Kiedy najlepiej kupić działkę. Jakie pułapki czyhają

Planujesz kupić działkę? Sprawdzamy, kiedy najlepiej to zrobić i czym się kierować, wybierając swój kawałek ziemi.

O kupnie działki budowlanej warto pomyśleć przed sezonem, zwłaszcza że wciąż niskie stopy procentowe i tanie kredyty sprzyjają inwestycjom w nieruchomości. W tabeli przykładowe ceny działek budowlanych.

Wprawdzie po dwóch latach spadków cen ziemi za metr kwadratowy – w 2016 roku o 0,8 proc. i w 2017 roku o 2,8 proc., w ubiegłym roku trzeba było płacić już o 10 proc. więcej za ziemię o powierzchni 1–2 tys. metrów kwadratowych, ale późną jesienią i wczesną zimą zawsze jest najtaniej. Najmniej jest też zawieranych transakcji.

Czasu na podjęcie decyzji jest więc jeszcze dużo, sezon rozpocznie się dopiero w marcu. Na razie można spokojnie szukać najatrakcyjniejszych gruntów w odpowiednich lokalizacjach i postarać się obejrzeć wybrane działki nawet wtedy, gdy pogoda nie będzie sprzyjała, ponieważ jak mówią agenci nieruchomości, jesienią i zimą widać wszystkie mankamenty posesji, nie okryje ich zieleń. Jeśli ziemia spodoba się w czasie pluchy, na pewno nie rozczaruje, kiedy wyjdzie słońce, a rośliny będą budzić się do życia. Chętnych do zakupu poza sezonem będzie też mniej a to dobre warunki do rozpoczęcia negocjacji.

Ceny działek budowlanych są bardzo różne. Wiele zależy od lokalizacji, infrastruktury i przeznaczenia. Inne są ceny działek budowlanych, inne rekreacyjnych, a jeszcze inne leśnych i zim rolnych. Najdrożej jest blisko największych miast: Warszawy, Krakowa, Wrocławia , Poznania, a nawet Katowic. Najwięcej płaci się w stolicy. Średnia cena metra kwadratowego działki budowlanej wynosi tu ok. 830 zł, podczas gdy rok wcześniej było to 790 zł. W ciągu roku wzrosła też cena innych gruntów na terenie województwa mazowieckiego. Taniej jest w innych miastach. W Gdańsku średnia cena metra kwadratowego oscyluje wokół 550 zł, w Krakowie 500 zł, we Wrocławiu – 460 zł, a w Łodzi 290 zł.

Warto sprawdzić: Ranking kredytów hipotecznych 2019. 300 tys. zł na 25 lat

Kupno działki – najdroższe do 800 mkw

Warto też pamiętać, że najdroższe są działki o powierzchni do 800 metrów kwadratowych. Im większe, tym cena będzie niższa. Można więc za tę samą cenę znaleźć działkę o znacznie większej powierzchni. W województwie mazowieckim metr kwadratowy działki o powierzchni od 2 do 4 tys. mkw będzie ponad 2,5-krotnie tańszy od takich, które mają po 10 tys. mkw. W innych województwach jest podobnie, ale np., w pomorskim ta różnica może być nawet trzykrotna.

Zawsze najdrożej będzie w pobliżu centrum, a taniej na obrzeżach miasta, choć i tu różnice mogą być bardzo duże. Działka, z której jest dobra komunikacja z miastem, ma zaplecze handlowe i edukacyjne, będzie droższa od położonej z dala od zabudowy i słabiej skomunikowanej.

Przed podjęciem decyzji o kupnie warto jednak sprawdzić, co się kupuje. Najprostszym krokiem jest udanie się do wydziału geodezji i sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego wokół upatrzonego terenu. Warto też się rozejrzeć po już stojącej zabudowie. Wysokie fundamenty mogą sugerować, że tereny są podmokłe, a na takich budowa będzie zawsze znacznie droższa. Koniecznie trzeba też sprawdzić księgę wieczystą i sprawdzić, czy nie jest obciążona jakimiś zobowiązaniami, aby ostatecznie się upewnić, że inwestycja nie okaże się później problemem.

Kupno działki – cena cenie nierówna

Ceny działek budowlanych zależą od lokalizacji i doprowadzonych mediów. Najdroższe są blisko największych miast, a im bliżej centrum, tym drożej. Przoduje Warszawa, gdzie działka może być kilkukrotnie droższa niż w innych miastach.

Za działkę w Wawrze płaci się ok. 600 zł za mkw., w Wesołej 550 zł, a w Radości 512 zł, ale chętni na budowę domu na Ursynowie, na Targówku lub Białołęce muszą się liczyć z tym, że metr kwadratowy będzie kosztował nawet ponad 1 tys. zł, choć odstępstwa od tych cen istnieją. Może być jeszcze drożej, ale może być też taniej.

Na portalu otodom.pl można znaleźć działkę na Bemowie, na skraju lasu, o powierzchni 1557 mkw., która została wystawiona na sprzedaż za 4,97 mln zł, co daje 3192 zł za mkw. Można wybudować na niej dwupiętrowy dom. Największym plusem działki, oprócz doprowadzonych wszystkich mediów, jest jednak plan budowy nieopodal stacji metra. W tej samej dzielnicy są też na sprzedaż znacznie tańsze ziemie z mediami i również pozwoleniem na budowę. Ich lokalizacja jest jednak znacznie mniej wygodna.

Warto sprawdzić: Gdzie ubezpieczyć mieszkanie lub dom. Ranking „Rz” 2019

W wielu dzielnicach, tak jak w przypadku warszawskiego Bemowa, dużo zależy od możliwości dojazdu nie tylko samochodem, ale również komunikacją miejską, wszędzie – od doprowadzonych mediów. Do mediów warto jednak dopłacić, ponieważ uzbrojenie działki może kosztować znacznie więcej albo w skrajnych przypadkach w ogóle nie być możliwe, ponieważ w pobliżu nie ma żadnych punktów instalacyjnych.

Specjaliści radzą też przyjrzeć się samym gruntom, ponieważ stawianie fundamentów na podmokłych terenach będzie wymagało dodatkowych nakładów. Z okazjami trzeba więc uważać, a w razie wątpliwości poprosić o geotechniczną analizę gruntu. Nie można też zapomnieć o zapoznaniu się z planem zagospodarowania przestrzennego. Zdarza się, że ewentualna budowa nie spełni oczekiwań, gdyż pod względem położenia na wybranej działce i pod względem wysokości będzie musiała być dostosowana do okolicznych zabudowań, które już powstały albo mają powstać według planu. W takim przypadku trzeba też sprawdzić, czy przyszły dom nie będzie musiał być zbudowany w najniższym miejscu, w którym poziom wód gruntowych będzie najwyższy, ponieważ budowa wysokich fundamentów będzie znacznie droższa.

Warto sprawdzić: Jaka jest opłacalność instalacji fotowoltaicznych? To zależy

Nie tylko dla rolników

W poprzednich latach ceny działek spadały, ale wszystko wskazuje na to, że okazyjne zakupy będą możliwe coraz rzadziej, zwłaszcza jeśli myśli się o lokacie kapitału.

Kandydatów na ziemskich inwestorów ucieszyło z pewnością złagodzenie ustawy o ochronie gruntów rolnych wprowadzonej w 2016 roku, która zablokowała na ponad dwa lata możliwość kupowania gruntów rolnych pod inwestycje w granicach miast w związku z tworzeniem Krajowego Zasobu Nieruchomości. Zgodnie z nią ziemię rolną mogli kupować tylko rolnicy i ich bliscy oraz samorządy, co według badań firmy REAS wpłynęło na wzrost cen ziemi rolnej w ciągu dwóch lat aż o 45 proc. Wpłynęło również na wzrost cen mieszkań budowanych przez deweloperów. Pod koniec maja tego roku została podpisana nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, dzięki której można już kupować działki rolne o powierzchni do 10 tys. mkw., nawet jeżeli nie mają planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego zabudowę mieszkaniową. Większe grunty wciąż przeznaczone są tylko dla rolników i tak na razie pozostanie, ponieważ większych terenów nadal dzielić nie można w celu odsprzedaży inwestorom.

Od 26 czerwca można więc kupować do 1 ha ziemi rolnej, ale wciąż podlega ona ustawie o ochronie gruntów rolnych oraz leśnych i tylko zgodnie z nią można zmienić przeznaczenie ziemi rolnej na budowlaną. Procedura nie jest jednak ani szybka, ani łatwa i nie zawsze możliwa, zwłaszcza jeżeli dotyczy ziemi klas I–III, ponieważ na zmianę jej przeznaczenia musi zezwolić minister rolnictwa. Znacznie łatwiej jest odrolnić ziemie klas IV–VI, które dla rolnictwa są znaczenie mniej przydatne. Wystarczy więc zezwolenie gminy. Odrolnić można ziemię, która podlega planowi zagospodarowania przestrzennego, a decyzję o warunkach zabudowy wyda prezydent miasta, burmistrz lub wójt. Warto więc kupować ziemię gorszej klasy, gdyż jej odrolnienie jest najpewniejsze.

W 2014 roku średnia cena hektara ziemi wynosiła 24,67 tys. zł, a w tym roku 45,74 tys. zł. Oznacza to, że w ciągu ostatnich pięciu grunty podrożały o prawie 85 proc., a wzrost byłby większy, gdyby nie zahamowanie handlu ziemią. W ciągu ostatniego roku ziemia budowlana zdrożała zaledwie o 7,72 proc. Teraz to się zmienia, a chętnych na ziemię przybywa.

Dom albo inwestycja

Najatrakcyjniejsze tereny pod kątem inwestycyjnym to ziemie o zaniżonej wartości aktualnej w stosunku do wartości, jaką mogą uzyskać po przeprowadzeniu procesu przekształcenia. Pewnikiem dobrej inwestycji jest atrakcyjne położenie gruntu – najdalej 30–40 km od miasta – oraz infrastruktura. Warto też stawiać na gminy charakteryzujące się dodatnim saldem migracji – inwestować tam, gdzie napływają nowi mieszkańcy. Wprawdzie w tym przypadku wzrost ceny ziemi nie przekłada się na wysokość ostatecznych zysków, ale jest wynikiem rosnącego popytu.

Najbardziej opłacalna i jednocześnie przynosząca najmniejsze ryzyko jest inwestycja indywidualna, choć zakupy grupowe mają wciąż swoich zwolenników mimo afery wokół W Investments, firmy, która w latach 2012–2017 miała oszukać ponad 2 tys. prywatnych inwestorów na łączną kwotę 600 mln zł. Obie formy inwestycji mają jednak wady i zalety. Wady grupowych inwestycji to przede wszystkim konieczność współdecydowania o swojej ziemi, dłuższy czas na podjęcie decyzji, brak kontroli nad tym, co dzieje się z działką, osiągnięcie zysku w momencie sprzedaży wszystkich działek oraz ponoszenie kosztów zarządu. Jest to więc dobre rozwiązanie tylko dla osób, które boją się samodzielnie podejmować decyzje i są nastawione na mniejszy zysk.

Warto sprawdzić: Jak zarabiać na nieruchomościach w bliskich tropikach

Ceny mieszkań

Drożeją nie tylko ziemie rolne i działki budowlane, ale również tereny inwestycyjne, co w połączeniu z wciąż drożejącymi materiałami budowlanymi odbija się na cenach mieszkań. Eksperci firmy ILL podkreślają w raporcie „Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce. Podsumowanie 2018, trendy 2019″, że wzrost kosztów realizacji inwestycji po stronie deweloperów oraz cen ziemi pociągnął za sobą nawet dwucyfrowy wzrost cen lokali na rynku pierwotnym. Drożeją też mieszkania na wynajem. Dodatkowo, wraz z pogarszającą się ofertą atrakcyjnych terenów w centralnych lokalizacjach w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, zmniejszeniu uległa różnica średnich cen tych gruntów względem cen gruntów w Warszawie.

Ceny więc będą powoli rosły we wszystkich segmentach rynku gruntów i lokalizacjach. Największe podwyżki są spodziewane na rynku warszawskim oraz trójmiejskim.

Eksperci zarówno ILL, jak i Emmersona uważają, że dynamika wzrostu cen mieszkań będzie stopniowo wyhamowywać, natomiast jak podkreśla Emmerson w swojej „Analizie cen transakcyjnych i prognoz dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, wysoki poziom oferty deweloperskiej powinien utrzymać się jeszcze przynajmniej przez lata 2019 i 2020 w związku z rekordowymi poziomami liczby mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę w ciągu ostatnich dwóch lat.