Nie tylko oprocentowanie pożyczki uderzy po kieszeni

Porównując oferty kredytów hipotecznych, warto posiłkować się wskaźnikiem RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania), który pełni rolę miernika kosztu kredytu i odzwierciedla w ujęciu procentowym całkowity koszt kredytu ponoszony w skali roku.

– Przy porównaniu ofert kredytów należy przeanalizować wszelkie koszty z nimi związane – mówi Łukasza Łęczycki, senior product manager z Departamentu Zarządzania Produktami Kredytowymi w banku Credit Agricole.

Oprócz oprocentowania i prowizji za udzielenie warto zwrócić uwagę na dodatkowe opłaty, które mogą się pojawić przy obsłudze kredytu. Roczna rzeczywista stopa oprocentowania (RRSO) jest miarą, która może ułatwić porównanie ofert o tych samych okresach kredytowania. Wraz z wydłużaniem okresu kredytowania rata i RRSO będą malały, zmniejszając obciążenie w skali miesiąca, jednak wzrastał będzie całkowity koszt kredytu poniesiony w perspektywie całego okresu spłaty.

Maksymalny okres kredytowania w bankach wynosi 30 lub 35 lat. Minimalna kwota kredytu hipotecznego waha się od 0 do 100 tys. zł, maksymalnie można pożyczyć nawet 30 mln zł. Oczywiście wszystko zależy od zdolności kredytowej. Banki wymagają minimum 10–20 proc. wkładu własnego. Podstawową opłatą, jaką bank pobiera przy udzielaniu kredytów hipotecznych, jest prowizja za udzielenie kredytu. W zależności od banku wynosi ona od 0 do 4 proc.

Zaciągając kredyt w wysokości 300 tys. zł, możemy zapłacić nawet 12 tys. zł prowizji. Średnia prowizja w bankach wynosi 2 proc. wartości kredytu. W ramach promocji banki nie pobierają opłaty za udzielenie kredytu, wiążę się to jednak z koniecznością skorzystania w banku z dodatkowych produktów, np. rachunku, na który będą wpływać określone stałe miesięczne kwoty. – Warto podkreślić, że w niektórych bankach istnieje możliwość obniżenia marży lub prowizji za udzielenie kredytu po skorzystaniu z dodatkowych produktów, takich jak konto osobiste, karta kredytowa, ubezpieczenie nieruchomości czy ubezpieczenie na życie – mówi Agata Chrzanowska, dyrektor Wydziału Kredytów Hipotecznych w Banku Millennium.

Zanim jednak skorzystamy z takiej promocji, należy sprawdzić koszt i przydatność dodatkowych produktów oraz upewnić się, czy proponowane warunki obowiązują w całym okresie kredytowania i czy stanowią część umowy kredytowej.

Niektóre banki w zamian za brak lub niższą prowizję stawiają warunek wykupienia dodatkowego ubezpieczenia, warto wtedy przeliczyć, czy to się opłaca, gdyż często koszt ubezpieczenia jest wyższy niż prowizja. Decydując się na ubezpieczenie, trzeba sprawdzić także ogólne warunki ubezpieczeń. Na niższe prowizje mogą liczyć stali klienci banku lub klienci VIP. Zawsze jednak warto negocjować wysokość prowizji i oprocentowania, gdyż w większości banków o jej ostatecznej wysokości decyduje dyrektor oddziału.

Jeśli już zdecydujemy się na kredyt w danym banku, musimy się przygotować na dalsze koszty związane z jego obsługą. Bank może pobrać od nas opłatę za wycenę nieruchomości nawet 1200 zł, za inspekcję na budowie przed wypłatą każdej transzy kredytu – koszt to ok. 200 zł, oczywiście trzeba zapłacić za uruchomienie kolejnej transzy kredytu – koszt ok. 100–300 zł.

Będzie trzeba wykupić ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu nieruchomości do księgi wieczystej lub bank podwyższy nam na ten czas oprocentowanie kredytu. Bank może zażyczyć sobie wykupienia ubezpieczenia na życie czy ubezpieczenia od utraty pracy. Później do banku trzeba dostarczyć ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości.

Dodatkowo powinniśmy rozważyć, co zrobić w sytuacji, w której będziemy mieć problem ze spłatą raty kredytu, i sprawdzić, jakie możliwości daje nam w tej sytuacji bank. Czy oferuje nam możliwość zawieszenia raty (tzw. wakacje kredytowe)? – radzi Agnieszka Krawczyk, dyrektor Departamentu Produktów Bankowości Hipotecznej PKO Banku Polskiego. Pomyślmy także o tym, co w sytuacji, kiedy nasza sytuacja finansowa poprawi się na tyle, że będziemy chcieli spłacić kredyt w całości lub go nadpłacić. Przekonajmy się, czy bank daje taką możliwość.

Większość banków pobiera 1–3 proc. prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu w pierwszych 3–5 latach kredytowania. W niektórych bankach unikniemy opłaty, gdy bank zostanie powiadomiony wcześniej, w innych, gdy nadpłacana kwota nie przekracza np. 10–30 proc. zadłużenia.