Od października Rada Polityki Pieniężnej serwuje nam co miesiąc podwyżki stóp procentowych. Jednym z efektów jest to, że złotowe kredyty mieszkaniowe wyraźnie ostatnio zdrożały. Raty takich długów już dziś są o ponad 1/3 wyższe niż we wrześniu 2021 roku. 

- Jeśli jakiś szczęśliwiec cieszy się wciąż niezmienioną ratą, to lada moment dostanie informację o jej podwyżce. Nie dziwne więc, że wiele osób zastanawia się jak ograniczyć koszty rosnących rat. Nie ominęło to też polityków - wskazuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Czytaj więcej

Kredyt. O ile wzrośnie rata po lutowej podwyżce stóp procentowych przez RPP

To dlatego w przestrzeni publicznej zaczęło być ostatnio głośno o pomyśle na ulżenie kredytobiorcom. Miałoby w tym pomóc zamrożenie WIBOR-u, który jest elementem oprocentowania złotowych kredytów, a który ostatnio bardzo mocno wzrósł wraz z rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Podobnie z problemem radzić chcą sobie Węgrzy.

- Problem w tym, że jest to jeden z najgorszych pomysłów na poprawę sytuacji - uważa Turek.

Jego zdaniem zamrożenie WIBOR-u oznaczałoby też dla wielu osób brak możliwości zaciągnięcia nowych kredytów mieszkaniowych lub przynajmniej wyższy ich koszt. W jego opinii mrożenie WIBOR-u jest tym bardziej bez sensu, że w Polsce działa już fundusz, który dedykowany jest do tego, aby wspierać osoby mające problem ze spłatą kredytu.

Przejdźmy więc przez kilka potencjalnych scenariuszy, które mogą być inspiracją dla kogoś komu w oczy zajrzy problem ze spłacaniem rat.

Rząd od dwóch lat wyciąga pomocną dłoń

Zacznijmy od rozwiązania, które może bardzo szybko i skutecznie pomóc kredytobiorcom, którzy wpadli w kłopoty. Chodzi o rządowy program – Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Jego poprawiona wersja działa od stycznia 2020 r. Zasada jest taka – jeśli posiadacz kredytu mieszkaniowego jest w trudnej sytuacji, to może dostać pożyczkę na spłatę kredytu hipotecznego. Co ważne, nie jest to leczenie dżumy cholerą. Pożyczka ta jest nieoprocentowana, a poprawnie spłacana będzie częściowo umorzona. Wniosek o takie wsparcie należy złożyć w banku, w którym spłaca się kredyt.

Czytaj więcej

Budowa domu stała się luksusem dla zamożnych. Ile kosztuje w 2022
Autopromocja
Specjalna oferta letnia

Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc

KUP TERAZ

Spójrzmy na szczegóły. Przez 3 lata możemy dostawać do 2 tys. zł miesięcznie na spłatę rat. Po tym czasie mamy 2 lata na złapanie „finansowego oddechu”, a dopiero potem następuje spłata. Rata ma być 4 razy niższa niż to co dostawaliśmy w ramach pożyczki. Jeśli więc dostawaliśmy co miesiąc po 2 tys. złotych, to zwracać będziemy po 500 złotych miesięcznie i tak przez 12 lat (144 miesiące). W ustawie jest jednak zapis, że jeśli będziemy sumiennie oddawać pieniądze, to ostatnie 44 raty zostaną umorzone. W sumie więc z funduszu dostać możemy maksymalnie 72 tysiące złotych (3 lata po 2 tys. zł miesięcznie), a oddać będziemy mogli wtedy tylko 50 tysięcy (100 rat po 500 złotych).

Wsparcie może być przyznane jeśli spełniony jest chociaż jeden z poniższych warunków:

1)     Przynajmniej jeden z kredytobiorców (np. mąż lub żona) straci pracę,

2)     Rata przekracza połowę dochodu gospodarstwa domowego,

3)     Dochód po potrąceniu raty nie przekracza:

a)     1402 złote w przypadku singli,

b)     1056 złotych na osobę w przypadku wieloosobowych gospodarstw domowych.

Niestety są też warunki ograniczające. Ze wsparcia nie można skorzystać jeśli ma się (lub miało w ostatnich 6 miesiącach) więcej niż jedno mieszkanie lub dom, utrata pracy wynika ze zwolnienia bez wypowiedzenia z winy pracownika, albo pracownik sam złożył wypowiedzenie, a ponadto nie można korzystać ze wsparcia dłużej niż 36 miesięcy. Fundusz nie pomoże nam też w sytuacji gdy zbyt długo zwlekaliśmy z prośbą o pomoc i umowa kredytu została już wypowiedziana, oraz wtedy gdy jest się w trakcie otrzymywania świadczenia z tytułu ubezpieczenia od utraty pracy.

Bank może pomóc, ale będzie to kosztować

Skorzystanie z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców może skutecznie ulżyć zadłużonym, ale jest to rozwiązanie dla osób, które faktycznie mają problem i potrzebują prawdziwej pomocy. Jeśli ktoś ma jedynie przejściowe kłopoty, to Fundusz Wsparcia Kredytobiorców może być rozwiązaniem zbyt dużego kalibru. Wtedy może lepszym rozwiązaniem byłoby dogadanie się z bankiem, aby ten np. na jakiś czas zawiesił nam ratę lub część raty.

Chodzi tu o tzw. wakacje kredytowe lub czasowe zawieszenie spłaty części kapitałowej raty. W pierwszym rozwiązaniu nawet na kilka miesięcy możemy zawiesić spłatę kredytu. Możemy spodziewać się tego, że niespłacane przez ten czas odsetki powiększą nasze zadłużenie. Wydłużony może zostać też okres kredytowania. W sumie więc za to czego nie zapłacimy dziś, zapłacimy z nawiązką w przyszłości.

Czytaj więcej

Nie tylko Polacy wpadli w sidła franka. Oni też pokochali tani kredyt

Trochę mniej kosztować powinno jeśli poprosimy nie o zawieszenie całej spłaty, ale o to, aby okresowo nie spłacać tylko części raty. Chodzi o to, że przez jakiś czas możemy spłacać tylko odsetki, a w spokoju pozostawimy pożyczony kapitał. Przy tym rozwiązaniu chwilowo nie będziemy obniżać naszego zadłużenia wobec banku. Nie zmienia się jednak to, że co miesiąc regulować będziemy naliczane odsetki (plus ewentualne inne koszty – np. ubezpieczenie). W zależności od tego na jak długo się zadłużyliśmy i ile pozostało nam jeszcze do spłaty, to zawieszając spłatę kapitału, możemy ograniczyć ratę o co najmniej 15-20 proc., a niekiedy nawet o ponad połowę. Problem w tym, że to czego nie zapłacimy teraz, będziemy musieli zapłacić w przyszłości i to z odsetkami. Może dać nam to jednak czas na podreperowanie domowego budżetu, wywalczenie podwyżki, zdobycie dodatkowego źródła dochodu lub w ogóle znalezienie lepiej płatnego zajęcia.

Innym rozwiązaniem może być wydłużenie okresu spłaty. Jeśli mamy kredyt zaciągnięty na 20 lat, to wydłużenie tego okresu do 30 lat pozwoli zmniejszyć ratę o około 15-20 proc.. Także w tym przypadku nie ma nic za darmo – wydłużenie okresu kredytowania spowoduje, że dłużej zajmie nam spłata długu, a więc bank dłużej naliczać będzie odsetki. Warto więc wiedzieć, że przy obecnych warunkach rynkowych koszt obsługi 30-letniego długu jest o około 50-60 proc. wyższy niż spłata kredytu zaciągniętego na 20 lat. Do tego dochodzi koszt sporządzenia aneksu do umowy, ale to nie powinno być droższe niż kilkaset złotych. Do tego ważna uwaga – bank pozwoli nam wydłużyć okres kredytowania o ile w dniu ostatecznej spłaty długu nie przekroczymy maksymalnego wieku akceptowanego przez bank.

Teoretycznie możemy też spróbować negocjować z bankiem niższą marżę kredytu. Dzięki niższej marży możemy obniżyć oprocentowanie. W praktyce jednak banki niechętnie podchodzą do takich zmian. Można powiedzieć nawet więcej – łatwiej jest zaciągnąć kredyt w innym banku na lepszych warunkach i tym kredytem spłacić dotychczasowy dług (fachowo nazywa się to refinansowaniem) niż znegocjować w dół marżę obecnie spłacanego długu. Niezależnie od tego czy zdecydujemy się renegocjować umowę, czy podpisywać nową, to wiąże się to z kosztami, a do ugrania jest przeważnie niewiele. Nawet jeśli udałoby nam się dzięki temu obniżyć oprocentowanie o 0,5 proc., co byłoby całkiem przyzwoitym osiągnięciem, to miesięczna rata stopniałaby nam o około 5 proc..

Dziś można sprzedać mieszkanie z zyskiem

Jeśli problemów nie rozwiążą ani negocjacje z bankiem, ani zmiana pracy lub wywalczenie podwyżki, a do tego Fundusz Wsparcia Kredytobiorców nie jest dla nas, to niestety nasze możliwości wyraźnie się zawężają. Spróbujmy jednak rozważyć inne potencjalne scenariusze. Z funduszu wsparcia nie mogą przecież skorzystać na przykład osoby, które mają więcej jedno mieszkanie. Jeśli ktoś kupił ich więcej – na przykład aby je wynajmować, to faktycznie nie ma co liczyć na budżetowe wsparcie. Zanim właściciel mieszkania na wynajem zdecyduje się na bardziej stanowcze ruchy, zawsze może rozważyć podwyżkę czynszu. Sprzyja temu sytuacja rynkowa. Już od kilkunastu miesięcy przeciętne stawki czynszów w dużych miastach rosną.

Jeśli nie rozwiązuje to problemów właściciela, a inne rozwiązania zawiodą, to zawsze w ostateczności można rozważyć sprzedaż nieruchomości. W otoczeniu dynamicznie rosnących cen jest to sposób, który powinien pozwolić nie tylko na spłatę kredytu, ale też na realizację zysku z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Czytaj więcej

Kredyt hipoteczny we dwoje. Wygodniej i prościej? Kiedy to dobre rozwiązanie

Nadpłata kredytu zaczyna mieć dziś sens

Jeśli ktoś jest w jeszcze bardziej komfortowej sytuacji i nie ma takich problemów jak wcześniej wspomniane, bo ma spore oszczędności, a jedynie martwi go rosnąca rata, to dziś szczególnie wartym rozważenia rozwiązaniem jest nadpłata kredytu. Przeciętny dług zaciągnięty na zakup mieszkania może być już dziś oprocentowany na ponad 5 proc.. To znaczy, że w przypadku kredytu zaciągniętego na 25 lat nadpłata kredytu na kwotę 10 tysięcy złotych oznaczać może obniżenie comiesięcznej raty o około 60 złotych (zakładamy najpopularniejszy system rat równych). To oznacza oszczędność w kwocie 720 złotych rocznie. Dla porównania trzymając te pieniądze na lokacie oprocentowanej na 2 proc., możemy liczyć jedynie na odsetki na poziomie 162 złotych rocznie (po opodatkowaniu).