Mieszkanie kupić czy wynająć. Co może się bardziej opłacać

Zarówno kupno, jak i wynajem mieszkania stają się coraz mniej osiągalne. Sprawdzamy, co może się bardziej opłacać.

Publikacja: 17.09.2022 12:52

Dobrą informacją dla wynajmujących jest to, że w ostatnich miesiącach stawki nie rosły już tak dynam

Dobrą informacją dla wynajmujących jest to, że w ostatnich miesiącach stawki nie rosły już tak dynamicznie

Foto: Adobe Stock

Rada Polityki Pieniężnej w zasadzie co miesiąc podnosi oprocentowanie podstawowych stóp procentowych, co przekłada się na wzrost raty kredytów i spadek zdolności kredytowej. Trzeba jeszcze wspomnieć o rosnących do niedawna cenach metra kwadratowego nieruchomości. Taki wzrost kosztów oznacza, że wiele osób marzenia o własnym M musi przełożyć na później. Nie tylko kupno mieszkania staje się nieosiągalne dla coraz większej liczby osób, także wynajem, którego ceny tylko w tym roku wzrosły średnio o 25 proc.

pieniadze.rp.pl

Najkorzystniejszą opcją posiadania własnego M jest oczywiście zakup mieszkania za gotówkę. Jednak mało kto może sobie na to pozwolić. Większość osób przy zakupie mieszkania posiłkuje się kredytem bankowy, którego koszty w ostatnim czasie znacznie wzrosły, obniżając przy tym zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy.

Czytaj więcej

Minęła era mieszkań z „drugiej ręki”. Warto wziąć te koszty pod uwagę

pieniadze.rp.pl

Kupić czy wynająć

Sprawdziliśmy, jak się mają ceny wynajmu mieszkania do rat kredytów spłacanych za to mieszkanie w ciągu 30 lat. Założyliśmy, że kredyt będzie spłacany w ratach równych, a jego obecne oprocentowanie wynosi 9,25 proc., kredytobiorca wpłacił 10 proc. wkładu własnego. Do wyliczeń przyjęliśmy średnią cenę mieszkania w danej lokalizacji oraz średnią stawkę wynajmu. W większości przypadków miesięczna rata kredytu znacznie przekracza kwotę za wynajem. Tak naprawdę wszystko zależy od lokalizacji, wielkości mieszkania oraz popytu i podaży.

Dla przykładu w Warszawie koszt wynajmu mieszkania około 30 mkw. jest niższy o blisko 800 zł niż rata kredytu, jaką trzeba by było płacić przy jego zakupie. Rynek warszawski nieruchomości na wynajem to w zasadzie kawalerki. Różnica między ceną wynajmu mieszkania 63-metrowego jest już znacznie mniejsza i wynosi około 130 zł miesięcznie. Takich mieszkań na rynku jest znacznie mniej, więc ich ceny wynajmu są nieco wyższe.

pieniadze.rp.pl

Największa różnica między wynajmem a ratą kredytu jest w przypadku 63-metrowych mieszkań znajdujących się w Toruniu, Białymstoku czy Olsztynie – wynosi odpowiednio ponad 1600, 1440 i 1180 zł miesięcznie.

Na drugim końcu znajduje się Zielona Góra, gdzie koszt wynajęcia małego mieszkania jest wyższy niż rata kredytowa. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku zakupu 45-metrowego mieszkania w Katowicach i 63-metrowego we Wrocławiu.

Trzeba jednak pamiętać, że są to średnie ceny zbierane w określonym czasie, na podstawie ofert mieszkań znajdujących się w danej chwili w sprzedaży czy w wynajmie.

Czytaj więcej

Mieszkanie w budowie. Czy deweloper może podnieść cenę

Popyt na wynajem wciąż wysoki

Szacuje się, że tylko w tym roku ceny wynajmu mieszkań wzrosły o około 25 proc. Analitycy twierdzą, że ceny zaczęły się powoli stabilizować. Kluczowy będzie wrzesień, kiedy na rynek powrócą studenci. Wtedy ponownie wzrośnie popyt i okaże się, co z cenami. Pewne jest natomiast, że na spadki w najbliższym czasie nie ma co liczyć. Wysokie stopy procentowe sprawiają bowiem, że bardzo trudno jest kupić własne mieszkanie i niewiele osób przenosi się z mieszkań najmowanych do własnych. Popyt wciąż będzie więc wysoki, ale ceny nie powinny już tak szybować.

pieniadze.rp.pl

Coraz trudniej o kredyt

Niestety, mimo rosnących cen wynajmu większość osób decyduje się pozostać w nie swoim lokalu. Rosnące koszty kredytu, realnie malejące wynagrodzenia powodują, że obecnie coraz mniej osób stać na własne M.

Pierwsze problemy zaczynają się już na poziomie wkładu własnego. Około 20-proc. wzrost cen mieszkań w ostatnim roku spowodował także wzrost minimalnej kwoty wpłacanej do banku. Na przykład chcąc kupić około 30-metrowe mieszkanie w Warszawie, do banku trzeba wpłacić minimum 40–50 tys. zł, przy mieszkaniu 63-metrowym kwota ta wynosi już w granicach 80–90 tys. zł. Podobnie jest w Gdańsku, gdzie wkład własny przy małym mieszkaniu wynosi około 40 tys. zł, przy większym już około 75 tys. zł.

pieniadze.rp.pl

Ze względu na rosnące ceny mieszkań, oprocentowanie kredytu, ale i inflację, wiele osób nie ma odpowiedniej zdolności kredytowej. A ta w bankach jest dość wyśrubowana. Dla przykładu rodzina trzyosobowa, zarabiając miesięcznie 11 tys. zł netto, może liczyć w banku na 530–600 tys. zł kredytu. Zakładając, że będzie go spłacać przez 30 lat w ratach równych. Na co to wystarczy? Na przykład na około 40-metrowe mieszkanie w Warszawie i około 97-metrowe w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie metr kwadratowy kosztuje około 6 tys. zł.

Czytaj więcej

Jak wykończyć mieszkanie, zanim ono wykończy nas finansowo

Ta sama rodzina, żeby zakupić mieszkanie około 40-metrowe w Krakowie, musi wykazać dochody netto na poziomie 9,7 tys. zł, w Gdańsku nieco ponad 10 tys. zł, a w Lublinie około 8,5 tys. zł.

Warto podkreślić, że sam kredyt mieszkaniowy kosztuje obecnie przynajmniej dwa i pół razy tyle, co wartość mieszkania. Na przykład zaciągając w banku kredyt w wysokości 415 tys. zł, po 30 latach bank naliczy niemal 815 tys. zł odsetek. W przypadku kredytu w wysokości 750 tys. zł odsetki wyniosą 1,4 mln zł.

Galopująca inflacja, niepewność na rynku pracy czy brak podwyżek wynagrodzeń nie sprzyja zaciąganiu dodatkowych zobowiązań w postaci kredytu mieszkaniowego. Czy w związku z tym ceny mieszkań spadną? Analitycy twierdzą, że będzie to raczej niewielka korekta cen, a nie ich realny spadek.

Rada Polityki Pieniężnej w zasadzie co miesiąc podnosi oprocentowanie podstawowych stóp procentowych, co przekłada się na wzrost raty kredytów i spadek zdolności kredytowej. Trzeba jeszcze wspomnieć o rosnących do niedawna cenach metra kwadratowego nieruchomości. Taki wzrost kosztów oznacza, że wiele osób marzenia o własnym M musi przełożyć na później. Nie tylko kupno mieszkania staje się nieosiągalne dla coraz większej liczby osób, także wynajem, którego ceny tylko w tym roku wzrosły średnio o 25 proc.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Planowanie Wydatków
BLIK wypiera płatności zbliżeniowe
Planowanie Wydatków
Wakacje kredytowe ruszyć mają od czerwca
Planowanie Wydatków
Jakie zasady „mieszkania na start”? Jest projekt ustawy nowego kredytu
Planowanie Wydatków
"Mieszkanie na start" zastąpi "bezpieczny kredyt 2%": kto się załapie, a kto nie
Planowanie Wydatków
Koniec przyjmowania wniosków o „kredyt 2 proc.”. Rząd zapowiada zmiany
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie. Jak zbudować efektywny HR i skutecznie zarządzać kapitałem ludzkim?