Uwaga na fundusze nieruchomości. Stają się ryzykowne

Rynek nieruchomości zwalnia, oparte na nim fundusze stają się ryzykowne. Rynek funduszy nieruchomości przez lata nie miał szczęścia. Jeszcze mniej szczęścia mieli inwestorzy.

Fundusze nieruchomości nad Wisłą to raczej pasmo nieszczęść. Mimo to TFI się nie poddawały i wciąż poszerzały swoją ofertę na tym polu. Jedne stawiały na rewitalizację przedwojennych kamienic, inne na biurowce, a jeszcze inne powierzchnie komercyjne. Czy warto się nimi zainteresować i zainwestować w nie swoje pieniądze? Sprawdźmy.

Warto sprawdzić: Fundusze bezpieczne nie zawsze są bezpieczne

Większość z propozycji miała i ma konstrukcję FIZ-ów emitujących certyfikaty inwestycyjne, w które można inwestować tylko w czasie okresowych subskrypcji. Nie była też dostępna dla inwestorów z przeciętnym portfelem, ponieważ wpłaty często zaczynają się od kilkuset tysięcy złotych. Zdarzały się również wpadki.

Największą był wynik BPH FIZ Sektora Nieruchomości. Fundusz w ciągu 12 lat działalności stracił niemal wszystkie zainwestowane w jego portfel pieniądze. Duży wpływ na to miał niefortunny start funduszu pod koniec 2005 r., a więc w trakcie nieruchomościowego boomu, który trwał do 2008 roku.

BPH FIZ Sektora Nieruchomości szybko zapełniał portfel biurowcami, centrami handlowymi i magazynami w czasie, gdy ceny były najwyższe. Przez niewiele ponad półtora roku wypełniony był już w 80 proc. To nie mogło się dobrze skończyć. Zwłaszcza że podobnie jak teraz nieruchomości kupowali wszyscy, którym udało się dostać kredyt. Kredyty zaciągał także BPH FIZ Sektora Nieruchomości. Teraz o swoje walczą inwestorzy, którzy stracili wtedy oszczędności.

Fundusze nieruchomości: bańka narasta

Czy historia się powtórzy? Nie wiadomo. Zdania są podzielone. Zarządzający funduszami polskich TFI wciąż wierzą w atrakcyjność inwestycji w nieruchomości. Zagraniczne firmy są ostrożniejsze. Fidelity już w ubiegłym roku przestrzegał przed przegrzaniem europejskiego rynku. Problemem może być brak płynności w razie gorszej koniunktury, ponieważ w takiej sytuacji inwestorzy zaczynają masowo wycofywać z funduszy swoje oszczędności, co oznacza, że fundusze mogą być zmuszone do szybkiej wyprzedaży aktywów, a to nie zawsze jest proste i jednocześnie obniża wartość wypracowanych wcześniej zysków.

Zdaniem Adriana Benedicta, odpowiedzialnego w Fidelity za inwestycje w nieruchomości, wielu inwestorów może nie zdawać sobie sprawy ze specyfiki tej grupy aktywów i wciąż wierzyć, że można z niej wyjść w dowolnie wybranym momencie. To wyobrażenie może zderzyć się z rzeczywistością, gdy tylko kierunek, w którym podąża rynek, odwróci się. Na razie bańka jeszcze nie pękła, ale pogorszenie koniunktury już dało się zauważyć.

Nie zawsze inwestycje w nieruchomości kończyły się jednak fiaskiem. Przełomem był rok 2014. Zarówno AgioFunds, który za pośrednictwem spółek celowych pozyskiwał istniejące i wynajęte przez renomowanych najemców nieruchomości komercyjne generujące stały dochód, jak i Skarbiec Dochodowych Nieruchomości zaczęły wypracowywać zyski z wynajmu powierzchni komercyjnych. Rok później ich śladem poszło PKO TFI z PKO Nieruchomości Komercyjnych FIZ, który był zainteresowany inwestycjami w centra handlowe i pasaże zlokalizowane w osiedlach mieszkalnych lub przy głównych ulicach handlowych.

Pierwsze z towarzystw od początku działalności zapoczątkowanej w lipcu 2014 r. zarobiło do końca lipca 2018 r., a więc przez cztery lata 16,46 proc., 4,12 proc. średniorocznie. Trudno jednak ocenić efekty zarządzania Skarbcem Dochodowych Nieruchomości, ponieważ w tym roku zmieniły się zasady dostępu do dokumentów zawierających dane funduszy inwestycyjnych zamkniętych, które nie są oferowane w ofercie publicznej. Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego dostęp do nich zabezpieczany ma być hasłem, wyniki poszczególnych FIZ-ów w trakcie ich trwania nie będą więc znane. Ich transparentność staje się więc coraz mniejsza.

Fundusze nieruchomości: restauracje zamiast kamienic

Z dostępnych do tej pory danych wynika, że duży sukces odniosły Prestiżowe Inwestycje Krakowskie FIZ – pierwszy fundusz, który wykupił certyfikaty wraz z zyskiem w czasie krótszym, niż zakładało zarządzające nim Forum TFI. Zysk wypłacany był automatycznie co kwartał. PIK FIZ został utworzony na pięć lat w 2014 r. – w dobrym czasie, co ma duże znaczenie. Inwestorzy zarobili więc na apartamentowych kamienicach w ciągu dwóch lat. Teraz Towarzystwo zarabia na inwestycjach w rozwój renomowanych restauracji położonych w centrum Krakowa, które znajdują się w portfelu Forum Food & Friends FIZ. W inwestycjach pomaga mu profesjonalny podmiot, który w branży restauracyjnej działa od kilkunastu lat.

Zysk z funduszu ma wynosić 6 proc. rocznie. Pierwsze pieniądze z wykupu certyfikatów inwestycyjnych zaczęto wypłacać dwa lata temu. Przewiduje się, że wykupy potrwają jeszcze trzy lata. Był to dobry czas nie tylko dla Forum TFI. Sukcesem chwalił się także Murapol FIZ Mieszkaniowy, który zebrał od inwestorów 31,4 mln zł, a oddał 34 mln zł, co dało 8-procentową stopę zwrotu.

Warto sprawdzić: Jak zarabiać na nieruchomościach w bliskich tropikach

Fundusze nieruchomości: REIT czy FINN

Na rynkach rozwiniętych jednym z najpopularniejszych sposobów inwestowania w nieruchomości są REIT-y, czyli Real Estate Investment Trust, które są spółkami notowanymi na giełdach i zarabiającymi na wynajmie powierzchni komercyjnych. W tym roku miały się pojawić polskie ich odpowiedniki. Ministerstwo Finansów chciało, aby polskie REIT-y były dostępne dla wszystkich zainteresowanych bez względu na stan portfela. Miały też mieć przywileje.

Jako jeden z nich planowano zwolnienie spółek z podatku CIT, pod warunkiem że będą wypłacały akcjonariuszom co najmniej 80 proc. zysków w postaci dywidendy. Teraz mówi się o Funduszach Inwestycji w Najem Nieruchomości, czyli FINN-ach.

Czy tym razem plan się powiedzie, nie wiadomo. Dwa lata temu próba wprowadzenia na GPW pierwszego REIT-a zakończyła się porażką. Teraz optymizmu jest więcej. Zdaniem analityków portalu RynekPierwotny trudno przesądzać o gwarantowanym sukcesie tej inicjatywy rządowej, jednak jej powodzenie jest wielokrotnie bardziej prawdopodobne niż spektakularny rozwój przyszłości tradycyjnych FIZ-ów Nieruchomości.