Co, gdzie, za ile na rynku mieszkań. Z chudym portfelem na peryferia

Zaostrzone kryteria przydzielania kredytów hipotecznych sprawiły, że klienci szukają niedużych, tańszych mieszkań. Popyt na takie lokale jest większy niż podaż. Większe szanse na okazyjny zakup mieszkania daje rynek wtórny. Gdy sprzedający jest pod ścianą, można zbić cenę i o 20 proc. Rządzą gotówkowicze.

Publikacja: 04.02.2023 14:40

Rośnie zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami o niewygórowanych cenach. Kupują je m.in. inwestorzy

Rośnie zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami o niewygórowanych cenach. Kupują je m.in. inwestorzy – na wynajem

Foto: AdobeStock

Kryzys nie zmienił zasad poszukiwania tańszych nieruchomości: taniej jest w skrajnych dzielnicach miast. W Warszawie to np. Białołęka i Ursus – mówi Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości.

Na cenę ma też wpływ standard nieruchomości. Mniej kosztują niewyremontowane lokale w starszych blokach. – Dobrym tropem może być mieszkanie z wielkiej płyty – uważa Barbara Bugaj. Na stołecznym Ursynowie małe wielkopłytowe, wymagające remontu lokale (do 50 mkw.) są oferowane za ok. 11–12 tys. zł za mkw. – Gdy mieszkanie w takim samym budynku jest wyremontowane, cena ofertowa wzrasta do 14–15 tys. zł za mkw. – wskazuje analityczka. – W skrajnym przypadku różnica w cenie 45-metrowego lokalu może wynosić aż 180 tys. zł.

Średnie ceny mieszkań w zależności od standardu analizuje portal Nieruchomosci-online.pl. W Warszawie lokal do odświeżenia kosztuje średnio 12,8 tys. zł za mkw., do remontu – 12,5 tys. zł. Stan „bardzo dobry" podwyższa cenę metra do ponad 14,3 tys. zł, a wysoki standard – do 14,5 tys. zł. W Krakowie lokale do remontu są wystawiane średnio po 10,6 tys. zł za mkw., a w wysokim standardzie – za ponad 13 tys. zł, we Wrocławiu – odpowiednio – 9,5 i niemal 10,9 tys. zł za mkw.

Karty na rynku mieszkań rozdają dziś klienci, głównie ci z gotówką. Na kredyt hipoteczny mało kogo stać. Kto chce szybko sprzedać nieruchomość, musi się liczyć z przecenami. – W przypadku małych mieszkań o rabat jest trudniej – zaznacza Barbara Bugaj. –Na rynku warszawskim realna do uzyskania obniżka to 5–10 proc. w zależności, czy sprzedający jest pod presją, czy nie. Standardowy rabat to 10–20 tys. zł. Im większy metraż, tym obniżka automatycznie większa. Przy ok. 50-metrowych lokalach dochodzi do 30 tys. zł. To, oczywiście, średnie. Indywidualne przypadki mogą być inne.

13,1 tys. zł

to średnia cena metra kwadratowego w trzypokojowych mieszkaniach w stolicy. W Krakowie – 11,7 tys. zł, Wrocławiu – ponad 10 tys. zł

Paweł Grabowski z BIG Property dopowiada, że najbardziej poszkodowani przez wzrost stóp procentowych i zmianę sposobu obliczania zdolności kredytowej są klienci szukający niedrogich mieszkań. – Na razie ta grupa klientów nie może mówić o poprawie sytuacji. Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta rynku mieszkaniowego Otodom Analytics, spektakularne obniżki cen to jednak rzadkość. – Większe szanse na kupno nieruchomości poniżej wartości nominalnej są na rynku wtórnym. Czasem sprzedający jest w podbramkowej sytuacji. Kiedy się mu bardzo spieszy, są szanse na kolejne kilka procent rabatu – mówi. – Łączna wysokość obniżki zależy od momentu, w którym usiądziemy do stołu. Większość mieszkań jest najpierw wystawiana po zbyt wysokiej cenie. Potem sprzedający urealniają oczekiwania i obniżają stawkę. Sytuacje, gdy pierwszą cenę ofertową od transakcyjnej dzieli 20 proc., nie są rzadkością – podkreśla.

Czytaj więcej

Mieszkanie w budowie. Czy deweloper może podnieść cenę

Zawsze też, jak mówi ekspert Otodom Analytics, można kupić taniej, godząc się na gorszą lokalizację, mniej przyjazne sąsiedztwo, gorszy standard mieszkania.

– Sam zakup nieruchomości to nie koniec wydatków. Lokal w starszym i gorzej docieplonym budynku wymaga sporej inwestycji lub ponoszenia wysokich kosztów utrzymania, a długie dojazdy do pracy to nie tylko wydatek na paliwo czy bilety, ale przede wszystkim utrata czasu i spory stres związany np. z korkami – mówi Marcin Krasoń.

Trudniej negocjuje się z deweloperem. – Kupując nowe mieszkanie, trzeba doliczyć koszty wykończenia – podkreśla Barbara Bugaj. – Ale i deweloperzy ruszyli z „rabatami". Oferują drugi garaż gratis, karty upominkowe do sklepów budowlanych, harmonogramy z odroczonymi płatnościami.

– Więcej wynegocjujemy, kupując ostatnie mieszkanie z oferty, lokal na początkowym etapie budowy albo z jakichś względów mniej atrakcyjny – dodaje Marcin Krasoń.

Na skromną kawalerkę od dewelopera trzeba mieć ok. 280 tys. zł – wskazuje Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl. – Wyjątki to Łódź, gdzie wystarczą 222 tys. zł, i Poznań – 197 tys. zł. W tych miastach jest wyraźnie taniej. Podobnie jest na rynku wtórnym: wyróżniają się najtańsza Łódź (135 tys. zł) i najdroższa Warszawa (310 tys. zł). Trzypokojowe mieszkanie w większości dużych miast to wydatek rzędu 400 tys. zł. W Łodzi – 327 tys. zł, w Poznaniu – 381 tys. zł.Jak zaznacza Robert Chojnacki, także na rynku wtórnym wyróżnia się Łódź, gdzie pojedyncze oferty mieszkań znajdziemy nawet za 260 tys. zł.W tym zestawie cen uwzględniono średnie ceny mieszkań od 25 do 40 mkw., z wyłączeniem inwestycji premium.

Czytaj więcej

Jak wykończyć mieszkanie, zanim ono wykończy nas finansowo

Adres kosztuje

Pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) z Warszawy, mówi, że małe trzypokojowe mieszkanie w całkiem dobrej lokalizacji w stolicy można mieć za ok. 500 tys. zł. – I to wcale nie musi być mieszkanie do gruntownego remontu – uważa. – Nie mówimy o ścisłym centrum, ale na Bielanach czy bliskiej Pradze takie lokale zaczynają się pojawiać. I szybko znikają.

Jej zdaniem wynika to z mniejszej dostępności kredytów hipotecznych. Jeśli właściciel, który chce szybko sprzedać mieszkanie, dostanie ofertę od klienta z gotówką, jest gotowy na większe niż dotychczas rabaty.

Podaż względnie tanich mieszkań jest niewielka. – Wielu właścicieli wciąż liczy na „dobrą sprzedaż”. Niestety, na rynku spadających cen, przeczekiwanie jest niekorzystnym rozwiązaniem – ocenia pośredniczka.

W Trójmieście, jak wskazuje Paweł Grabowski z BIG Property, najtańsze trzypokojowe mieszkania znajdziemy za ok. 350 tys. zł. – Lokale trzypokojowe w cenie do 420 tys. zł to ok. 2 proc. całej oferty. Najwięcej takich ofert znajdziemy w sypialnianych, wielkopłytowych dzielnicach Gdyni jak Chylonia, Cisowa i Obłuże. W Gdańsku takie mieszkania kupimy w blokach z wielkiej płyty na Stogach i w kamienicach Nowego Portu – mówi Paweł Grabowski. – Wszystkie te dzielnice leżą poza centrum, i każda – z wyjątkiem gdyńskiego Obłuża – zapewnia sprawny dojazd do Śródmieścia Szybką Koleją Miejską w Gdyni, a w Gdańsku – tramwajem.

W Krakowie na skromne mieszkanie trzeba mieć ok. 320 tys. zł. – 36-metrowy, dwupokojowy lokal wyceniono na 8,8 tys. zł za mkw. – podaje Andżelika Mliczak z krakowskiego oddziału Power Invest. – Zwykle są to nieruchomości albo w stanie deweloperskim, albo o niższym standardzie, a także lokale wymagające drobnych remontów. To najbardziej przystępne rozwiązanie dla osób z ograniczonym budżetem.

Czytaj więcej

Gdzie po dobre ubezpieczenie domu i mieszkania. Ranking "Rz" 2022

Ekspertka potwierdza, że niedrogie nieruchomości sprzedają się szybko. – Często kupują je inwestorzy – na wynajem – mówi. Radzi, by niedrogich lokali szukać nie tylko na obrzeżach, ale i za miastem, jeśli osiedle jest dobrze skomunikowane. – Jeśli zależy nam na adresie bliżej centrum, warto się zainteresować mieszkaniami w wielkiej płycie – uważa Andżelika Mliczak. – Nie są to nieruchomości o wysokim standardzie, ale mają zalety, do których zaliczamy również niższe ceny.

Marcelina Wolny z katowickiego oddziału Power Invest, wskazuje, że w najbardziej popularnych miastach aglomeracji śląskiej mieszkania z dobrym adresem na typowych osiedlach z lat 70., 80. i 90. są wyceniane na 5,5–7 tys. zł za mkw. – To lokale gotowe do wprowadzenia się, ale nie świeżo wyremontowane – mówi. – Za mkw. mieszkania po remoncie musimy zapłacić 7,5–8 tys. zł. Dwu-, trzypokojowy lokal ze średniej półki to wydatek rzędu 300 tys. zł.

Na niewielką podaż najtańszych mieszkań zwraca uwagę także Robert Chojnacki. – Znajdziemy je przede wszystkim w dzielnicach obrzeżnych. Im bliżej centrum, tym zapłacimy więcej za samą lokalizację – podkreśla ekspert tabeliofert. – Rynek wtórny to dziś przede wszystkim mieszkania, których nie wynajęto z różnych przyczyn mimo gigantycznej hossy. Lokal na sprzedaż, a nie na wynajem, nie oznacza, oczywiście, niczego złego, ale trzeba pamiętać, że ogromna liczba mieszkań, które byłyby dostępne w ofercie z drugiej ręki, jest dziś wynajętych, przynosząc regularny, ponadprzeciętny dochód.

Czytaj więcej

Minęła era mieszkań z „drugiej ręki”. Warto wziąć te koszty pod uwagę

Dla siebie, na inwestycję

Marcin Drogomirecki, ekspert serwisów Morizon.pl i Gratka.pl, uważa, że ceny małych mieszkań – kawalerek i lokali dwupokojowych – są najbardziej stabilne. – Te lokale są przedmiotem zainteresowania zarówno osób chcących bezpiecznie ulokować czy zainwestować oszczędności i czerpać zyski z wynajmu, jak i tych, którzy ze względu na zaostrzone kryteria obliczania zdolności kredytowej oraz wysokość rat nie mogą sobie pozwolić na większe mieszkanie – wyjaśnia.

Najbardziej osłabł popyt na lokale o większej powierzchni . - Dotyczy to zarówno mieszkań trzy-, czteropokojowych, ale też dużych dwupokojowych – mówi Drogomirecki. – Mając do wyboru 50-metrowe mieszkanie z dwoma pokojami i kompaktowy trzypokojowy lokal o takiej samej powierzchni, klienci częściej wybiorą tę drugą nieruchomość – dodaje.

Paweł Grabowski spodziewa się spadku cen mieszkań we wszystkich segmentach rynku. – Szczególnie może ucierpieć segment popularny, bo to właśnie tu liczba klientów spadła najbardziej – wyjaśnia. – Coraz częściej odnotowujemy obniżki cen ofertowych nawet o 10 proc., co nie wyklucza negocjacji i uzyskania jeszcze niższych cen transakcyjnych – uważa. Eksperci BIG Property nie przewidują wysypu ofert mieszkań, których właściciele nie są w stanie płacić wyższych rat kredytu. – Po pierwsze, znaczącym wsparciem dla tych klientów są wakacje kredytowe, po drugie, brakuje rozsądnej alternatywy na rynku wynajmu mieszkań – argumentuje. – Czynsze za najtańsze trzypokojowe mieszkania (często wymagające remontu) w Trójmieście zaczynają się od ok. 1,8 tys. zł miesięcznie plus opłaty.

Czytaj więcej

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem

Z kolei Andżelika Mliczak uważa, że delikatny spadek cen mogą zaliczyć nieruchomości z rynku pierwotnego. – Nie powinniśmy się jednak spodziewać znaczących obniżek – zastrzega.

Deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. – Coraz częstsze są akcje promocyjne obejmujące pojedyncze nieruchomości. Część mieszkań firmy wystawiają w obniżonych cenach, za darmo oferują miejsca parkingowe i komórki lokatorskie – mówi Andżelika Mliczak.

Kryzys nie zmienił zasad poszukiwania tańszych nieruchomości: taniej jest w skrajnych dzielnicach miast. W Warszawie to np. Białołęka i Ursus – mówi Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości.

Na cenę ma też wpływ standard nieruchomości. Mniej kosztują niewyremontowane lokale w starszych blokach. – Dobrym tropem może być mieszkanie z wielkiej płyty – uważa Barbara Bugaj. Na stołecznym Ursynowie małe wielkopłytowe, wymagające remontu lokale (do 50 mkw.) są oferowane za ok. 11–12 tys. zł za mkw. – Gdy mieszkanie w takim samym budynku jest wyremontowane, cena ofertowa wzrasta do 14–15 tys. zł za mkw. – wskazuje analityczka. – W skrajnym przypadku różnica w cenie 45-metrowego lokalu może wynosić aż 180 tys. zł.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Planowanie Wydatków
Dokąd z kartą, gdzie z gotówką? Jak przygotować się do wakacyjnego wyjazdu za granicę
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Planowanie Wydatków
Ile zapłacisz na igrzyskach olimpijskich w Paryżu? Jak można zaoszczędzić?
Planowanie Wydatków
Ile kosztuje wyprawa na piłkarskie Euro 2024? Jak kibic może zaoszczędzić?
Planowanie Wydatków
BLIK wypiera płatności zbliżeniowe
Planowanie Wydatków
Wakacje kredytowe ruszyć mają od czerwca