Ziemia może być dobrą inwestycją. Ale nie wszystko złoto, co się świeci

– Segment jest bardzo zróżnicowany. Są grunty pod budownictwo jednorodzinne, wielorodzinne, komercyjne, są grunty rekreacyjne, rolne. Różne mogą być też strategie inwestycyjne. Można np. kupować zaniedbane, zdegradowane tereny i poprawiać ich stan, można zmieniać ich przeznaczenie, można scalać mniejsze parcele w większe.

Ochrona kapitału

Za inwestycją w ziemię zdaniem Turka przemawiają m.in. takie czynniki jak ich ograniczona podaż („gruntów się nie produkuje”), niskie koszty utrzymania, potencjał wzrostu wartości, szczególnie jeśli teren zyska możliwość zabudowy albo w jego pobliżu powstanie nowa droga, szkoła, fabryka. – W czasach inflacji ziemia może zachowywać realną wartość lepiej niż gotówka na koncie – ocenia. Argumenty przeciw? – Brak bieżącego dochodu – no chyba że z dzierżawy, słaba płynność: sprzedaż może trwać miesiące, a czasem lata. Jest też ryzyko regulacyjne i planistyczne. Zmiana planu miejscowego, nowy przebieg drogi czy strefa ochronna mogą zmniejszyć wartość działki – wylicza Bartosz Turek. – Trzeba też pamiętać o podatku i ewentualnych kosztach utrzymania, np. koszenia, ogrodzenia. Tak czy inaczej jest to raczej długoterminowa inwestycja.

A Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka, dodaje, że grunty zawsze były postrzegane jako sposób na bezpieczną, rokującą zysk lokatę. – Ofertę trzeba dokładnie przeanalizować: nie tylko cenę, ale przede wszystkim perspektywy lokalizacji. Czy, w jakim czasie, w jakim kierunku, będzie się ona rozwijać. Nie wszystko złoto, co się świeci. Nie każdy zakup działki to strzał w dziesiątkę.

Marta Kaleta-Domaradzka z Oferteo.pl, radzi, by wybierać działki z jasnym przeznaczeniem. – Grunt bez planu zagospodarowania to zamrożony kapitał i duże ryzyko – przestrzega. – Inwestor powinien szukać terenów, na których samorząd planuje np. drogi, szkoły. To w horyzoncie pięciu-dziesięciu lat gwarantuje skokowy wzrost wartości działki.

Małe i duże parcele

Bartosz Turek przywołuje dane Unirepo: w Polsce jest ok. 190 tys. unikatowych ogłoszeń sprzedaży gruntów. – Grubo ponad połowa to działki budowlane – szacuje. Najtańsze działki rolne czy leśne kosztują kilka tys. zł. – Sensowniejsze oferty pojawiają się po dodaniu kolejnego zera. W przypadku działek rekreacyjnych minimum to pięciocyfrowe kwoty, a budowlanych, w zależności od adresu – co najmniej kilkadziesiąt-kilkaset tys. zł. Ceny działek pod osiedla wielorodzinne to już miliony zł.

W serwisach Grupy Morizon-Gratka jest ponad 25 tys. działek budowlanych, najwięcej, ponad 8 tys., w woj. mazowieckim. W pomorskim – niemal 5 tys., w małopolskim – ponad 4 tys. Najmniej – po kilkaset ofert, pochodzi z woj. lubuskiego, świętokrzyskiego i opolskiego. Przeciętna powierzchnia działki budowlanej to ok. 1,9 tys. mkw. – Bez problemu można znaleźć zarówno dużo mniejsze parcele, poniżej 1 tys. mkw., jak i takie ponad 10 tys. mkw., które można podzielić na mniejsze – zaznacza Drogomirecki. – Rozpiętość cen działek budowlanych jest ogromna. Zależą przede wszystkim od lokalizacji i możliwości zabudowy.

Średnia cena mkw. takiej parceli to ok. 250 zł – jest ona obliczana na podstawie cen na obszarach słabo zurbanizowanych, gdzie mkw. może kosztować poniżej 50 zł, jak też tych w centrach miast, gdzie cena znacznie przekracza nawet 10 tys. zł za mkw.

Np. średnia cena działki budowlanej w warszawskim Wawrze to ok. 1 tys. za mkw. Parcelę o powierzchni ok. 3 tys. mkw. z dostępem do jeziora Wielimie w Szczecinku wyceniono na 433 tys. zł (150 zł/mkw.). Za uzbrojoną działkę o powierzchni 4,9 tys. mkw. w Iwanówce (pow. sejneński) właściciel chce niespełna 90 tys. zł (ok. 18 zł/mkw.).

Według Bartosza Turka dla inwestora, który liczy na wzrost wartości nieruchomości, zwykle lepsze będą właśnie działki budowlane lub rolne z potencjałem odrolnienia. Jak mówi, działki rekreacyjne mają bardziej emocjonalny niż inwestycyjny charakter.

Także Marta Kaleta-Domaradzka ocenia, że działka budowlana jest dobrą, choć długoterminową lokatą kapitału. – W atrakcyjnych lokalizacjach podmiejskich dużych miast wartość działek w ostatnich 12 miesiącach rosła średnio o 8-12 proc. – wskazuje.

Zamiast bankowej lokaty

Z analiz Oferteo.pl wynika, że popyt na działki utrzymuje się na stabilnym wysokim poziomie. – Polacy szukają działek, które będą kompromisem między przestrzenią życiową a kosztami realizacji i utrzymania. Optymalna powierzchnia to 800 – 1,5 tys. mkw. – wskazuje Kaleta-Domaradzka. – Ze względu na rosnące koszty zagospodarowania i utrzymania rynek odchodzi od bardzo dużych działek, powyżej 2 tys. mkw. Nabywcy preferują grunty objęte miejscowymi planami lub z decyzją o warunkach zabudowy.

Pytany o zyski z ziemi Bartosz Turek podkreśla, że gwarancji nie ma. – To inwestycja długoterminowa dla tych, którzy nie potrzebują bieżących dochodów, cenią bezpieczeństwo i prostotę, mają minimum 100–200 tys. zł kapitału i cierpliwość, by poczekać kilka-kilkanaście lat – mówi. – Teoretycznie można zarobić więcej niż na lokacie czy obligacjach, choć nikt nie wie, jakie będą ceny w przyszłości – zaznacza.

Ekspert policzył, o ile w ciągu dwóch dekad zdrożały działki rolne. – Wyniki rozpalają wyobraźnię, choć trzeba pamiętać, że od wprowadzenia ograniczeń w obrocie ziemią rolną dynamika wzrostu cen spowolniła, z wyjątkiem okresu epidemii, kiedy sprzedawało się wszystko i niemal po każdej cenie – mówi. – W ciągu 20 lat przeciętny hektar słabej ziemi zdrożał ponad dziesięciokrotnie – z trochę ponad 4,3 tys. zł pod koniec 2004 r. do ponad 50 tys. pod koniec 2024 r. Hektar dobrej ziemi – z trochę ponad 9 tys. zł do ponad 76 tys. Z kolei danych NBP wynika, że działki, na których można budować bloki, w ciągu dekady zdrożały średnio o ponad 200 proc.

Także Eliza Rudnicka-Wąsińska, dyrektor oddziału Freedom Magdalenka, uważa, że inwestycja w ziemię wciąż ma sens. – Ale nie każda działka będzie dobrą lokatą. Warto przyjrzeć się parcelom budowlanym w dobrze skomunikowanych okolicach dużych miast, zwłaszcza Warszawy – ocenia. – To grunty, które zachowują wartość i mają potencjał wzrostu – także ze względu na ograniczoną podaż.

W samej Warszawie wolnych działek właściwie nie ma. – Są parcele, które mają wielu spadkobierców lub właścicieli, więc są niesprzedawalne. Jeśli już znajdzie się działka w dobrej lokalizacji, z uregulowanym stanem prawnym, to średnia cena przekracza 3-4 tys. zł za mkw., choć w takich dzielnicach jak Wawer, Ursynów czy Białołęka można znaleźć parcele za 1 tys. – 1,5 tys. zł mkw. Oferty są skierowane raczej do deweloperów. Bardziej liczy się cena PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań - red.).

W sąsiadujących z Warszawą gminach, jak Legionowo, Piaseczno, Konstancin, Stare Babice, średnie ceny parceli wahają od 300 do 800 zł za mkw. – Dalej od miasta – np. w kierunku Wołomina, Mińska Mazowieckiego czy Tarczyna – można jeszcze znaleźć działki po 200–300 zł za mkw., choć często wymagają doprowadzenia mediów lub mają gorszy dojazd. Za działkę budowlaną o powierzchni 1 tys. mkw. w strefie podmiejskiej trzeba więc zapłacić od ok. 300 do 800 tys. zł - podaje Eliza Rudnicka-Wąsińska. Zaznacza, że zyski z ziemi nie są szybkie, ale przy odpowiednim wyborze działki można liczyć na wzrost wartości o kilka do kilkunastu procent rocznie.

W woj. łódzkim niewielką działkę rekreacyjną można kupić za 50-80 tys. zł, budowlaną w dobrze skomunikowanej lokalizacji za 200-400 tys. zł. – Ceny działek budowlanych w Łodzi zaczynają się od kilkudziesięciu zł do 1 tys. zł za mkw. W perspektywie kilku lat dobrze wybrany grunt może zyskać od 30 do nawet 100 proc. – szacuje Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Łódź Wierzbowa.