Trudna zmiana hipoteki. Bank nie zawsze się godzi

Nasz czytelnik, pan Wojciech wraz z żoną dziesięć lat temu zaciągnął kredyt we frankach w Polbanku (dziś Raiffeisen Polbank) na zakup 50-metrowego mieszkania na warszawskiej Woli. Bank skredytował cały zakup nieruchomości i jej remont przyznając małżeństwu blisko 200 tys. franków na ten cel.

– Zabezpieczeniem kredytu była hipoteka nabywanego mieszkania – opowiada pan Wojciech.

Mimo regularnych spłat, po gwałtownym wzroście kursu franka kilka lat temu zobowiązania kredytowe wobec banku są wyższe niż wartość nieruchomości. W ub. roku małżeństwo odziedziczyło ponad 200-metrowy dom ze sporą działką w warszawskim Wawrze. Wartość tej nieruchomości jest trzy razy wyższa niż zadłużonego mieszkania.

– Chcieliśmy przenieść hipotekę wobec banku na tę nieruchomość, by sprzedać lokal na Woli i potem spłacić kredyt, ale okazuje się, że nie jest to takie proste – opowiada pan Wojciech.

Okazuje się, że powodem problemu są roszczenia miasta do części działki. Samorząd chce ją przeznaczyć pod drogę. Czy łatwo zmienić zabezpieczającą kredyt hipotekę? Czy waluta kredytu ma znaczenie?

– Istnieje możliwość zmiany zabezpieczenia, jednak wymaga to indywidualnej oceny ryzyka ze strony banku. Waluta kredytu nie ma znaczenia – zapewnia Ewelina Kostrzewa, menedżer produktu w Raiffeisen Polbanku.

Kiedy taka zamiana jest możliwa?

– Kredytobiorca powinien być właścicielem nieruchomości, na którą ma być przeniesiona hipoteka. W celu zmiany zabezpieczenia powinien złożyć pisemną dyspozycję zmiany warunków kredytowania. Jednocześnie powinien dostarczyć dokumenty nieruchomości, w tym operat szacunkowy nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu – wylicza przedstawicielka banku. Dodaje, że taka wycena powinna uwzględniać fakt, że część nieruchomości będzie wywłaszczona. Po otrzymaniu dokumentów bank wydaje decyzję kredytową do zmiany zabezpieczenia, a klient podpisuje aneks do umowy ustanawiając nowe zabezpieczenie.

– Po ustanowieniu zabezpieczenia na nowej nieruchomości bank zwalnia zabezpieczenie z dotychczasowej nieruchomości. Koszty związane są m.in. ze standardowymi opłatami dotyczącymi złożenia wniosków o wpis i wykreślenie hipotek oraz związanych z aneksem do umowy – wylicza Ewelina Kostrzewa.

Podkreśla, że bank nie zabezpieczy się na nieruchomości, do której są wpisane roszczenia w księdze wieczystej, m.in. w przedmiocie przywrócenie praw.

– Byłaby taka możliwość w sytuacji, jeżeli roszczenie gminy przeprowadzone jest na zasadzie wywłaszczenia oraz zostanie uwzględnione w operacie szacunkowym. Bank każdorazowo dokonuje oceny ryzyka zmiany zabezpieczenia – podkreśla przedstawicielka Raiffeisen Polbanku.

Inne banki także dopuszczają zmianę zabezpieczenia hipotecznego. – Decyzja w tej sprawie jest uzależniona m.in. od oceny wartości nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu oraz poziomu LTV – wylicza Iwona Radomska, z biura prasowego banku. Dodaje, że zmiana zabezpieczenia możliwa jest dla wszystkich produktów hipotecznych, bez względu na walutę.

Jak wyglądają procedury? I ile trwają?

– Czas uzależniony jest od indywidualnych uwarunkowań transakcji, jak również czasów procedowania wniosku o wpis hipoteki w sądzie wieczysto-księgowym – mówi przedstawicielka PKO BP.

W tym banku jak i innych klient musi złożyć wniosek o dokonanie zmiany zabezpieczenia, który jest analizowany (m.in. bank ocenia nieruchomość proponowaną, jako nowe zabezpieczenie oraz ewentualne dostosowanie warunków umowy). Później bank podejmuje decyzję w sprawie zmiany zabezpieczenia. Jeśli jest pozytywna bank podpisuje aneks z klientem.

– Pobieramy opłatę za aneks (300 zł). Dodatkowo klient ponosi opłaty związane ze zmianami w księgach wieczystym w wysokości określonej przepisami prawa – wylicza Iwona Radomska.

Przyznaje, że nie ma dużego zainteresowania zmianą hipoteki. Także Magdalena Jabłońska, product manager ds. Produktów Hipotecznych w banku Credit Agricole zapewnia, że klient może zmienić zabezpieczenie hipoteczne zarówno w kredycie w PLN czy CHF.

– Każdorazowo wniosek taki podlega szczegółowej analizie kredytowej i do każdego wniosku podchodzimy indywidualnie – tłumaczy. Dodaje, że zmiana zabezpieczenia wymaga zawarcia aneksu do umowy kredytowej, koszt tego aneksu to 300 zł.

Jak zauważa Mariola Jarnutowska, kierownik Zespołu Kredytów Hipotecznych w Banku BGŻ BNP Paribas kredyty mieszkaniowe z zabezpieczeniem hipotecznym to kredyty celowe na zakup nieruchomości mieszkalnych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych ,stąd też bank każdorazowo pozyskuje informację od Klienta odnośnie okoliczności, które skłoniły go do złożenia wniosku o zmianę zabezpieczenia, niezależnie od waluty kredytu hipotecznego.

– Decyzja jest indywidualna i uwzględnia rzeczywiste motywy postępowania klientów, które mogą być podyktowane sytuacją rodzinną, sytuacją zdrowotną lub potrzebą polepszenia warunków lokalowych – tłumaczy przedstawicielka BGŻ BNP Paribas. Podkreśla, że przy zmianie zabezpieczenia nie ma znaczenia waluta udzielonego kredytu.

W BGŻ BNP Paribas także   badany jest poziom LTV po zmianie zabezpieczenia, w oparciu o wycenę nieruchomości (wycenę w formie operatu szacunkowego dostarcza klient lub jest ona zlecana przez bank firmie współpracującej.

– W tej kwestii jest elastyczny i nie narzuca rozwiązania klientowi  niemniej jednak w każdym przypadku weryfikuje otrzymaną wycenę pod kątem zgodności i wartości – tłumaczy przedstawicielka banku.

Bank  analizuje wniosek klienta wraz z kompletem dokumentów, bada też dotychczasową współpracę, w tym historię spłat zobowiązań kredytowych.

– W oparciu o komplet zgromadzonych informacji i wyniku analiz podejmowana jest indywidualna decyzja kredytowa – tłumaczy Mariola Jarnutowska. Podkreśla, że termin realizacji powyższych czynności jest uzależniony od złożoności danej sprawy.

– W przypadku zaakceptowania warunków przez obie strony (klienta i bank), przygotowywana jest zmiana umowy kredytu (aneks do umowy), jak również przygotowywane są dokumenty do sądu zwalniające dotychczasowe zabezpieczenie i ustanowienie zabezpieczenia na nowej nieruchomości – tłumaczy.

Ile kosztuje zmiana?

– Koszty związane z zabezpieczeniem to opłata za zawarcie aneksu do umowy kredytu zmieniającego zabezpieczenie, wg stawki aktualnej w TPiO na dzień złożenia wniosku o zmianę zabezpieczenia (aktualnie 500 zł),   opłaty na rzecz sądu czyli wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (aktualnie 100 zł) i za wpis hipoteki w księdze wieczystej (aktualnie 200 zł)-wylicza przedstawicielka BGŻ BNPParibas.

Poza tym klient płaci za wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę. Kiedy bank odmówi przeniesienia hipoteki?

– Oceniamy ryzyko, które wiąże się z daną zmianą zabezpieczenia, jeżeli ryzyko jest większe niż dla obecnej nieruchomości to może odmówić zmiany zabezpieczenia –mówi Ewelina Kostrzewa.

Iwona Radomska z PKO BP mówi, że bank nie wyrazi zgody, w przypadku gdyby nowe zabezpieczenie zwiększało akceptowalny przez bank pozom ryzyka transakcji wynikający z przepisów wewnętrznych

– Decyzja Banku jest uzależniona od indywidulanej oceny- podkreśla. Także Magdalena Jabłońska z Credit Agricole tłumaczy, że bank może odmówić zmiany zabezpieczenia w każdej sytuacji, kiedy ryzyko wynikające z takiej zmiany ocenia zbyt wysoko.

W BGŻ BNP Paribas niewielki odsetek klientów wnioskuje o taką zmianę.  – Decyzja banku  zawsze obejmuje indywidualne podejście, przy czym podstawowym wymogiem jest, aby proponowana nieruchomość była nieruchomością na cele mieszkaniowe i należała do kredytobiorcy, a nie osoby trzeciej – podkreśla Mariola Jarnutowska. Zdradza, że zgody na zmianę zabezpieczenia podejmowane są w większości spraw, o które klienci wnioskują.