem osób, których nie byłoby stać na samodzielne kupno kawalerki na wynajem (o wyjątku od tej reguły piszemy w ramce). – Inwestują w nie klienci bankowości prywatnej – podkreśla Monika Szlosek, dyrektor bankowości detalicznej i inwestycyjnej w Deutsche Banku. – Często fundusze te nie inwestują bezpośrednio w nieruchomości tylko w firmy z branży deweloperskiej czy podmioty zajmujące się wynajmem powierzchni komercyjnych.

Nie zawsze tak było. Pierwsze fundusze nieruchomości miały formę funduszy zamkniętych (FIZ) publicznych (certyfikaty notowane na giełdzie). Przyjmowały wpłaty od 1 tys. zł. Niestety, wszystkie zakończyły działalność z wielkim hukiem. Najgłośniejszy był przypadek BPH FIZ Sektora Nieruchomości. Jego uczestnicy po 10 latach (fundusz rozpoczął działalność w 2005 r.) stracili praktycznie 100 proc. oszczędności.

Wspólną cechą funduszy „starego” typu była strategia polegająca na kupowaniu nieruchomości na kredyt po to, żeby po latach sprzedać je z zyskiem. Niestety, ceny nieruchomości nie wzrosły, tylko spadły, a kredyty trzeba było spłacić. Dlatego fundusze uruchamiane w ostatnich latach nastawiają się na czerpanie dochodów z najmu, a nie ze sprzedaży posiadanych aktywów.

– Nasz FIZ Nieruchomości Dywidendowych inwestuje przede wszystkim w REIT (real estate investment trust), czyli podmioty mające różnego rodzaju nieruchomości na wynajem. Akcje REIT są notowane na zagranicznych giełdach – mówi Michał Szymański, prezes Money Makers TFI. – Nie lokujemy więc w kilka czy kilkanaście obiektów, tylko w kilkanaście do kilkudziesięciu REIT, z których każdy ma w portfelu po kilkadziesiąt, a czasem nawet po kilkaset nieruchomości mających przynosić dochody z czynszów. Ryzyko związane z pojedynczą nieruchomością jest więc niewielkie, a do tego rozproszone pod kątem geograficznym.

REIT dla wszystkich…

Już wkrótce akcje pierwszego REIT będą notowane na GPW. 9 września REINO Dywidenda Plus ma rozpocząć ofertę publiczną. Osoby, których nie stać na kupno kawalerki, będą mogły kupić akcje spółki giełdowej o specjalnym statucie, inwestującej w nieruchomości na wynajem. Minimalna wartość inwestycji ma być w tym przypadku znacznie niższa niż w funduszach zarządzanych przez TFI.

Ministerstwo Finansów pracuje nad ustawą o REIT. Konieczne jest np. określenie wartości dywidend wypłacanych akcjonariuszom (np. 80 proc. rocznego zysku netto). Dzięki temu REIT zostaną zwolnione z podatku CIT (zawsze prawie całość zysku oddadzą udziałowcom płacącym podatek od dywidend).

– Zasady działania polskich REIT powinny być bardzo rygorystyczne. Tylko w taki sposób możemy wspólnie chronić interes drobnych inwestorów. REINO Dywidenda Plus wprowadził takie kryteria, nie czekając na przepisy. Spółka będzie kupowała wyłącznie najlepsze, w pełni wynajęte nieruchomości komercyjne. Corocznie będziemy wypłacać inwestorom nie mniej niż 90 proc. zysku. Wszystko to jest zagwarantowane w statucie spółki – zapowiada Radosław Świątkowski, prezes REINO Dywidenda Plus.

…o stalowych nerwach

Rozważając inwestycję w REIT trzeba jednak pamiętać, że kupujemy akcje (ewentualnie certyfikaty inwestycyjne), których wycena może podlegać znacznym wahaniom. W latach 2007 – 2008 wartość akcji REIT notowanych na amerykańskiej giełdzie spadła średnio o 70 proc., choć cały czas wypłacały one dywidendę. Gdy ktoś chciał sprzedać posiadane udziały, musiał się liczyć z potężną stratą.

– REIT są bardzo różne. W USA są np. podmioty, które wypłacają z góry określoną dywidendę. Ale nie zgadzam się z porównywaniem ich do obligacji korporacyjnych. Wartość strumienia dochodów z czynszów może się zmieniać w czasie, a wraz z nią stopa zwrotu funduszu. Podobnie może się wahać wycena certyfikatów samego REIT, są one bowiem instrumentem notowanym na giełdzie. Certyfikaty REIT, w przeciwieństwie do obligacji, nie mają z góry określonej wartości ani terminu wykupu. Jednocześnie można się spodziewać, że – przynajmniej w Polsce – będą bardziej płynne niż obligacje korporacyjne. Będzie więc łatwiej wycofać oszczędności z REIT, sprzedając certyfikaty na giełdzie, niż wycofać się z inwestycji w obligacje korporacyjne, którym do wykupu zostało jeszcze sporo czasu – przestrzega Michał Szymański.

Jednostki funduszu czy mieszkanie na wynajem

Kupić mieszkanie czy zainwestować w fundusz nieruchomości? Udzielając odpowiedzi na takie pytanie trzeba uwzględnić kilka czynników. Pierwszym z nich jest wartość kapitału, którym dysponuje inwestor. – Kupno mieszkania na wynajem w mieście (np. w Łodzi, Radomiu, Częstochowie) to wydatek minimum 75 tys. zł. Inwestycja w fundusz nieruchomości to dzisiaj co najmniej 175 tys. zł (równowartość 40 tys. euro; jest to minimalna wpłata do funduszu inwestycyjnego zamkniętego aktywów niepublicznych FIZAN). Z kolei aby zainwestować w spółkę crowdfundingową taką jak Mzuri CFI 2, wystarczy 10 tys. zł – mówi Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments, firmy wyspecjalizowanej w zarządzaniu nieruchomościami oraz grupowym inwestowaniu w nieruchomości. Druga ważną sprawą jest znajomość rynku. Błędy popełnione przy kupowaniu, remontowaniu i wynajmowaniu mieszkań mogą się okazać brzemienne w skutkach. – Inwestując w fundusz czy inicjatywę crowdfundingową zdecydowanie ograniczamy tego typu ryzyko – podkreśla Artur Kaźmierczak. – Często pomijanym aspektem jest też koncentracja ryzyka – dodaje. – Mając 100 – 200 tys. zł, inwestor może kupić dwa mieszkania. Jeśli w jednym akurat nie ma najemcy, połowa jego portfela nie pracuje, a wręcz generuje koszty. Tymczasem 100 tys. czy 200 tys. zł zainwestowane w inicjatywę crowdfundingową lub fundusz daje prawo do udziałów w kilkudziesięciu czy kilkuset mieszkaniach. Tym samym ryzyko inwestycji zdecydowanie spada – przekonuje Kaźmierczak. Nie ulega jednak wątpliwości, że bezpośredni zakup nieruchomości ma jedną niezaprzeczalną przewagę nad wspólnym inwestowaniem: zapewnia pełną kontrolę nad nieruchomością. —jam