Rada Polityki Pieniężnej w zasadzie co miesiąc podnosi oprocentowanie podstawowych stóp procentowych, co przekłada się na wzrost raty kredytów i spadek zdolności kredytowej. Trzeba jeszcze wspomnieć o rosnących do niedawna cenach metra kwadratowego nieruchomości. Taki wzrost kosztów oznacza, że wiele osób marzenia o własnym M musi przełożyć na później. Nie tylko kupno mieszkania staje się nieosiągalne dla coraz większej liczby osób, także wynajem, którego ceny tylko w tym roku wzrosły średnio o 25 proc.
Najkorzystniejszą opcją posiadania własnego M jest oczywiście zakup mieszkania za gotówkę. Jednak mało kto może sobie na to pozwolić. Większość osób przy zakupie mieszkania posiłkuje się kredytem bankowy, którego koszty w ostatnim czasie znacznie wzrosły, obniżając przy tym zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy.
Czytaj więcej
Czy mieszkanie z rynku wtórnego zawsze musi być tańsze od mieszkania nabywanego od dewelopera? Niekoniecznie.
Kupić czy wynająć
Sprawdziliśmy, jak się mają ceny wynajmu mieszkania do rat kredytów spłacanych za to mieszkanie w ciągu 30 lat. Założyliśmy, że kredyt będzie spłacany w ratach równych, a jego obecne oprocentowanie wynosi 9,25 proc., kredytobiorca wpłacił 10 proc. wkładu własnego. Do wyliczeń przyjęliśmy średnią cenę mieszkania w danej lokalizacji oraz średnią stawkę wynajmu. W większości przypadków miesięczna rata kredytu znacznie przekracza kwotę za wynajem. Tak naprawdę wszystko zależy od lokalizacji, wielkości mieszkania oraz popytu i podaży.
Dla przykładu w Warszawie koszt wynajmu mieszkania około 30 mkw. jest niższy o blisko 800 zł niż rata kredytu, jaką trzeba by było płacić przy jego zakupie. Rynek warszawski nieruchomości na wynajem to w zasadzie kawalerki. Różnica między ceną wynajmu mieszkania 63-metrowego jest już znacznie mniejsza i wynosi około 130 zł miesięcznie. Takich mieszkań na rynku jest znacznie mniej, więc ich ceny wynajmu są nieco wyższe.
Największa różnica między wynajmem a ratą kredytu jest w przypadku 63-metrowych mieszkań znajdujących się w Toruniu, Białymstoku czy Olsztynie – wynosi odpowiednio ponad 1600, 1440 i 1180 zł miesięcznie.
Na drugim końcu znajduje się Zielona Góra, gdzie koszt wynajęcia małego mieszkania jest wyższy niż rata kredytowa. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku zakupu 45-metrowego mieszkania w Katowicach i 63-metrowego we Wrocławiu.
Trzeba jednak pamiętać, że są to średnie ceny zbierane w określonym czasie, na podstawie ofert mieszkań znajdujących się w danej chwili w sprzedaży czy w wynajmie.
Czytaj więcej
Czy deweloper może w trakcie realizacji inwestycji zmienić warunki umowy i podwyższyć nam końcową cenę nieruchomości? Sprawdzamy.
Popyt na wynajem wciąż wysoki
Szacuje się, że tylko w tym roku ceny wynajmu mieszkań wzrosły o około 25 proc. Analitycy twierdzą, że ceny zaczęły się powoli stabilizować. Kluczowy będzie wrzesień, kiedy na rynek powrócą studenci. Wtedy ponownie wzrośnie popyt i okaże się, co z cenami. Pewne jest natomiast, że na spadki w najbliższym czasie nie ma co liczyć. Wysokie stopy procentowe sprawiają bowiem, że bardzo trudno jest kupić własne mieszkanie i niewiele osób przenosi się z mieszkań najmowanych do własnych. Popyt wciąż będzie więc wysoki, ale ceny nie powinny już tak szybować.
Coraz trudniej o kredyt
Niestety, mimo rosnących cen wynajmu większość osób decyduje się pozostać w nie swoim lokalu. Rosnące koszty kredytu, realnie malejące wynagrodzenia powodują, że obecnie coraz mniej osób stać na własne M.
Pierwsze problemy zaczynają się już na poziomie wkładu własnego. Około 20-proc. wzrost cen mieszkań w ostatnim roku spowodował także wzrost minimalnej kwoty wpłacanej do banku. Na przykład chcąc kupić około 30-metrowe mieszkanie w Warszawie, do banku trzeba wpłacić minimum 40–50 tys. zł, przy mieszkaniu 63-metrowym kwota ta wynosi już w granicach 80–90 tys. zł. Podobnie jest w Gdańsku, gdzie wkład własny przy małym mieszkaniu wynosi około 40 tys. zł, przy większym już około 75 tys. zł.
Ze względu na rosnące ceny mieszkań, oprocentowanie kredytu, ale i inflację, wiele osób nie ma odpowiedniej zdolności kredytowej. A ta w bankach jest dość wyśrubowana. Dla przykładu rodzina trzyosobowa, zarabiając miesięcznie 11 tys. zł netto, może liczyć w banku na 530–600 tys. zł kredytu. Zakładając, że będzie go spłacać przez 30 lat w ratach równych. Na co to wystarczy? Na przykład na około 40-metrowe mieszkanie w Warszawie i około 97-metrowe w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie metr kwadratowy kosztuje około 6 tys. zł.
Czytaj więcej
Kwoty, które świeżo upieczeni właściciele mieszkań zabezpieczyli na wykończenie i zagospodarowanie swoich lokali, topnieją z dnia na dzień, bo ceny najpopularniejszych materiałów budowlanych są wyższe średnio o 28 proc. i ciągle rosną, nie mówiąc o prądzie i gazie.
Ta sama rodzina, żeby zakupić mieszkanie około 40-metrowe w Krakowie, musi wykazać dochody netto na poziomie 9,7 tys. zł, w Gdańsku nieco ponad 10 tys. zł, a w Lublinie około 8,5 tys. zł.
Warto podkreślić, że sam kredyt mieszkaniowy kosztuje obecnie przynajmniej dwa i pół razy tyle, co wartość mieszkania. Na przykład zaciągając w banku kredyt w wysokości 415 tys. zł, po 30 latach bank naliczy niemal 815 tys. zł odsetek. W przypadku kredytu w wysokości 750 tys. zł odsetki wyniosą 1,4 mln zł.
Galopująca inflacja, niepewność na rynku pracy czy brak podwyżek wynagrodzeń nie sprzyja zaciąganiu dodatkowych zobowiązań w postaci kredytu mieszkaniowego. Czy w związku z tym ceny mieszkań spadną? Analitycy twierdzą, że będzie to raczej niewielka korekta cen, a nie ich realny spadek.
